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Die Schuldenquote ist ein informelles Maß, mit dem Haushalte, die eine Immobilienfinanzierung planen, die Tragweite der dadurch entstehenden wirtschaftlichen Belastungen darstellen. Die Schuldenquote erstreckt sich über zwei Dimensionen. Zum einen wird sie schlicht definiert als der Anteil der Finanzierung, der nicht über eigene Mittel, sondern über Kredite der Bank abgedeckt wird. Diese Größe wird auch als Fremdkapitalanteil bezeichnet. Zum anderen gibt die Schuldenquote an, wie groß der Anteil des Haushaltseinkommens ist, der zur Deckung des Kapitaldienstes aufgewendet werden muss. Stehen einem Haushalt beispielsweise 3.000 Euro monatlich zur Verfügung und beläuft sich die monatliche Rate für die Immobilienfinanzierung auf 1.500 Euro, beträgt die Schuldenquote 50 Prozent.

Die Schuldenquote gibt Aufschluss darüber, wie groß die Belastungen einer Finanzierung wirken. Ist sie zu hoch, sollten die Planungen Änderungen vorsehen. Diese können in einer Streckung des Tilgungszeitraumes ebenso bestehen wie in einer Verringerung der Investitionskosten und einer Anhebung des Eigenkapitalanteils durch zusätzliche Sparmittel. Eine Schuldenquote größer als 50 Prozent gilt für Haushalte mit einem in etwa durchschnittlichen Einkommen als obere Grenze. Wird deutlich mehr in den Kapitaldienst investiert, stehen zu wenig Mittel für andere Zwecke zur Verfügung. Damit sind konsumtive Zwecken ebenso gemeint wie etwa die private Altersvorsorge oder der über die Eigenheimfinanzierung hinausgehende Vermögensaufbau.

Die Schuldenquote sollte im Verlauf der Finanzierung sinken. Zum einen sollte das Einkommen des Kreditnehmers im Zeitverlauf ansteigen. Dabei muss es sich nicht einmal um eine reale Lohnerhöhung handeln, die zu einem Anstieg der Kaufkraft führt. Da die monatliche Rate eine nominale Größe ist, sinkt die Schuldenquote auch dann, wenn die Gehaltszuwächse nur die Inflation ausgleichen. Am Ende des Tilgungszeitraumes liegt die Schuldenquote dann unter 30 Prozent. Die Belastungen aus der Immobilienfinanzierung sinken also sukzessive, sodass Kreditnehmern schon nach wenigen Jahren ein höheres frei verfügbares Einkommen zur Verfügung steht als zu Beginn der Finanzierung.

Die Kosten eines Darlehens setzen sich primär aus den anfallenden Sollzinsen sowie den Gebühren zusammen, die im Zuge der Kreditauszahlung erhoben werden. Gemäß den gesetzlichen Vorschriften müssen sämtliche Kostenfaktoren im effektiven Jahreszins enthalten sein, weshalb dieser Wert als wichtiger Indikator für die Kostenbelastung dient. Dies gilt jedoch vorrangig für klassische Annuitätendarlehen mit einer einfachen Struktur; bei komplexeren Finanzierungsmodellen ist eine detailliertere Betrachtung erforderlich.

Einflussfaktoren und Steuerungsmöglichkeiten

Die Höhe der Darlehenskosten wird von verschiedenen Variablen beeinflusst. Dazu zählen das allgemeine Zinsniveau am Kapitalmarkt zum Zeitpunkt des Abschlusses, die gewählte Laufzeit, die Bonität des Kreditnehmers sowie der Eigenkapitalanteil. Ein angehender Immobilieneigentümer kann die Kosten aktiv beeinflussen: Ein hoher Eigenkapitalanteil wirkt sich positiv auf den Zinssatz aus, da die Bank bei einem geringeren Fremdkapitalanteil ein niedrigeres Ausfallrisiko sieht. Als kritische Schwelle gilt hierbei ein Beleihungsauslauf von 60 Prozent. Sobald dieser Wert überschritten wird, steigen die Risikoaufschläge und damit die Gesamtkosten spürbar an.

