Spekulationsgewinn

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Veräußert der Eigentümer einer Immobilie sein Objekt und erzielt er bei dem Verkauf einen Erlös, der größer ist als die Kosten, die bei Erwerb bzw. Bau angefallen sind, muss dieser Gewinn versteuert werden. Der Fiskus betrachtet Veräußerungsgewinne als in voller Höhe steuerpflichtig, wenn zwischen Erwerb und Veräußerung des Objektes nicht mindestens 10 Jahre gelegen haben. Die steuerliche Behandlung gilt für selbstgenutzte Immobilien genauso wie für vermietete Objekte und betrifft auch offene wie geschlossene Immobilienfonds. Gewinne werden dabei mit dem persönlichen Steuersatz des Eigentümers versteuert, so dass sich die Belastung durch die Steuer nach dem Einkommen des Steuerpflichtigen richtet.

Bei der Bemessung des Gewinns werden Erwerbsnebenkosten sowie Kosten, die den Erwerbskosten zuzurechnen sind, berücksichtigt. So können auch Aufwendungen, die in den ersten 12 Monaten nach Erwerb eines Objektes angefallen sind, dem Kaufpreis hinzugerechnet werden. Der Erlös indes ist um Kosten, die unmittelbar mit der Veräußerung zusammenhängen, zu mindern. Diese Kosten können beispielsweise für die Dienste eines Maklers, der bei der Platzierung der Immobilie im Markt behilflich ist, anfallen. Auch Anzeigen in der Zeitung, die auf den Verkauf aufmerksam machen und die Zahl der Interessenten erhöhen sollen, können als Veräußerungskosten geltend gemacht werden und vermindern dadurch die zu zahlende Steuer.

Die steuerliche Behandlung von Veräußerungsgewinnen aus Immobilien-Transaktionen hat sich auch durch die Einführung der Abgeltungsteuer im Jahr 2009 nicht verändert. Auch Immobilienfonds sind von der Regelung zur Spekulationsfrist betroffen und müssen Gewinne aus dem Handel mit Objekten versteuern, wenn zwischen An- und Verkauf nicht mindestens zehn Jahre verstrichen sind. Im Vergleich zu anderen Fonds sind Immobilienfonds dadurch jedoch besser gestellt: Aktien- und Rentenfonds müssen Gewinne immer versteuern, auch wenn zwischen Erwerb und Veräußerung zehn Jahre oder mehr lagen. Aus diesem Grund gelten Immobilien – sei es als Direktinvestment oder als Fonds -als steuerlich attraktiver als andere Anlageformen.

Hypothekenzinssatz

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Der Hypothekenzinssatz bezeichnet den Zinssatz, der einem grundpfandrechtlich besicherten Darlehen zugrunde liegt. Er wird im Rahmen des Darlehensvertrages zwischen dem Kreditinstitut und dem Darlehensnehmer individuell vereinbart. Hinsichtlich der Zinsentwicklung während der Vertragslaufzeit existieren verschiedene Modelle: Einerseits kann eine Zinsbindung für einen fest definierten Zeitraum – in manchen Fällen sogar bis zur vollständigen Tilgung – festgeschrieben werden. Andererseits besteht die Möglichkeit, den Hypothekenzinssatz an einen Referenzzins des Geldmarktes, wie beispielsweise den EURIBOR oder den EONIA, zu koppeln.

Bei einer Zinsfestschreibung garantieren Bank und Kreditnehmer einander, dass der Zinssatz bis zum Ende des vereinbarten Zeitraums unverändert bleibt. Dies bietet dem Darlehensnehmer ein Höchstmaß an Kalkulationssicherheit bezüglich des monatlichen Kapitaldienstes. Da die Bank zur Absicherung dieser Konditionen komplexe Refinanzierungsoperationen am Kapitalmarkt durchführen muss, sind festgeschriebene Zinssätze in fast allen Marktsituationen teurer als variable Modelle. Die Kosten für diese Sicherheit steigen üblicherweise mit der Dauer der Zinsbindung an. Im Gegenzug bedeutet die Fixierung der Konditionen jedoch auch, dass der Kreditnehmer während dieser Phase nicht von sinkenden Marktzinsen profitieren kann.

