Hypothekenkredite können unter bestimmten Umständen von der Bank oder dem Kreditnehmer gekündigt werden. Der Kreditnehmer hat bei variabel verzinsten Darlehen immer das Recht zur Kündigung, wenn der Zinssatz angepasst wird. Die Kündigung muss dann schriftlich binnen einer angemessenen Frist erfolgen. Bei Darlehen mit Zinsbindung besteht grundsätzlich kein Kündigungsrecht für den Kreditnehmer. Eine Kündigung muss von der Bank nur dann angenommen werden, wenn zehn Jahre seit der Auszahlung vergangen sind und die Zinsbindung länger als zehn Jahre läuft. Ansonsten muss die Bank der Kündigung nur dann zustimmen, wenn die mit dem Kredit finanzierte Immobilie veräußert wird. In diesem Fall steht dem Kreditnehmer ein außerordentliches Kündigungsrecht zu.

Wird die Immobilie veräußert, darf die Bank bei einer Hypothekenkündigung dennoch eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellen. Deren Höhe darf jedoch nicht willkürlich festgelegt werden. Die Bank muss vielmehr einige Regeln beachten. So darf etwa nicht der Zinssatz für Bundesanleihen als Grundlage für den Wiederanlagezins herangezogen werden. Bindend ist der Zinssatz für Pfandbriefe. Dieser liegt regelmäßig höher, sodass der Schaden der Bank und mit ihm die Vorfälligkeitsentschädigung niedriger ausfällt. Darüber hinaus muss die Bank es berücksichtigen, wenn der Kreditvertrag die Möglichkeiten kostenfreier Sondertilgungen vorsah. Bei der Bemessung der Entschädigung ist dann davon auszugehen, dass alle diese Optionen vom Kreditnehmer genutzt worden wären. Auch darf die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung für Teile des Darlehens in Rechnung stellen, die länger als zehn Jahre von der Auszahlung entfernt liegen.

Erfolgt die Hypothekenkündigung ohne Verkauf der Immobilie und vor Ablauf von zehn Jahren, kann die Bank die Zustimmung ohne Begründung verweigern. Stimmt sie der Kündigung dennoch zu, kann die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung praktisch frei bestimmt werden. Der Gesetzgeber schreibt lediglich vor, dass die guten Sitten nicht verletzt werden dürfen. Um hohe Kosten bei der Darlehenskündigung zu vermeiden, sollten Kreditnehmer schon bei der Aufnahme des Darlehens auf flexible Sondertilgungsmöglichkeiten achten.

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