Retailgeschäft

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Das Retailgeschäft bezeichnet im Bankjargon im weitesten Sinne den auf das Massengeschäft ausgerichteten Geschäftszweig eines Kreditinstituts. Charakteristisch ist dabei die Ansprache der Klientel über breite Distributionskanäle und die Bearbeitung von Service- und Abschlussanfragen über standardisierte und in vielen Fällen auch zentralisierte Instanzen. Das Retailgeschäft zeichnet sich weiterhin durch den Umstand aus, dass ein einzelner Bankmitarbeiter von seinem Institut mit der Betreuung einer Vielzahl von Kunden (oft mehr als 1000) beauftragt wird. Retail findet grundsätzlich im Privat- sowie im Geschäftskundenbereich statt.

Die Baufinanzierung erfolgt mehrheitlich über Retailkanäle. Grund für die Vorgehensweise der Banken ist dabei im Wesentlichen die Gewinnmaximierung. Für Kunden bringt die Standardisierung angesichts eines intensiven Wettbewerbs auf dem deutschen Markt für Baufinanzierung den Vorteil niedriger Preise mit sich.

Die Baufinanzierung im Retailgeschäft bedient sich sehr intensiv moderner Kommunikationskanäle und dabei insbesondere des Internets. Eine persönliche Beratung im Rahmen eines Gesprächs zwischen zwei physisch anwesenden Parteien findet im kompletten Verlauf einer abgewickelten Finanzierung nicht mehr als zweimal statt.

Trotz des Massencharakters werden im Retailbereich individuelle Anpassungen vorgenommen. Die Festsetzung des Darlehenszinses beispielsweise erfolgt anhand der Bonität des Antragstellers, wobei diese in Kooperation mit Wirtschaftsauskunfteien ebenfalls standardisiert geprüft wird. Kennzeichnend ist hier insbesondere die exakte Formulierung von Ausschlusskriterien durch die Kreditinstitute.
Das Retailgeschäft hebt sich von anderen Aktivitäten im Privatkundengeschäft durch insgesamt geringere Summen und eine geringere Beratungs- und Betreuungsintensität ab. Durch geringe zahlenmäßige Mitarbeiterpräsenz entfällt auf einen Abschlusswunsch eine im Verglich zur Intensivbetreuung sehr geringe Zeitmenge.

Finanzierungsvermittler, die im Retail agieren, beziehen ihre Einkünfte in der Regel nicht von den Bauherren, sondern von den darlehensgebenden Banken. Aus dieser Praxis ergibt sich ein laufender Interessenskonflikt für den Vermittler zwischen den Bedürfnissen des Kunden und den Erfordernissen des Geschäftsbetriebes, weshalb die Finanzierungsvermittlung im Bereich der Baufinanzierung in der Kritik von Verbraucherschützern steht.

Offenbarungseid

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Der Offenbarungseid – Was ist das eigentlich?

Kurz gesagt: Den Begriff „Offenbarungseid“ gibt es offiziell gar nicht mehr. Er ist nur noch umgangssprachlich in Gebrauch. Heute spricht man von der „Vermögensauskunft“. Gemeint ist aber dasselbe: Wenn du Schulden hast und dein Gläubiger (zum Beispiel die Bank oder ein Lieferant) sein Geld eintreiben will, musst du unter bestimmten Umständen dein ganzes Vermögen offenlegen. Das ist quasi der ultimative Kassensturz vor Gericht.

Wann muss ich meine Vermögensverhältnisse offenlegen?

Die Vermögensauskunft musst du abgeben, wenn einer der folgenden Punkte zutrifft:

  1. Zwangsvollstreckung war erfolglos: Der Gerichtsvollzieher war schon da, konnte aber keine pfändbaren Gegenstände finden, um die Schulden zu begleichen. Dein Gläubiger konnte seine Ansprüche also nicht bedienen.
  2. Du verweigerst die Suche: Du erlaubst dem Gerichtsvollzieher nicht, deine Wohnung nach pfändbaren Gegenständen zu durchsuchen (Widerspruch gegen die Wohnungsdurchsuchung).
  3. Du bist nicht erreichbar: Du warst trotz rechtzeitiger Ankündigung (mindestens zwei Wochen im Voraus) nicht anzutreffen, als der Gerichtsvollzieher vorbeikommen wollte.

