Immobilien können im Laufe der Zeit erheblich an Wert gewinnen und dem Eigentümer somit einen attraktiven Wertzuwachs bescheren. Dieser Zuwachs stellt eine der zentralen Komponenten dar, aus denen sich die Gesamtrendite eines Immobilieninvestments zusammensetzt. Bei Objekten, die nicht selbst genutzt, sondern an Dritte vermietet werden, generiert sich die Rendite aus drei Säulen: den Überschüssen der Mieteinnahmen über die Finanzierungskosten, dem Anstieg des Objektpreises sowie potenziellen steuerlichen Vorteilen durch die Absetzbarkeit der Finanzierungskosten. Dabei ist es durchaus möglich, dass der laufende Cashflow aus den Mieterträgen zeitweise hinter den Finanzierungskosten zurückbleibt, was durch die anderen Renditefaktoren kompensiert werden muss.
Die Bedeutung der Inflation für den realen Wertzuwachs
Der Wertzuwachs einer Immobilie definiert sich primär durch die Differenz zwischen dem An- und dem Verkaufspreis. Da zwischen Erwerb und Veräußerung oft viele Jahre vergehen, reicht die Betrachtung des nominalen Transaktionswertes allein nicht aus. Um den tatsächlichen Gewinn zu ermitteln, muss zwingend die Inflation berücksichtigt werden. Wurde ein Objekt beispielsweise im Jahr 1980 für umgerechnet 200.000 Euro erworben und 30 Jahre später zum gleichen Preis wieder verkauft, ist der reale Wertzuwachs negativ. Da die Kaufkraft des Geldes über diesen Zeitraum deutlich gesunken ist, entspricht ein gleichbleibender Nominalwert faktisch einem Verlust.
Ermittlung des realen Gewinns
Ein realer Wertzuwachs liegt erst dann vor, wenn die Preissteigerung der Immobilie die Entwicklung der Lebenshaltungskosten übertrifft. Diese Entwicklung wird in Deutschland am Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes gemessen. Ein geringer oder ausbleibender Wertzuwachs bedeutet jedoch nicht zwangsläufig ein negatives Gesamtergebnis für den Eigentümer. Bei einer eigengenutzten Immobilie müssen die eingesparten Mietzahlungen für eine vergleichbare Wohnung gegengerechnet werden. Bei vermieteten Objekten fließen analog dazu die über die Jahre erzielten Mieteinnahmen in die Gesamtkalkulation ein.
Einflussfaktoren auf die Wertentwicklung
Erfahrungsgemäß erzielen Immobilien in erstklassigen Lagen, die auf allzu spezifische oder exzentrische Ausstattungsmerkmale verzichten, die höchsten Wertsteigerungen. Solche Objekte sprechen eine breite Käuferschicht an und bleiben langfristig marktfähig. Im Gegensatz dazu verzeichnen Immobilien in strukturschwachen Regionen oder solche mit sehr speziellen, nischenorientierten Merkmalen oft eine deutlich schwächere Wertentwicklung.
FAQ
Wie setzt sich die Rendite einer vermieteten Immobilie zusammen?
Die Gesamtrendite ergibt sich aus dem Überschuss der Mieteinnahmen über die laufenden Kosten, der Wertsteigerung des Objektes sowie steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten. Auch wenn die laufenden Einnahmen die Kosten einmal nicht decken, kann die Investition durch den langfristigen Wertzuwachs dennoch hochprofitabel sein.
Was unterscheidet den nominalen vom realen Wertzuwachs?
Der nominale Wertzuwachs betrachtet lediglich die nackten Zahlen des Kauf- und Verkaufspreises ohne Berücksichtigung der Geldentwertung. Ein realer Zuwachs ist erst dann gegeben, wenn der Verkaufserlös auch nach Abzug der Inflationsrate eine höhere Kaufkraft als das ursprünglich eingesetzte Kapital aufweist.
Welche Immobilienobjekte haben die besten Aussichten auf Wertsteigerung?
Objekte in gefragten Lagen mit einer zeitlosen Architektur und funktionalen Grundrissen bieten statistisch gesehen das größte Potenzial für Preissteigerungen. Immobilien mit sehr individueller Ausstattung oder in wirtschaftlich schwachen Gebieten sind hingegen einem höheren Risiko für stagnierende Preise unterworfen.