Laufzeitgestaltung und Tilgungsgeschwindigkeit

Kredite mit langen Laufzeiten sind aufgrund der längeren Zinsbindung und des höheren Refinanzierungsrisikos der Banken meist teurer als kurzfristige Darlehen. Finanzierungen, die innerhalb von 10 bis 20 Jahren vollständig zurückgezahlt werden, bieten in der Regel günstigere Konditionen als Modelle, die nach 20 bis 25 Jahren noch eine erhebliche Restschuld aufweisen. Durch eine strategisch gewählte hohe Tilgungsrate lässt sich die Zinslast über die Gesamtlaufzeit somit effektiv reduzieren.

Zeitpunkt der Aufnahme und Forward-Optionen

Da die persönliche Bonität kurzfristig meist nur schwer zu beeinflussen ist, kommt dem Timing der Kreditaufnahme eine entscheidende Bedeutung zu. Das Marktzinsniveau schwankt im Einklang mit der konjunkturellen Entwicklung erheblich. Wer eine Niedrigzinsphase für den Start seiner Finanzierung nutzt, kann im Vergleich zu Hochzinsperioden problemlos Summen im fünfstelligen Euro-Bereich einsparen. Für künftige Vorhaben oder Anschlussfinanzierungen bieten sich zudem Forward-Darlehen an: Gegen einen geringen Aufschlag lässt sich das aktuelle Zinsniveau damit für Projekte sichern, die erst bis zu drei Jahre später realisiert werden.

FAQ

Welche Kosten sind im effektiven Jahreszins nicht enthalten?

Obwohl der Effektivzins viele Preisbestandteile abdeckt, sind Kosten für Kontoführungsgebühren, Schätzkosten für die Immobilie oder Prämien für Restschuldversicherungen oft nicht inkludiert. Auch Bereitstellungszinsen, die bei Bauverzögerungen anfallen können, werden im Standard-Effektivzins nicht berücksichtigt.

Warum führt eine schnellere Tilgung zu einer massiven Kostenersparnis?

Durch eine höhere Tilgung sinkt die Restschuld des Darlehens schneller, wodurch die Basis für die Zinsberechnung in jedem Folgemonat geringer ausfällt. Über die gesamte Laufzeit betrachtet, reduziert sich dadurch die Summe der insgesamt an die Bank gezahlten Zinsen drastisch.

Lohnt sich ein Forward-Darlehen auch bei leicht steigenden Zinsen?

Ein Forward-Darlehen lohnt sich dann, wenn die Ersparnis durch die gesicherten Zinsen den gezahlten Forward-Aufschlag übersteigt. Es dient vor allem als Versicherung gegen starke Zinssprünge und bietet dem Kreditnehmer eine feste Kalkulationsgrundlage für die Zukunft.

Unter einem GBP-Darlehen versteht man einen Kredit, der nicht in Euro, sondern in britischen Pfund (GBP = Great Britain Pound) verbrieft ist. Es handelt sich hierbei um eine spezielle Form der Fremdwährungsfinanzierung. Kreditnehmer verfolgen mit der Aufnahme eines solchen Darlehens primär zwei strategische Ziele: die Nutzung eines vorteilhafteren Zinsniveaus im britischen Wirtschaftsraum und die Erzielung von Währungsgewinnen. Durch die Differenz der Zinssätze zwischen dem Vereinigten Königreich und der Eurozone lassen sich die laufenden Finanzierungskosten unter Umständen erheblich reduzieren. Zudem sinkt die reale Kreditlast für den Darlehensnehmer, falls der Außenwert des britischen Pfundes gegenüber dem Euro während der Laufzeit fällt, da dann weniger Euro-Einheiten für die Tilgung der Pfund-Schuld aufgewendet werden müssen.

Spekulative Komponenten und Währungsrisiken

Wie jede Finanzierung in einer anderen Währung ist auch das GBP-Darlehen mit einer signifikanten spekulativen Komponente behaftet. Die Entwicklung an den Devisenmärkten ist hochvolatil und lässt sich nicht mit Sicherheit vorhersagen. Sollte der Wert des britischen Pfundes gegenüber dem Euro steigen, erhöht sich die reale Schuldenlast für den Kreditnehmer unmittelbar. Da das Einkommen zur Tilgung meist in Euro erwirtschaftet wird, müssen bei einem erstarkenden Pfund mehr Euro für die gleiche Tilgungsrate konvertiert werden. Dieses Risiko kann im Extremfall zu massiven finanziellen Verlusten führen, weshalb diese Finanzierungsform eine hohe Risikobereitschaft und finanzielle Puffer voraussetzt.