So läuft das ab

Die Vermögensauskunft ist eine verbindliche Erklärung (eine sogenannte eidesstattliche Versicherung), die du dem Gerichtsvollzieher gibst.

  • Du musst ein Vermögensverzeichnis ausfüllen. Dort listest du ehrlich und vollständig alle deine Vermögenswerte auf (Konten, Immobilien, Wertgegenstände, Ansprüche gegen Dritte, usw.).
  • Mit deiner Unterschrift versicherst du an Eides statt, dass deine Angaben richtig und vollständig sind.

Was passiert, wenn ich nicht mitmache? 🚨

Die Abgabe der Erklärung ist verpflichtend! Weigerst du dich, kann der Gläubiger einen Haftbefehl erwirken. Keine Sorge, das ist kein Haftbefehl wie bei einem Verbrechen, sondern ein Erzwingungshaftbefehl. Er dient einzig und allein dazu, dich zur Abgabe der Vermögensauskunft zu zwingen.

Die Konsequenzen beim Offenbarungseid bzw. der Vermögensauskunft

Die Offenlegung deines Vermögens hat ernste Folgen:

  1. Eintrag ins Schuldnerverzeichnis: Der Gerichtsvollzieher trägt die erlassenen Haftbefehle und die Abgabe der Vermögensauskunft in das Schuldnerverzeichnis der Amtsgerichte ein.
  2. Auskunfteien: Diese Informationen landen auch bei privaten Wirtschaftsauskunfteien wie der SCHUFA. Das führt zu einem sehr schlechten Score und macht es dir für die nächsten drei Jahre (solange der Eintrag besteht) extrem schwer, Verträge abzuschließen, ein Bankkonto zu eröffnen oder neue Kredite zu bekommen.
  3. Strafrechtliche Folgen: Wenn du wissentlich falsche oder unvollständige Angaben machst, ist das eine Straftat und wird strafrechtlich verfolgt!

Was ist, wenn ich eine Immobilie finanziere?

Gerätst du bei deiner Baufinanzierung in gravierenden Zahlungsverzug, wird dir die Bank nach Mahnungen und Fristen den Kredit kündigen und die Zwangsvollstreckung einleiten. Ist dieser Versuch erfolglos, wird die Immobilie verwertet – meistens durch eine Zwangsversteigerung – um die ausstehenden Schulden zu begleichen.

Das Wichtigste zum Schluss: Die Vermögensauskunft soll den Gläubigern einen Überblick über deine Finanzen geben und dich dazu anhalten, deine Schulden zu bezahlen. Sobald du deine Schulden beglichen hast oder der Eintrag veraltet ist, kann die Löschung aus dem Verzeichnis beantragt werden.

 

Kreditverbriefung

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Unter Kreditverbriefung wird in der Finanzbranche die Strukturierung von Wertpapieren verstanden, denen Forderungen aus Darlehen zugrunde liegen. Banken nutzen die Verbriefung zur Risikosteuerung und zum Portfoliomanagement.

Bei der Verbriefung eines Darlehens wird eine aus einem Darlehensvertrag resultierende Forderung an eine nicht am Darlehensvertrag beteiligte dritte Partei veräußert. Diese Partei ist nach Abschluss der Transaktion Inhaber sämtlicher Rechte und Risiken des Kredites. Der Preis, zu dem ein Kredit übertragen wird, richtet sich nach der Bonität des Darlehensnehmers: Je höher die Kreditwürdigkeit gemäß eines Ratings einer Rating-Agentur eingestuft wird, desto geringer ist der Abschlag, den der Verkäufer des Darlehens in Kauf nimmt.

Die Kreditverbriefung und der Handel mit den entstehenden Wertpapieren finden im Wesentlichen unter Banken statt und hat auf Privatpersonen nur geringen Einfluss. Die seit langer Zeit gängige Praxis erfuhr im Jahr 2008 verstärkte Beachtung in der Öffentlichkeit, als mehrere US-amerikanische Großbanken Insolvenz anmeldeten, weil sie durch Geschäfte auf dem Kreditmarkt zahlungsunfähig geworden waren. Die Ereignisse standen im Zusammenhang mit einer über zehn Jahre andauernden Blase auf dem amerikanischen Immobilienmarkt, in deren Rahmen zahlreiche Immobilienfinanzierungen an Verbraucher mit geringer Bonität ausgegeben worden waren. Als diese in einem Umfeld steigender Marktzinsen ihre Engagements nicht mehr bedienen konnten und eine Vielzahl von verbrieften Krediten platzte, mussten die betroffenen Banken Vermögenswerte in Milliardenhöhe abschreiben, wodurch sich bei besonders stark in den betreffenden Marktsegmenten engagierten Unternehmen die Zahlungsunfähigkeit einstellte. Grund für den Zusammenbruch der Kreditinstitute waren Fehlbewertungen der verbrieften Kredite.