Variable Verzinsung und Absicherung durch Zinscaps

Bei variabel verzinsten Darlehen orientiert sich der Hypothekenzinssatz an der aktuellen Marktentwicklung. In Deutschland dient hierfür meist der 12-Monats-Euribor als maßgeblicher Referenzzinssatz, auf den ein fester prozentualer Aufschlag der Bank erhoben wird.

Diese Form der Finanzierung birgt für den Kreditnehmer das Risiko steigender monatlicher Belastungen, falls das Zinsniveau am Markt anzieht. Umgekehrt reduzieren sinkende Zinsen unmittelbar den Kapitaldienst. Da die Auswirkungen von Zinsänderungen bei Annuitätendarlehen insbesondere in der frühen Tilgungsphase gravierend sind, wird bei variablen Modellen häufig ein sogenanntes Zinscap integriert. Diese vertragliche Obergrenze limitiert den maximalen Darlehenszins und schützt den Kreditnehmer somit vor existenziell bedrohlichen Zinssteigerungen, während er gleichzeitig von moderaten Zinssenkungen profitieren kann.

FAQ

Wie wird der individuelle Hypothekenzinssatz von der Bank ermittelt?

Die Bank berechnet den Zinssatz auf Basis des aktuellen Marktzinses zuzüglich einer Marge für Verwaltungskosten und Risiko sowie eines individuellen Aufschlags für die Bonität des Kunden. Ein entscheidender Faktor ist zudem der Beleihungsauslauf: Je mehr Eigenkapital eingebracht wird, desto niedriger fällt in der Regel der angebotene Zinssatz aus.

Wann ist eine lange Zinsbindung für den Kreditnehmer besonders vorteilhaft?

Eine lange Zinsbindung ist vor allem in Niedrigzinsphasen ratsam, um sich die günstigen Konditionen für viele Jahre zu sichern und das Risiko künftiger Zinssteigerungen auszuschließen. Sie bietet Sicherheit für die langfristige Haushaltsplanung, auch wenn sie im Vergleich zu kurzfristigen Bindungen meist einen kleinen Zinsaufschlag kostet.

Was passiert mit dem Hypothekenzinssatz nach Ablauf der Zinsbindung?

Nach Ablauf der Festschreibung muss eine Anschlussfinanzierung vereinbart werden, wobei der Zinssatz zu den dann aktuell geltenden Marktkonditionen neu verhandelt wird. Ist zu diesem Zeitpunkt das Zinsniveau deutlich gestiegen, kann dies zu einer spürbaren Erhöhung der monatlichen Rate führen, sofern nicht bereits ein Forward-Darlehen zur Absicherung abgeschlossen wurde.

Immobilienversicherung

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Als Immobilienversicherung wird oberbegrifflich eine Reihe von Versicherungen verstanden, die von Eigentümern zum Schutz ihres Objektes und auch der darin befindlichen Gegenstände abgeschlossen werden. Dazu zählen insbesondere die Wohngebäudeversicherung, die Hausratversicherung sowie – bei noch im Bau befindlichen Immobilien – die Rohbauversicherung. Alle Policen sind aufgrund ihres Risiko-Charakters dringend empfehlenswert. Die Rohbau- und die Wohngebäudeversicherung werden darüber hinaus von Banken, die an einer Immobilienfinanzierung beteiligt sind, unabdingbar zur Kreditvergabe vorausgesetzt.

