Wer eine Immobilie erwerben will, kann dazu ein Darlehen in einer fremden Währung aufnehmen. Fremdwährungsfinanzierungen sind in Deutschland zwar relativ unbekannt, in Österreich und der Schweiz jedoch sehr verbreitet. Die Motivation, die hinter der Aufnahme eines Kredites in fremder Währung steht, ist die Realisation eines günstigeren Zinssatzes im Vergleich zu einem klassischen Euro-Darlehen. Die Zinsen rund um die Welt können sehr unterschiedlich hoch sein. Typische Fremdwährungen, mit denen in Deutschland Immobilien finanziert werden, sind der Schweizer Franken und der Japanische Yen. In beiden Währungsräumen sind die Zinsen traditionell niedrig.
Fremdwährungsfinanzierungen unterscheiden sich von gewöhnlichen Hypothekenfinanzierungen durch das Wechselkursrisiko, das mit ihnen verbunden ist. Steigt der Wert der Darlehenswährung gegenüber dem Euro an, wächst auch die reale Kreditlast und die Finanzierung wird teurer. Wechselkurse am Devisenmarkt können mitunter stark schwanken, sodass ein aktives Währungsmanagement durch die darlehensgebende Bank erforderlich ist. Das Wechselkursrisiko bietet auch Chancen: Analog zu einem Anstieg des Wertes der Kreditwährung führt deren Abwertung gegenüber dem Euro dazu, dass die reale Schuld sinkt und die Rückzahlung des Kredites einfacher wird. Banken verlangen aufgrund des Wechselkursrisikos bei Fremdwährungsfinanzierungen einen höheren Eigenkapitalanteil, als es bei einer Aufnahme eines Darlehens in Euro der Fall ist. Dies gilt auch, wenn nur ein Teil der Finanzierung in einer fremden Währung abgewickelt wird. Fremdwährungsfinanzierungen werden oft in Kombination mit anderen Aktivitäten am Devisenmarkt angeboten. Neben dem Risikomanagement übernimmt die Bank dann auch das Management von Stillhalterpositionen am Forex Markt. Diese dienen dazu, durch die Übernahme von Wechselkursrisiken seitens des Kreditnehmers zusätzliche Erträge zu erzielen.
Unter dem Strich lassen sich die Kosten einer Immobilienfinanzierung durch den Einsatz von Fremdwährungskrediten deutlich senken, wenn die Entwicklung der Wechselkurse günstig ist und darüber hinaus dauerhaft ein günstiger Zinssatz realisiert werden kann. Aufgrund des höheren Risikos sind derartige Konstruktionen jedoch nicht für jeden geeignet.