Für Darlehensnehmer, die mit einer Bank einen Vertrag über eine Immobilienfinanzierung unterhalten, ändert sich durch den Verkauf des Engagements seitens des Kreditinstituts nichts. Die Zahlungen sind auch nach einer Veräußerung an die ursprüngliche Bank zu richten. Ebenso sind Änderungen im Darlehensvertrag oder eine Kündigung nur aus Gründen der Kreditverbriefung ausgeschlossen. Verschiedene internationale Finanzinstitutionen forderten im Jahr 2008 als Konsequenz auf die Geschehnisse in den USA strengere Richtlinien.

Freiberuflertarif

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Unter einem Freiberuflertarif verstehen Vermittler von Baufinanzierungen spezielle Kreditangebote, die auf die Lebens- und Erwerbssituation klassischer freier Berufe wie Rechtsanwälte, Architekten und Ärzte zugeschnitten sind. Da diese Berufsgruppen meist nicht in einem Angestelltenverhältnis stehen, fallen sie oft durch das Raster herkömmlicher Standardangebote der Filialbanken. Freiberuflertarife füllen diese Lücke, indem sie die spezifischen Einkommensstrukturen dieser Klientel berücksichtigen, gleichzeitig aber auch den besonderen Risiken einer selbstständigen Tätigkeit Rechnung tragen.

Anforderungen an Eigenkapital und Besicherung

Charakteristisch für diese Tarife sind überdurchschnittlich hohe Anforderungen an das einzubringende Eigenkapital. Da Banken bei Selbstständigen ein erhöhtes Risiko für unregelmäßige Zahlungseingänge sehen, fordern sie oft eine Absicherung bis in den ersten Rang des Grundbuches durch reine Eigenmittel. Um diese hohen Hürden zu nehmen, greifen Freiberufler häufig auf eine Kombination aus privatem Kapital und Darlehen der öffentlichen Hand zurück. Insbesondere die Programme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zur Wohneigentumsförderung sind hier von Bedeutung, da sie nachrangig im Grundbuch eingetragen werden können und somit für die finanzierende Hauptbank die Qualität von zusätzlichem Eigenkapital besitzen.

Umfangreiche Risikovorsorge und Versicherungen

Ein weiteres Merkmal der Freiberuflertarife ist die Verpflichtung zu einer umfassenden Risikoabsicherung. Kreditnehmer müssen in der Regel eine Lebensversicherung mit ausreichender Todesfallleistung vorweisen, um die Angehörigen und die Bank im Ernstfall abzusichern. Ebenso essenziell ist der Nachweis einer leistungsstarken Krankenversicherung. Diese muss nicht nur ein ausreichendes Krankentagegeld zur persönlichen Versorgung garantieren, sondern idealerweise auch die Kosten für einen qualifizierten Stellvertreter im Krankheitsfall abdecken, damit der Praxis- oder Kanzleibetrieb und somit die Einnahmequelle zur Tilgung des Darlehens aufrechterhalten werden kann.

Prüfung der Einkommensverhältnisse und Konditionen

Die Bonitätsprüfung gestaltet sich bei Freiberuflern deutlich komplexer als bei Angestellten. Während bei Letzteren einfache Gehaltsabrechnungen genügen, verlangen Banken von Freiberuflern eine tiefgehende Offenlegung der Ertragssituation über mehrere Jahre, meist in Form von Bilanzen, Einnahmen-Überschuss-Rechnungen und Einkommensteuerbescheiden. Trotz dieses erhöhten Prüfaufwands und der strengen Sicherheitsvorgaben weichen die Zinssätze dieser Tarife oft nur geringfügig von klassischen Konditionen ab. Dies liegt vor allem an der hohen Qualität der gestellten Sicherheiten. Zudem bieten Freiberuflertarife eine große Flexibilität: Individuelle Zinsfestschreibungen, tilgungsfreie Anlaufjahre und weitreichende Optionen für Sondertilgungen können ebenso vereinbart werden wie variable Verzinsungen auf Basis eines Referenzzinssatzes.