Die Wohngebäudeversicherung schützt den Eigentümer einer Immobilie gegen Schäden durch Brand, Blitzschlag, Implosion und Explosion, gegen Schäden durch Leitungswasser, Vandalismus sowie gegen Sturm, Hagel und herabstürzende Flugkörper und Teile von diesen. Sie stellt damit einen elementaren Schutz gegen unausweichliche Risiken dar. Die Kosten der Police richten sich nach dem Wert der Immobilie und ihrem Standort sowie nach der Bauweise und dem Alter des Objekts, wobei Neubauten tendenziell günstiger zu versichern sind als ältere Häuser. Bei Immobilien, die nicht vom Eigentümer selbst genutzt sondern vermietet werden, können die Beiträge zur Wohngebäudeversicherung steuermindernd als Betriebskosten geltend gemacht werden.

Der zeitliche Vorgänger der Wohngebäudeversicherung ist bei Neubauten die Rohbauversicherung. Diese schützt gegen Schäden an einer im Bau befindlichen Immobilie. Der Übergang von der Rohbau- in die Wohngebäudeversicherung erfolgt nahtlos: Wird die Fertigstellung eines Bauprojektes durch einen Gutachter festgestellt, endet der Schutz der Rohbauversicherung und die Wohngebäudeversicherung tritt augenblicklich in Kraft. Dementsprechend werden die beiden Policen immer gemeinsam abgeschlossen.

Die Hausratversicherung schützt nicht das Objekt selbst, sondern die darin befindlichen beweglichen Gegenstände wie etwa die Inneneinrichtung, Einbauküchen oder bestimmte Wertgegenstände. Der Schutz erstreckt sich auf Schäden durch Einbruch, Diebstahl, Vandalismus und Naturgewalten. Hausratversicherungen werden nicht vom Eigentümer eines Objektes abgeschlossen, sondern von der Person, die eine Wohneinheit bewohnt, also ggf. auch vom Mieter. Die maximale Deckungssumme richtet sich dabei standardmäßig nach der Größe der Nutzfläche, wobei 500 Euro Schadenserstattung je Quadratmeter als angemessen betrachtet werden können.

Inflationsausgleich

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Inflation ist im Bereich der Baufinanzierung und der Investition in Immobilien als Kapitalanlage von vielfältiger Bedeutung. Eigentümer einer nicht zur Selbstnutzung sondern zur Vermietung bestimmten Immobilie können die Erträge, die ihr Objekt durch die Mietzahlungen generiert, gegen Inflation absichern, indem dem Mietvertrag eine entsprechende Klausel beigefügt wird. Dabei wird in der Regel der vom Statistischen Bundesamt veröffentlichte Verbraucherpreisindex als Basis definiert. Steigt dieser beispielsweise um drei Prozent bezogen auf das Vorjahr an, kann der Eigentümer vom Mieter eine entsprechende Erhöhung der Kaltmiete verlangen und seine Einkünfte so gegen die Teuerung absichern. Voraussetzung für das Gelingen dieses Unterfangens ist allerdings, dass durch die Mieterhöhung nicht der Leerstand des Objektes erhöht wird.

Der Ausgleich der Inflation ist für Eigentümer sowohl von zur Selbstnutzung als auch zur Vermietung bestimmten Immobilien auch im Hinblick auf die Wertentwicklung des Objektes von Interesse. Verläuft der Wertzuwachs der Immobilie langsamer als die Inflation, führt dies zu einem Verlust der Kaufkraft des in der Immobilie gebundenen Vermögens. Vollzieht sich diese Entwertung über einen langen Zeitraum hinweg, kann dies deutliche Auswirkungen auf den Vermögensstatus eines Eigentümers haben. In Deutschland sind die Immobilienpreise zu Beginn des 21. Jahrhunderts fast immer langsamer gestiegen als das allgemeine Preisniveau. Der Status von Immobilien als Schutz gegen Inflation blieb davon allerdings bislang unberührt.