Sicherungsmaßnahmen und aktives Management

Aufgrund der inhärenten Risiken fordern Banken bei GBP-Darlehen deutlich weitreichendere Sicherheiten als bei konventionellen Euro-Krediten. Dies geschieht meist in Form eines höheren Eigenkapitalanteils oder zusätzlicher Verpfändungen, um potenzielle währungsbedingte Forderungsausfälle abzufedern. Darüber hinaus wird die Kreditposition oft durch ein aktives Währungsmanagement begleitet. Hierbei überwachen Experten die Kursverläufe und können bei Bedarf Umschichtungen in andere Währungen vornehmen oder Absicherungsgeschäfte tätigen, um das Risiko einer Überschuldung durch Währungsturbulenzen zu minimieren.

Konjunkturelle Abhängigkeiten und Marktbesonderheiten

Die Attraktivität eines GBP-Darlehens hängt stark von der Zinsdifferenz zwischen dem Vereinigten Königreich und der Eurozone ab. Historisch gesehen ist der Zeitraum für signifikante Zinsvorteile oft begrenzt, da die britische und die europäische Volkswirtschaft eng miteinander verflochten sind. Ähnliche konjunkturelle Zyklen führen häufig dazu, dass die Zentralbanken (BoE und EZB) zeitversetzt, aber in die gleiche Richtung agieren. Daher eignet sich ein GBP-Darlehen primär als taktisches Instrument für Phasen, in denen sich die geldpolitischen Pfade beider Regionen vorübergehend deutlich voneinander entfernen.

FAQ

Wie wirkt sich der Brexit langfristig auf die Stabilität von GBP-Darlehen aus?

Seit dem Brexit unterliegt das britische Pfund einer höheren politischen Volatilität. Dies erhöht das Risiko für deutsche Kreditnehmer, da politische Unsicherheiten zu abrupten Kurssprüngen führen können. Ein GBP-Darlehen erfordert daher heute eine noch intensivere Marktbeobachtung als in den Jahren vor dem EU-Austritt des Vereinigten Königreichs.

Gibt es eine Mindestdarlehenssumme für Kredite in britischen Pfund?

Die meisten Banken bieten Fremdwährungsdarlehen erst ab einem gewissen Volumen an, häufig ab 100.000 Euro oder mehr. Der administrative Aufwand für die Konvertierung und das Risikomanagement ist hoch, weshalb sich diese Tarife für Kleinkredite in der Regel weder für das Institut noch für den Kunden lohnen.

Kann ich ein GBP-Darlehen in ein Euro-Darlehen umwandeln, wenn das Pfund zu stark wird?

Viele Verträge enthalten eine sogenannte Konvertierungsklausel, die den Wechsel in die Heimatwährung ermöglicht. Hierbei ist jedoch Vorsicht geboten: Der Wechsel erfolgt zum tagesaktuellen Kurs. Wenn das Pfund bereits stark aufgewertet hat, wird der Währungsverlust zum Zeitpunkt der Umwandlung realisiert und dauerhaft in die neue Euro-Schuld übernommen.

Als Sparzinsen werden oberbegrifflich die Zinsen bezeichnet, die Sparer für ihre Guthaben auf Bankkonten und in Sparplänen erhalten. Sparzinsen beziehen sich auf sichere Kapitalanlagen. Im Bereich der privaten Baufinanzierung sind Sparzinsen vor allem in der Ansparphase von Bedeutung, in der angehende Eigentümer versuchen, durch regelmäßige Einzahlungen bzw. Rücklagen einen Kapitalstock anzuhäufen, der dann später bei der Finanzierung als Eigenkapitalanteil dient.

Die Sparzinsen in einem Bausparvertrag sind meist sehr niedrig: Zwischen 0 und 2,0 Prozent werden je nach Tarif und Bausparkasse bezahlt. Die sehr niedrigen Zinsen klassischer Bausparverträge sind Resultat des Solidarprinzips einer Bausparkasse: Sparer stellen ihre Guthaben der Gemeinschaft zu niedrigen Zinsen zur Verfügung und erhalten dann später im Gegenzug selbst ein niedrig verzinstes Bauspardarlehen.