FAQ

Warum fordern Banken von Freiberuflern oft Unterlagen der letzten drei Geschäftsjahre?

Da das Einkommen bei Selbstständigen schwanken kann, reicht eine Momentaufnahme nicht aus. Die Bank benötigt eine mehrjährige Historie, um die Beständigkeit der Erträge zu bewerten und einen Durchschnittswert zu ermitteln, der als nachhaltig erzielbares Einkommen für die Schuldendienstfähigkeit herangezogen werden kann.

Kann ich als Freiberufler auch ohne 100-prozentige Absicherung des ersten Ranges finanzieren?

Das ist möglich, führt jedoch meist zu signifikanten Zinsaufschlägen. Viele Spezialanbieter für Freiberufler akzeptieren auch geringere Eigenkapitalquoten, sofern die berufliche Qualifikation und die bisherige Ertragshistorie exzellent sind oder zusätzliche Sicherheiten wie verpfändete Wertpapierdepots eingebracht werden.

Sind Sondertilgungen für Freiberufler wichtiger als für Angestellte?

Ja, oft schon. Da Freiberufler in guten Geschäftsjahren häufig über hohe Liquiditätsspitzen verfügen, sind flexible Sondertilgungsrechte ein zentrales Instrument, um die Restschuld schneller als geplant zu reduzieren und so die Gesamtzinslast des Projekts massiv zu senken.

Reservehypothek

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Die Reservehypothek bezeichnet eine von einigen auf dem deutschen Markt für Baufinanzierungen tätigen Anbietern offerierte Option für Kunden, die das Anrecht auf einen Hypothekenkredit für ein nicht konkret benanntes Objekt verbrieft. Lediglich die Darlehenshöhe in Gestalt eines maximal zugesagten Volumens, die ungefähre geografische Lage sowie die Bauweise der Immobilie werden vereinbart.

Die Reservehypothek wird regelmäßig von Kunden in Anspruch genommen, die im Begriff sind, ein Eigenheim zu erwerben. Durch die Zusage seitens des Finanzierungspartners wird der Auswahlprozess erleichtert, da in engen Märkten Transaktionen schnell durchgeführt werden können, wodurch sich die Wahrscheinlichkeit für den Zuschlag zu einem gewünschten Objekt erhöht. Darüber hinaus lassen sich gegenüber Verkäufern Rabatte aushandeln, wenn bereits eine rechtlich verbindliche Finanzierungszusage einer Bank vorliegt.

Das Darlehen, das durch eine Reservehypothek ausgereicht wird, ist zum Zeitpunkt der Vereinbarung im Hinblick auf den geltenden Zinssatz fixiert. Darlehensnehmer sichern sich so die zu Beginn des Auswahlprozesses geltenden Marktbedingungen, wodurch die Option den Charakter eines Forward-Darlehens besitzt. Die wesentliche Abgrenzung zu einem Forward ist der Verzicht der darlehensgebenden Bank auf die Existenz einer konkreten Immobilie, die finanziert werden soll.

Reservehypotheken sind in der Regel nicht mit Kosten für den Kunden verbunden. Sofern nach Ablauf der Frist kein geeignetes Objekt bereitsteht, besteht keine Verpflichtung zur tatsächlichen Abnahme des Darlehens. Die Position von Käufern verbessert sich durch eine Reservehypothek gegenüber Mitbewerbern und Verkäufern, was tendenziell aus Käufersicht zu besseren Transaktionsergebnissen führt.

Bislang finden sich auf dem deutschen Markt nur wenige Anbieter der Konstruktion. Darüber hinaus lassen sich Reservehypotheken nicht in allen ländlichen Gebieten realisieren; insbesondere in Städten mit weniger als 5000 Einwohnern bieten Kreditinstitute die Option nicht an. Auch bestimme Bauweisen, wie Holzhäuser oder Fertighäuser, können nicht oder nur bedingt mit einer Reservehypothek verbunden werden. Im Antragsprozess werden die üblichen Prüfungen von Bonität und Einkommensverhältnissen durchgeführt.