Die Inflation und deren Ausgleich durch Mieterhöhungen und Wertsteigerungen ist für Eigentümer von großer Bedeutung: Wer sein Objekt vermietet und mit den Erträgen seinen Ruhestand oder Teile davon finanzieren will ist darauf angewiesen, dass die Kaufkraft der Einkommen, die mit der Immobilie erzielt werden, nicht im Zeitverlauf abnimmt. Da Immobilien-Projekte oft über einen Zeitraum von mehreren Jahrzehnten geplant und vollzogen werden, kann eine schleichende Entwertung dazu führen, dass die Finanzierung des Ruhestands neu überdacht werden muss. In diesem Sinne empfiehlt sich eine fortwährende Beobachtung der Ertrags- und Inflationsentwicklung.

Zinsuntergrenze

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Eine Zinsuntergrenze beschreibt in einem Darlehensvertrag einen Zinssatz, der während der gesamten Vertragslaufzeit nicht unterschritten wird. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Referenzzinssatz, der dem Kredit zugrundegelegt wird, unter die Zinsuntergrenze fällt. Die Zinsuntergrenze ist damit das Analogon zu einem Zinscap, das den Darlehenszins der Höhe nach auf ein bestimmtes Niveau begrenzt und den Kreditnehmer so gegen hohe Kosten im Fall einer ungünstigen Entwicklung der Zinsen am Kapitalmarkt absichert.

Der Vorteil einer Zinsuntergrenze liegt in den insgesamt geringeren Kosten, die durch die Refinanzierung des Kredites durch die Bank entstehen: Das Kreditinstitut erhält vom Darlehensnehmer die Zusage, dass der Zinssatz des Kredites unabhängig von den realen Entwicklungen nicht unter ein bestimmtes Niveau fällt. Diese Verpflichtung besitzt zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses einen inneren Wert, den die Bank in Gestalt geringerer Kosten an den Kreditnehmer weiterreichen kann. Wie hoch der innere Wert im Detail ausfällt, hängt von den bei Abschluss des Darlehens geltenden Bedingungen am Kapitalmarkt ab. Darüber hinaus ist entscheidend, wie weit die Zinsuntergrenze vom aktuellen Zinsniveau entfernt ist.

Zinsuntergrenzen werden häufig mit Zinscaps kombiniert, so dass der Darlehensvertrag eine exakt definierte Spanne vorgibt, innerhalb derer sich der Zinssatz bis zum Ende der Laufzeit bewegen kann. Die Prämie für die Zinsuntergrenze kann dabei die Kosten für das Zinscap neutralisieren und so die Kosten senken. Der Darlehensnehmer kann sich dann sicher sein, dass bis zur Fälligkeit kein Zinssatz auf einem für die Finanzierung bedrohlichen Niveau angenommen wird, ohne für diese Sicherheit zusätzlich zahlen zu müssen.

Die Prämie für die Zinsuntergrenze muss nicht deckungsgleich sind mit den Kosten des Zinscaps. Je nach Situation am Kapitalmarkt kann sie höher oder niedriger ausfallen. Insbesondere die Zinsstrukturkurve ist für die bei Vertragsschluss realisierbaren Konditionen von großer Bedeutung. Das Erstellen eines individuellen Angebots ist aufgrund der recht undurchsichtigen Materie in jedem Fall empfehlenswert.

Hypothekenverbriefung

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Die Hypothekenverbriefung beschreibt ein Verfahren, bei dem Banken Immobilienkredite an Verbraucher vergeben und diese nicht über das klassische Einlagengeschäft, sondern über den Kapitalmarkt refinanzieren. Hierbei werden zahlreiche Forderungen gegenüber Kreditnehmern gebündelt und zu einem eigenständigen Vermögensgegenstand zusammengefasst. Dieser wird in Form eines Wertpapiers am Kapitalmarkt platziert und an Investoren veräußert. Die verbriefende Bank agiert dabei als Emittentin, die gegenüber den Inhabern der Wertpapiere zur Zahlung verpflichtet ist, sobald diese fällig werden.

