Die Wertermittlung stellt ein wesentliches Kriterium im Prozess der Kreditvergabe dar. Banken und Kreditinstitute benötigen eine präzise Feststellung darüber, in welcher Höhe die gestellten Sicherheiten im Ernstfall verwertet werden können. Aus diesem Grund beauftragen Institute in der Regel eine formale Wertermittlung, um den objektiven Wert eines Wirtschaftsgutes zu bestimmen. Dabei wird strikt zwischen dem Verkehrs- bzw. Marktwert und dem Beleihungswert des Objektes unterschieden. Im Kontext der Immobilienfinanzierung bezieht sich dies zumeist auf Gebäude oder Grundstücke. Im Gegensatz zum individuell ausgehandelten Kaufpreis kann der gutachterlich festgestellte Wert sowohl nach oben als auch nach unten abweichen.
Gesetzliche Normen und Gutachterverfahren
Um dem Kreditgeber ein objektives Bild zu vermitteln, wenden Sachverständige standardisierte Verfahren an, die in Deutschland durch Gesetze und Verordnungen streng normiert sind. Maßgeblich ist hierbei unter anderem das Baugesetzbuch, welches die Ermittlung des Marktwertes regelt. Für die Bank spielt jedoch der Beleihungswert die entscheidende Rolle, da die Immobilie oft über einen Zeitraum von zehn Jahren oder länger als Sicherheit dienen muss. Daher unterliegt die Wertermittlung für Beleihungszwecke besonderen Anforderungen, die über eine reine Momentaufnahme des Marktes hinausgehen.
Anforderungen an den Beleihungswert
Eine zentrale Forderung der Kreditinstitute ist der nachhaltige Bestand des Beleihungswertes über die gesamte Laufzeit. Um eine sichere Prognose zu gewährleisten, dürfen nur wertbeständige Komponenten in die Kalkulation einfließen, die frei von spekulativen Einflüssen sind. Unsichere Erwartungen, wie etwa künftige Ertragssteigerungen, bleiben unberücksichtigt, während potenzielle Risiken zwingend wertmindernd einbezogen werden müssen. Gemäß Pfandbriefgesetz (§ 16 Abs. 2 PfandBG) ist der Beleihungswert zudem an den Marktwert gekoppelt: Er darf den aktuell ermittelten Verkaufswert des Objekts zu keinem Zeitpunkt überschreiten.
Einfluss der Bank auf das Endergebnis
Darlehensnehmer sollten berücksichtigen, dass der finale Beleihungswert oft von dem ursprünglich geschätzten Immobilienwert abweicht. Letztlich obliegt die abschließende Bewertung dem finanzierenden Institut. Die Bank behält sich das Recht vor, den vom Gutachter ermittelten Wert basierend auf internen Risikorichtlinien nochmals nach unten zu korrigieren, um eine maximale Sicherheit für das Darlehen zu gewährleisten.
FAQ
Was ist der Unterschied zwischen dem Marktwert und dem Beleihungswert?
Der Marktwert (Verkehrswert) beschreibt den voraussichtlich am Markt erzielbaren Verkaufspreis zum aktuellen Zeitpunkt. Der Beleihungswert hingegen ist ein vorsichtig kalkulierter Wert, der Spekulationen ausschließt und die Sicherheit der Immobilie über die gesamte, oft jahrzehntelange Kreditlaufzeit garantieren soll.
Welche Verfahren nutzen Gutachter zur Wertermittlung einer Immobilie?
In Deutschland kommen primär drei genormte Verfahren zum Einsatz: das Vergleichswertverfahren (Orientierung an ähnlichen Verkäufen), das Ertragswertverfahren (Fokus auf Mieteinnahmen bei Renditeobjekten) und das Sachwertverfahren (Fokus auf Bausubstanz und Grundstückswert). Die Wahl des Verfahrens hängt wesentlich von der Art der Nutzung der Immobilie ab.
Warum setzt die Bank den Beleihungswert oft niedriger an als den Kaufpreis?
Banken nehmen meist einen Sicherheitsabschlag vor, um sich gegen künftige Marktschwankungen und mögliche Kosten bei einer Zwangsverwertung abzusichern. Ziel der Bank ist es, sicherzustellen, dass die Resterlöse aus einem Verkauf auch in einer wirtschaftlichen Schwächephase ausreichen, um das verbliebene Darlehen vollständig zu decken.