Tilgungsanteil

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Als Tilgungsanteil versteht sich der Anteil einer im Rahmen eines Darlehensverhältnisses vom Darlehensnehmer an den Darlehensgeber geleisteten Zahlungen, der die zum Zeitpunkt der Leistung fälligen Sollzinsen übersteigt und vertragsgemäß zur Rückführung der Schuld verwendet wird, wodurch sich der valutierende Kreditbetrag verringert.

Die Höhe des Tilgungsanteils ist abhängig von der Ausgestaltung des Darlehens. Bei einem klassischen Annuitätenkredit, der sich durch eine identische Rate über die gesamte Laufzeit hinweg (die Schlussrate kann abweichen) auszeichnet, ist der Tilgungsanteil zu Beginn der Rückführung gering und erhöht sich sukzessiv mit fortschreitender Zahlungsdauer. Grund für die Struktur ist der Zinsanteil, der zu Beginn des Tilgungszeitraums aufgrund des hohen ausstehenden Betrages hoch ist und sich – spiegelbildlich zum Tilgungsanteil – mit jeder über neu anfallenden Sollzinsen hinausgehenden Rate verringert, wodurch ein größerer Anteil der Annuität für die Tilgung verbleibt.

Der Tilgungsanteil wird je nach Zielsetzung des Darlehensnehmers indirekt durch den anfänglichen Tilgungssatz festgelegt. Bei einem Volltilgerdarlehen wird er so adjustiert, dass mit der letzten Rate die Schuld zur Gänze getilgt ist.

Bei Darlehen, die nicht annuitätisch strukturiert sind, wird ein festgesetzter Prozentsatz der valutierenden Schuld getilgt, die anfallenden Sollzinsen reduzieren sich dabei im Zeitverlauf, wodurch es zu einer insgesamt degressiv verlaufenden Belastung für den Darlehensnehmer kommt. Diese Variante wird in Deutschland allerdings vorwiegend im Bereich der gewerblichen Immobilienfinanzierung genutzt.

Der Tilgungsanteil spielt in der Vermögenskalkulation eines Darlehensnehmers insoweit eine Rolle, als dass er den tatsächlichen Vermögenszuwachs quantifiziert: Nur die über die Zinsen hinausgehenden Leistungen vergrößern den anteiligen Besitz an dem finanzierten Vermögensgegenstand. Aus diesem Grund werden im Bereich der Baufinanzierung die notwendigen Zuführungen zu Rücklagen für Sanierung und Modernisierung oft in einem anteiligen Wert der Tilgungsleistung ausgedrückt.

Bei der Finanzierung nicht selbstgenutzter Immobilien ist der Tilgungsanteil als Abgrenzung von geleisteten Sollzinsen in steuerlicher Hinsicht von Bedeutung: Der erworbene Vermögenszuwachs kann nicht steuermindernd geltend gemacht werden.

Familienhypothek

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Die Familienhypothek bezeichnet ein spezielles Tarifmodell im Bereich der Hypothekendarlehen, das sich durch vergünstigte Konditionen für Familien mit Kindern auszeichnet. Da dieser Begriff kein rechtlich oder fachlich starr fixiertes Profil darstellt, variiert die genaue Ausgestaltung je nach Anbieter. Im Regelfall handelt es sich um ein grundpfandrechtlich besichertes Darlehen, bei dem der Zinssatz sinkt, je mehr Kinder im Haushalt des Antragstellers leben. Das Alter der Kinder ist dabei meist zweitrangig; maßgeblich ist in der Regel der Anspruch des Darlehensnehmers auf den Bezug von Kindergeld.

Begrenzungen und vertragliche Rahmenbedingungen

Die Anbieter solcher Familientarife limitieren das Ausmaß der Vergünstigungen üblicherweise durch spezifische Mechanismen. Dies geschieht häufig durch eine Deckelung des maximal förderfähigen Kreditbetrages, einen festgeschriebenen Maximalrabatt oder eine degressive Staffelung der Nachlässe. Zudem sind die vergünstigten Sonderkonditionen oft auf einen bestimmten Zeitraum der Gesamtlaufzeit begrenzt.

Hinsichtlich der übrigen Vertragsbedingungen unterscheidet sich die Familienhypothek kaum von herkömmlichen Finanzierungen. Vereinbarungen zu Zinsbindungen und Sondertilgungen können individuell mit der Bank getroffen werden. Zudem ist eine Kombination mit staatlichen Fördermitteln oder Krediten der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) grundsätzlich möglich.