Besonders im angelsächsischen Wirtschaftsraum ist die Hypothekenverbriefung weit verbreitet und dient vielen Instituten als primäres Instrument zur Refinanzierung ihrer Aktivitäten im Bereich der Baufinanzierung. Der wesentliche Vorteil dieses Verfahrens liegt in der Unabhängigkeit vom Einlagengeschäft, was es Kreditinstituten ermöglicht, auch großvolumige Finanzierungsprojekte zu realisieren und ihre Bilanzstruktur flexibel zu steuern.

Kritik und Folgen der globalen Finanzkrise

Im Jahr 2008 geriet die Praxis der Verbriefung im Zuge der weltweiten Finanz- und Immobilienkrise massiv in die Kritik. Die Verbriefung von Hypothekenforderungen wurde als eine der zentralen Ursachen für die globale Bankenkrise identifiziert. Kritiker sahen einen entscheidenden Fehler in der Entkoppelung der Kreditrisiken von der kreditgebenden Bank: Da die Risiken direkt an den Kapitalmarkt weitergereicht wurden, vergaben viele Institute über Jahre hinweg leichtfertig Darlehen an Haushalte mit unzureichender Bonität. Als diese Kredite aufgrund steigender Zinsen oder sinkender Immobilienpreise notleidend wurden, mussten Banken weltweit massive Wertberichtigungen auf ihre verbrieften Portfolios vornehmen. Der daraus resultierende Druck auf das Finanzsystem war so gewaltig, dass Regierungen umfassende Rettungsschirme aufspannen mussten, um einen vollständigen Kollaps zu verhindern.

Die Praxis der Hypothekenverbriefung, wie sie bis zum Ausbruch der Krise im Jahr 2008 üblich war, gehört der Vergangenheit an. Obwohl das Instrument theoretisch eine effiziente Refinanzierung ermöglicht, erwies es sich als äußerst anfällig für spekulative Blasen und Marktverzerrungen. Infolgedessen wurden die globalen regulatorischen Rahmenbedingungen grundlegend verschärft, um eine höhere Transparenz und eine stärkere Risikobeteiligung der emittierenden Banken sicherzustellen.

FAQ

Was ist der Unterschied zwischen einem Pfandbrief und einer Hypothekenverbriefung?

Ein Pfandbrief bleibt als gedeckte Schuldverschreibung in der Bilanz der ausgebenden Bank, die für die Sicherheit voll haftet. Bei einer klassischen Hypothekenverbriefung werden die Kreditrisiken hingegen meist vollständig aus der Bilanz der Bank ausgegliedert und direkt auf die Investoren am Kapitalmarkt übertragen.

Warum gelten Verbriefungen heute als sicherer als vor der Krise 2008?

Moderne Regulierungen verpflichten Banken heute dazu, einen Teil der verbrieften Risiken selbst in den eigenen Büchern zu behalten (Selbstbehalt). Dies stellt sicher, dass die Banken ein dauerhaftes Eigeninteresse an der hohen Qualität und der sorgfältigen Prüfung der zugrunde liegenden Kredite haben.

Welchen Einfluss hat die Hypothekenverbriefung auf die Zinsen für Häuslebauer?

Durch den Zugang zum globalen Kapitalmarkt können Banken ihre Refinanzierungskosten senken und das verfügbare Kreditangebot deutlich ausweiten. Davon profitieren Kreditnehmer oft in Form von niedrigeren Zinsen oder einer größeren Auswahl an verschiedenen Finanzierungsprodukten für ihr Immobilienprojekt.

Lastschrifteinzug

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Als Lastschrifteinzug wird ein elektronisches Verfahren im Zahlungsverkehr bezeichnet, bei dem fällige Beträge aus einem Vertragsverhältnis automatisch vom Girokonto des Schuldners abgebucht und dem Konto des Gläubigers gutgeschrieben werden. Im Bereich der Baufinanzierung kommt der Lastschrifteinzug sehr häufig zur Anwendung: Die darlehensgebende Bank bucht dann einmal im Monat die fälligen Kreditraten vom Konto des Kreditnehmers ab. Sofern das Girokonto, von dem abgebucht wird, im selben Haus geführt wird wie das Darlehenskonto, wird der abgebuchte Betrag schlicht hausintern umgebucht.