Die Sparzinsen auf Spar- und Anlagekonten richten sich stark nach der Situation am Kapitalmarkt. Insbesondere kurzfristige Laufzeiten, wie sie etwa bei Tages- und unterjährigem Festgeld üblich sind, sind stark abhängig von der Situation am Geldmarkt. Über einen gewöhnlichen Konjunkturzyklus hinweg können meist 2,0 bis 6,0 Prozent Zinsen realisiert werden. In wirtschaftlich guten Zeiten ist das Zinsniveau am Geldmarkt und damit auch die Verzinsung von Spar- und Anlagekonten hoch, in rezessiven Phasen hingegen sind die Zinsen meist niedrig.

Sparzinsen unterliegen der Abgeltungsteuer. Diese beträgt 25 Prozent plus Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer. Jeder Sparer verfügt über einen Freibetrag in Höhe von 801 Euro im Jahr, bis zu dem Kapitalerträge nicht der Abgeltungsteuer unterliegen. Gemeinsam veranlagte Ehegatten können sogar 1602 Euro pro Jahr steuerfrei vereinnahmen. Um die Abführung der Steuer durch die Bank an das Finanzamt zu unterbinden, müssen Sparer einen Freistellungsauftrag erteilen. Die Formulare dazu stehen bei allen Banken bereit.

Die Bedeutung der Sparzinsen in einer 2-5jährigen Ansparphase sollte nicht überschätzt werden. Wichtiger als eine gute Verzinsung ist die konsequente Einzahlung auf das Sparkonto, da bei kurzen Zeiträumen der Zinseszinseffekt ohnehin gering ist.

Die Laufzeitstruktur einer Immobilienfinanzierung ergibt sich aus den Fälligkeiten der einzelnen Darlehen. Im einfachsten Fall wird nur ein einziges Darlehen aufgenommen und in monatlich gleich hohen Raten über einen bestimmten Zeitraum vollständig getilgt. Ebenso möglich ist die Aufnahme eines Darlehens, bei dem während der Laufzeit nur die auf den valutierenden Kreditbetrag anfallenden Zinsen bezahlt werden. In diesen Fällen erfolgt die Tilgung dann über einen Tilgungsträger, bei dem es sich in den meisten Fällen um eine Lebensversicherung mit kapitalbildender Komponente handelt.

Es sind auch deutlich komplexere Laufzeitstrukturen möglich. So kann sich eine Finanzierung durchaus aus drei oder vier Darlehen zusammensetzen. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn Kredite aus Förderprogrammen der öffentlichen Hand wie solchen der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau in die Finanzierung mit einbezogen werden. Diese Darlehen sind besonders häufig durch tilgungsfreie Anlaufjahre gekennzeichnet, wodurch sich die Laufzeitstruktur zusätzlich verkompliziert. Inhomogene Laufzeiten werden mitunter auch absichtlich gewählt: So kann ein Kreditnehmer etwa einen Teil der Finanzierung über ein Darlehen mit Zinsbindung abdecken und einen anderen Teil der Investitionskosten über einen variabel verzinsten Kredit finanzieren. Dadurch ergeben sich, unter Inkaufnahme eines gewissen Risikos, mitunter erhebliche Einsparpotenziale.

Von der Laufzeitstruktur sind Zinsänderungsrisiken sowie die Gesamtkosten der Finanzierung abhängig. Eine Laufzeitstruktur, bei der die Fälligkeiten sehr weit in die Zukunft verlegt werden, ist in der Regel teurer, birgt dafür im Gegenzug aber auch weniger Zinsänderungsrisiken. Eine kurzfristige Struktur hingegen ist prinzipiell kostengünstiger (weil kurze Laufzeiten niedriger verzinst sind), birgt aber das Risiko deutlich steigender Kosten bei einer Änderung des Zinsniveaus am Kapitalmarkt zu Ungunsten des Kreditnehmers.

Für welche Finanzierung ein Kreditnehmer sich entscheiden sollte, kann nicht pauschal gesagt werden. Es hängt vielmehr davon ab, welcher Spielraum im Budget für den Fall von Zinsanstiegen vorhanden ist und wie tolerant der Kreditnehmer insgesamt gegenüber Risiken ist.