Wirtschaftliche Hintergründe und Marktbedeutung

Die Familienhypothek fungiert sowohl als wirksames Marketinginstrument als auch als Mittel der ökonomischen Preisdiskriminierung. Dabei wird die Preissetzung tendenziell an die individuelle Zahlungsbereitschaft und die finanzielle Leistungsfähigkeit der Kreditnehmer angepasst. Da mit steigender Kinderzahl das verfügbare Einkommen für den Schuldendienst tendenziell sinkt, ermöglicht dieser Tarif dem Anbieter eine effizientere Marktabschöpfung als ein Standardzins. Die hohe Relevanz als Werbemittel ergibt sich aus der Zielgruppenstruktur: Ein Großteil des deutschen Marktes für Baufinanzierungen besteht aus Familien mit Kindern.

Historische Entwicklung in Deutschland

In Deutschland wurde dieser spezielle Tarif im Jahr 2007 eingeführt, maßgeblich vorangetrieben durch die Hannoversche Leben in Zusammenarbeit mit einem Kooperationspartner. Während das Modell zum Zeitpunkt der Einführung hohe Aufmerksamkeit genoss, ist die langfristige Etablierung als Standardprodukt im Vergleich zu klassischen Förderungen wie dem KfW-Wohneigentumsprogramm differenziert zu betrachten.

FAQ

Wie wirkt sich die Anzahl der Kinder konkret auf den Zinssatz aus?

Bei den meisten Modellen gewährt die Bank pro Kind einen prozentualen Abschlag auf den regulären Sollzins, beispielsweise 0,1 Prozentpunkte pro Kind. Dieser Rabatt wird oft bis zu einer bestimmten Obergrenze, etwa dem dritten oder vierten Kind, addiert.

Was passiert mit den Konditionen, wenn die Kinder aus dem Kindergeldbezug fallen?

In der Regel sind die Vergünstigungen für eine feste erste Zinsbindungsphase garantiert, unabhängig davon, ob die Kinder währenddessen volljährig werden. Nach Ablauf dieser Phase wird das Darlehen meist zu marktüblichen Konditionen ohne Familienrabatt weitergeführt.

Kann die Familienhypothek mit dem KfW-Baukindergeld kombiniert werden?

Sofern staatliche Förderprogramme wie das Baukindergeld oder dessen Nachfolgeprogramme aktiv sind, lassen sich diese meist problemlos mit privaten Familientarifen kombinieren. Dies ermöglicht Bauherren eine signifikante Reduzierung der monatlichen Belastung durch die Nutzung mehrerer Fördersäulen.

ERP-Nachrangdarlehen

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Das ERP-Nachrangdarlehen ist ein zentrales Instrument der Wirtschaftsförderung durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Es richtet sich an Unternehmen, Freiberufler sowie Start-ups und dient der Bereitstellung von Kapital für gewerbliche Vorhaben. Dazu zählen insbesondere die Finanzierung von Immobilien sowie die Durchführung baulicher Maßnahmen. Ein wesentliches Merkmal dieses Darlehens ist seine nachrangige Ausgestaltung. Im Falle einer Insolvenz wird die KfW erst nach anderen Gläubigern bedient, was die Eigenkapitalbasis des Kreditnehmers wirtschaftlich stärkt. Diese verbesserte Kapitalausstattung führt zu einer deutlich stabileren Verhandlungsposition gegenüber privaten Geschäftsbanken. Übergeordnetes Ziel der Maßnahme ist es, die Anzahl der Neugründungen zu erhöhen und die gesamtwirtschaftliche Investitionstätigkeit nachhaltig zu intensivieren.

Laufzeiten und Tilgungsstruktur

Die Ausgestaltung des Nachrangdarlehens ist auf langfristige Unterstützung ausgelegt und weist eine Gesamtlaufzeit von 15 Jahren auf. Ein besonderer Vorteil für Investoren ist die tilgungsfreie Anlaufzeit: In den ersten sieben Jahren nach der Auszahlung muss keine Tilgung geleistet werden, was die Liquidität in der kritischen Aufbauphase schont. Erst im Anschluss erfolgt die Rückzahlung in 31 gleichbleibend hohen Quartalsraten. Durch diese zeitversetzte Tilgungsstruktur wird sichergestellt, dass das Kapital dem Unternehmen über einen langen Zeitraum für betriebliche Entwicklungen zur Verfügung steht.