Das Einziehen der fälligen Raten per Lastschrift setzt das explizite Einverständnis des Kreditnehmers sowie eine ausreichende Kontodeckung voraus. Das Einverständnis muss der Bank in schriftlicher Form erteilt worden sein und kann jederzeit – ebenfalls schriftlich – widerrufen werden. Der Widerruf der Einzugsermächtigung führt zur Aussetzung des Lastschrifteinzugs. Die fälligen Raten müssen dann auf anderem Wege – beispielsweise per Überweisung oder per Scheck – beglichen werden. Der Widerruf führt nicht zu einer Verlängerung der Zahlungsziele. Ist das Konto nicht hinreichend gedeckt – wobei die Deckung sowohl aus Guthaben als auch aus vereinbarten Kreditlinien und genehmigten Überziehungen bestehen kann – wird die Lastschrift von der Bank nicht eingelöst. Dies führt zu einem Zahlungsverzug des Schuldners.

Lastschriften können vom Kontoinhaber selbst widerrufen werden, auch wenn die Abbuchung bereits erfolgt ist. Dazu muss binnen sechs Wochen nach Abbuchung eine entsprechende Weisung an die Bank ergehen. Diese kann schriftlich, telefonisch oder online erteilt werden. Der Widerspruch des Kunden wird seitens der Bank nicht weitergehend geprüft und die Lastschrift wird zurückgebucht. Der Betrag wird dabei dem Konto des Schuldners in der Regel sofort wieder gutgeschrieben. Auch erfolgt die Rückbuchung zum Wertstellungsdatum, d.h. der Kontoinhaber ist so gestellt, als wenn die Lastschrift nie eingereicht worden wäre und erleidet keinen Nachteil in Form entgangener Guthabenzinsen oder gezahlter Sollzinsen. Der Lastschrifteinzug stellt heute die gängige Praxis bei Immobilienkrediten dar und wird von fast allen Banken, die Baufinanzierungen anbieten, praktiziert.

Vermögensstatus

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Als Vermögensstatus wird bei vielen Banken eine übersichtsartige Aufstellung über sämtliche Vermögen und Verbindlichkeiten eines Kunden bezeichnet. Im Bereich der Baufinanzierung ist der Vermögensstatus insbesondere dann von Bedeutung, wenn bei einer Bank nicht nur eine Immobilienfinanzierung durchgeführt worden ist, sondern dort auch andere Aktivitäten stattfinden, etwa der Handel mit Wertpapieren, die Führung von Sparkonten oder das regelmäßige Einzahlen in Fondssparpläne oder Renten- bzw. Lebensversicherungen. Der Vermögensstatus gliedert die einzelnen Posten nach Höhe und Fälligkeit auf und gibt so immer Aufschluss darüber, wie groß das Vermögen insgesamt ausfällt und ob für anstehende Verbindlichkeiten ausreichende liquide Mittel zur Verfügung stehen. Darüber hinaus ist für den Kunden und seinen Berater ersichtlich, wie sich das Vermögen im Zeitverlauf entwickelt: Es kann sowohl wachsen als auch schrumpfen. Ein schrumpfendes Vermögen steht bei einer soliden Finanzplanung in der Regel im Zusammenhang mit ungünstigen Entwicklungen an den Wertpapiermärkten.

Die Hypothekenfinanzierung nimmt im Vermögensstatus einen wichtigen Platz ein: Im Zeitverlauf sinken die Verbindlichkeiten, die zum Erwerb des Objektes eingegangen worden sind, ab. Die Abnahme beschleunigt sich dabei mit zunehmender Dauer des Rückzahlungszeitraumes, wenn der Kredit annuitätisch getilgt worden ist. Dies liegt an dem mit jeder vom Kreditnehmer geleisteten Rate steigenden Tilgungsanteil am Kapitaldienst.