Konditionen und regionale Unterschiede

Die Mittel des Programms werden durch öffentliche Gelder, insbesondere durch Mittel der Europäischen Union, subventioniert. Die exakten Konditionen hängen dabei vom Standort des Investitionsvorhabens ab. Projekte in den ostdeutschen Bundesländern und Berlin profitieren traditionell von einer stärkeren Förderung als Vorhaben in Westdeutschland. Beispielsweise lagen die Zinssätze in den neuen Bundesländern historisch oft um einen Prozentpunkt unter denen der alten Bundesländer. Neben dem nominalen Sollzins fällt unabhängig vom Standort ein Garantieentgelt in Höhe von einem Prozent der valutierenden Kreditsumme an.

Haftung, Obergrenzen und Auslandsinvestitionen

Die Vergabe des ERP-Nachrangdarlehens ist an strikte Richtlinien gebunden. Die Gewährung erfolgt gegen die persönliche Haftung des Antragstellers sowie gegebenenfalls dessen Ehepartners. Gemäß den Bestimmungen der KfW darf der Gesamtkreditbetrag eine Summe von 500.000 Euro pro Person nicht überschreiten. Grundsätzlich bietet das Programm auch die Möglichkeit, Investitionen im Ausland zu realisieren. Eine solche Finanzierungskonstruktion ist jedoch an besondere Bedingungen geknüpft und erfordert eine detaillierte Prüfung der jeweiligen Rahmenbedingungen.

FAQ

Was bedeutet der Begriff „nachrangig“ bei diesem KfW-Darlehen konkret?

Nachrangigkeit bedeutet, dass der Darlehensgeber im Falle einer Liquidation oder Insolvenz erst dann Ansprüche geltend macht, wenn alle nicht-nachrangigen Gläubiger bereits vollständig befriedigt wurden. Aufgrund dieses Risikos wird das Kapital von Geschäftsbanken oft wie Eigenkapital gewertet, was die Kreditwürdigkeit des Unternehmens bei weiteren Finanzierungen massiv verbessert.

Werden für das ERP-Nachrangdarlehen bankübliche Sicherheiten benötigt?

Da das Darlehen den Charakter von haftendem Eigenkapital hat, verzichtet die KfW in der Regel auf die Stellung banküblicher Sicherheiten wie Grundschulden. Als Ersatz für diese fehlenden dinglichen Sicherheiten dient jedoch die volle persönliche Haftung der Unternehmensinhaber für die Rückzahlung des Kredits.

Können auch bestehende Unternehmen von diesem Förderprogramm profitieren?

Ja, das Programm steht nicht nur Gründern, sondern auch etablierten kleinen und mittleren Unternehmen sowie Freiberuflern für Erweiterungsinvestitionen offen. Wichtig ist dabei stets, dass das Vorhaben die Kriterien der wirtschaftlichen Tragfähigkeit erfüllt und die persönlichen Haftungsvoraussetzungen durch die Antragsteller gegeben sind.

Risikoabschlag

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Der Risikoabschlag bezeichnet im Bereich der Baufinanzierung alternativ einen Bewertungsabschlag bei der Bemessung des Beleihungswertes eines zu finanzierenden Objektes oder einen dem individuellen Risikoprofil eines Darlehensnehmers Rechnung tragenden Disagio bei der Auszahlungsquote eines Hypothekendarlehens.

Der Risikoabschlag bei der Bemessung der Beleihungsgrenze wird regelmäßig vorgenommen, wenn Darlehen unterschiedlichen Ranges im Grundbuch für die Finanzierung einer Immobilie vergeben werden. Die Staffelung der Zinsen erfolgt dabei gemäß dem Rang, wobei mit der Rangfolge der zugrunde gelegte Zinssatz ansteigt. Bei den Rangintervallen wird stets ein Bewertungsabschlag kalkuliert, der einem in einer eventuell notwendigen Zwangsveräußerung nicht dem Verkehrswert entsprechenden Veräußerungserlös Rechnung trägt. Durch den Bewertungsabschlag reduziert sich die effektive Beleihungsgrenze bezogen auf den Verkehrswert, sodass Eigenkapital zwingend zur Realisierung der Finanzierung notwendig ist. Die Höhe des Abschlags wird entweder vollständig anhand pauschaler bankinterner Richtlinien vorgenommen oder er orientiert sich zusätzlich an objektspezifischen Kriterien wie Lage und Preis, wobei generell mit dem Fungibilitätsrisiko auch der Abschlag zunimmt.

Beim risikobedingten Disagio handelt es sich um ein Verfahren seitens des darlehensgebenden Kreditinstitutes zur Adjustierung des Sollzinses an das individuelle Adressrisiko eines Darlehensnehmers. Dabei wird der Nominalzins eines Kredites universal festgelegt und ist für alle Kunden identisch. Der Risikoabschlag erfolgt dann durch eine Auszahlung unter pari, sodass der Effektivzins sich gemäß des Ausmaßes des Disagios mit dem von der Bank quantifizierten Risiko erhöht. Im Bereich der Baufinanzierung zu Wohnzwecken des Darlehensnehmers ist diese Variante allerdings selten anzutreffen, da das Disagio bei der Finanzierung selbst genutzten Immobilieneigentums nicht steuerlich geltend gemacht werden kann. Häufiger angewandt wird der Bewertungsabschlag bei Finanzierungen zu gewerblichen Zwecken, bei denen der steuerliche Aspekt eine zentrale Rolle spielt.

Die Höhe des Disagios richtet sich nach dem Risiko-Score des Darlehensnehmers ebenso wie nach der Lage des zu finanzierenden Objektes und verschiedenen bankinternen Richtlinien und kann darüber hinaus Einflüssen des Refinanzierungsmarktes unterliegen.

Yen-Finanzierung

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Die Yen-Finanzierung versteht sich als Variante der Fremdwährungsfinanzierung und fokussiert sich auf die Aufnahme eines Darlehens in der japanischen Währung Yen. Yen-Finanzierungen erlangten in den 90er Jahren Bedeutung, als die Zinsen im japanischen Währungsraum erstmals außerordentlich niedrig waren und sich eine signifikante Differenz zwischen den Sollzinsen in Europa und Japan ergab.

Das Prinzip einer Yen-basierten Finanzierung ist die Konvertierung eines Darlehens in die japanische Währung und die anschließende Auszahlung in Euro. Sämtliche vom Darlehensnehmer geleisteten Tilgungen werden ebenfalls in Yen konvertiert und entsprechend des jeweiligen Wertes zur Rückführung verwendet. Neben der Möglichkeit, einen günstigeren Zinssatz als im heimischen Währungsraum zu realisieren, ist insbesondere die Chance auf eine Abwertung des Yen gegenüber dem Euro als Anreiz für Darlehensnehmer signifikant. Sollte sich das Austauschverhältnis der japanischen zur europäischen Währung im Darlehensverlauf zugunsten des Kreditnehmers entwickeln, verringert sich Tilgungslast mitunter sehr stark.

Die Chance auf günstige Entwicklungen an den Devisenmärkten ist kongruent zu dem Risiko, durch eine Abwertung der heimischen Währung Verluste in Kauf nehmen zu müssen, wodurch sich die insgesamt zu tragende Belastung entsprechend erhöht. Aus diesem Grund werden Yen-Finanzierungen zumeist in Verbindung mit einer Maßnahme zur Absicherung gegen Kursschwankungen realisiert.

Wie bei allen Fremdwährungsfinanzierungen erfordern auch Engagements im Yen einen im Vergleich zu klassischen Finanzierungen im heimischen Markt deutlich höheren Eigenkapitalanteil. In der Regel sind zumindest vierzig Prozent des Beleihungswertes aus eigenen Mitteln zu finanzieren, wobei das in Yen aufgenommene Darlehen im Grundbuch an erster Stelle eingetragen wird.

Private Bauherren verschaffen sich den Zugang zu den für deutsche Verhältnisse exotischen Finanzierungsinstrumenten über spezielle Vermittler, die in Kooperation mit Kreditinstituten eine Lösung generieren. Für Engagements in Fremdwährungen ist aufgrund des hohen Spezifikationsgrades eine erstklassige Bonität des Antragstellers unerlässlich.

Studien von Yen-Finanzierungs-Anbietern zufolge lassen sich die Gesamtkosten eines Darlehens durch die Währungskonvertierung gemessen an den durchschnittlichen Ausstattungsmerkmalen (Laufzeit und Kredithöhe sowie Dauer der Zinsbindung) in etwa halbieren.