Der Vermögensstatus bietet Bauherren einige Vorteile. Zum einen besteht stets Gewissheit darüber, welche Vermögenswerte existieren und wie ihr Wert ist. Zum anderen gibt die Übersicht über das Vermögen Aufschluss im Hinblick auf die Allokation der Vermögenswerte. Viele Eigenheimbesitzer verfügen über zu wenige Vermögenswerte außerhalb ihrer Immobilie und müssen deshalb Engpässe befürchten, wenn sie in den Ruhestand eintreten. Der Vermögensstatus lässt Schwächen in der persönlichen Finanzplanung auch dann schnell offensichtlich werden, wenn akute Probleme noch viele Jahre entfernt liegen. Sind alle Vermögenswerte und Verpflichtungen zentral ersichtlich, kann zudem der Berater sehr viel besser auf die persönlichen Belange seines Kunden eingehen und eine optimale Lösung für etwaige Schwierigkeiten finden.

Sparerpauschbetrag

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Der Sparerpauschbetrag ist ein Freibetrag für Einkünfte aus Kapitalvermögen, der jedem steuerpflichtigen Bundesbürger zur Verfügung steht. Er beläuft sich bei Alleinstehenden auf 801 Euro im Jahr und beträgt bei gemeinsam veranlagten Ehegatten 1602 Euro jährlich unabhängig vom Einkommen. Kapitalerträge bis zu dieser Höhe können steuerfrei vereinnahmt werden. Es spielt dabei keine Rolle, ob die Erträge aus der Guthabenverzinsung eines Bausparvertrages, aus Bewertungsgewinnen bei Wertpapieren oder Immobilien oder sonstigen Quellen stammen. Sofern es sich um Einkünfte handelt, die unmittelbar über ein Vertrags- oder Depotkonto bei einer Bank abgerechnet werden (z.B. ein Wertpapierdepot oder ein Tages- bzw. Festgeldkonto), führt die Bank die anfallenden Steuern direkt an den Fiskus ab. Um den Sparerpauschbetrag in Anspruch nehmen zu können, müssen Bankkunden ihrem Institut deshalb einen so genannten Freistellungsauftrag erteilen. Dieser kann den gesamten Freibetrag oder nur Teile davon umfassen, darf ihn aber in keinem Fall überschreiten. Mit dem Pauschbetrag gelten seit dem Jahr 2009 alle Werbungskosten als vollständig abgegolten und können nicht mehr in Höhe der tatsächlich anfallenden Kosten geltend gemacht werden.

Einkünfte, die über den Freibetrag hinausgehen, werden seit dem Jahr 2009 mit der Abgeltungsteuer belegt. Diese beläuft sich auf 25 Prozent plus Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer. Eine Veranlagung im Rahmen der Einkommensteuer findet standardmäßig nicht statt, es sei denn, der Steuerpflichtige beantragt dies. Die Veranlagung bei der Einkommensteuer lohnt sich immer dann, wenn der persönliche Steuersatz unter 25 Prozent liegt. Dann nämlich wird vom Finanzamt der günstigere Steuersatz festgelegt und die zu viel gezahlte Steuer wird zurückerstattet. Auch wenn der Bank die Zugehörigkeit zu einer Religionsgemeinschaft nicht mitgeteilt wird, kann sich die Veranlagung lohnen.

Der Pauschbetrag ist für Besitzer von Bausparverträgen dahingehend wichtig, dass Guthabenzinsen aus den Verträgen seit dem Jahr 2009 auch dann der Steuerpflicht unterliegen, wenn der Zinssatz nicht mehr als ein Prozent im Jahr beträgt. Gemeinsam veranlagte Ehegatten können so Vertragsguthaben von bis 160.000 Euro steuerfrei unterhalten.

Energieeffizienz

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Unter dem Oberbegriff Energieeffizienz wird die Summe aller baulichen und technischen Eigenschaften einer Immobilie zusammengefasst, die deren Energieverbrauch beeinflussen. Ein hohes Maß an Energieeffizienz zeichnet sich dadurch aus, dass der Primärenergieverbrauch des Objekts dauerhaft niedrig bleibt. In den vergangenen Jahren hat dieses Thema massiv an Bedeutung gewonnen. Dies liegt zum einen an den drastisch gestiegenen Energiekosten, die einen sparsamen Verbrauch aus rein wirtschaftlicher Perspektive unumgänglich machen. Zum anderen hat die gesamtgesellschaftliche Debatte über den Klimaschutz die Sensibilität für energetische Standards bei Gebäuden erheblich geschärft.

Bauliche Maßnahmen zur Steigerung der Effizienz

Die Energieeffizienz eines Gebäudes wird durch gezielte Maßnahmen erreicht, die entweder bereits bei der architektonischen Planung berücksichtigt oder im Rahmen einer energetischen Sanierung nachträglich umgesetzt werden. Kernaspekte sind dabei eine hochwertige Dämmung des Daches, der Außenwände sowie der Kellerdecke, um den Transmissionswärmeverlust zu minimieren. Ergänzt wird dies durch den Einsatz moderner Fenster und Türen sowie hocheffizienter Heizungsanlagen. Solche Investitionen erweisen sich insbesondere bei älteren Bestandsimmobilien als hochrentabel, da dort oft ein sehr hoher Primärenergiebedarf und entsprechend massive Betriebskosten verzeichnet werden.

Staatliche Förderung und Marktwertsteigerung

Die öffentliche Hand unterstützt energieeffizientes Bauen und Sanieren durch attraktive Förderprogramme. Insbesondere die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) stellt zinsgünstige Darlehen zur Verfügung, sofern die Wirksamkeit der baulichen Maßnahmen durch ein entsprechendes Gutachten eines Sachverständigen belegt wird. Diese durch den Bundeshaushalt subventionierten Kredite sollen für Eigentümer einen klaren Anreiz schaffen, ihre Immobilien auf den neuesten Stand der Technik zu bringen. Seit 2008 muss die Energieeffizienz zudem mittels eines Energieausweises bei Vermietung oder Verkauf transparent offengelegt werden. Da hocheffiziente Objekte bei Käufern und Mietern besonders gefragt sind, bieten energetische Verbesserungen neben der Kostenersparnis auch einen erheblichen Mehrwert bei der Vermarktung und Wertsteigerung der Immobilie.

FAQ

Wie wird die Energieeffizienz eines Gebäudes offiziell nachgewiesen?

Der Nachweis erfolgt über den sogenannten Energieausweis, der Mietern und Käufern die energetischen Kennwerte einer Immobilie transparent aufzeigt. Dieses Dokument ordnet das Gebäude in Effizienzklassen ein und ermöglicht so einen direkten Vergleich des zu erwartenden Energieverbrauchs.

Welche Rolle spielt die KfW bei der Förderung von Energieeffizienz?

Die KfW fungiert als zentrales Förderinstitut, das Bauherren und Sanierer durch zinsgünstige Kredite und attraktive Tilgungszuschüsse finanziell unterstützt. Voraussetzung für die Förderung ist in der Regel die Einhaltung bestimmter technischer Mindeststandards, die über die gesetzlichen Anforderungen hinausgehen.

Warum lohnt sich die energetische Sanierung besonders bei Altbauten?

Altbauten weisen aufgrund fehlender Dämmung und veralteter Technik oft die höchsten Wärmeverluste auf, wodurch das Einsparpotenzial hier am größten ist. Durch eine energetische Sanierung lassen sich die laufenden Betriebskosten drastisch senken, während gleichzeitig die Bausubstanz geschützt und der Wohnkomfort gesteigert wird.