Immobilienfinanzierungen, die auf Fremdwährungskrediten basieren, bieten Kreditnehmern die Chance, ihre Schuldenlast allein durch Wechselkursgewinne zu reduzieren, ohne zusätzliche Eigenmittel aufwenden zu müssen. Solche Gewinne entstehen, wenn der Kurs der Kreditwährung im Vergleich zum Euro sinkt. In diesem Fall benötigt der Darlehensnehmer weniger Euro, um seine Verbindlichkeiten in der Fremdwährung zu tilgen, als zum Zeitpunkt der Auszahlung. Wenn sich der Devisenmarkt vorteilhaft entwickelt, können diese Gewinne die Gesamtkosten einer Finanzierung massiv senken. Historisch betrachtet ist es unter extrem günstigen Bedingungen sogar möglich, die Schuldenlast innerhalb einiger Jahre signifikant zu verringern. Damit bilden Wechselkursgewinne neben der Zinsdifferenz zwischen der Eurozone und dem fremden Währungsraum die zweite wesentliche Motivationssäule für Fremdwährungsdarlehen.
Risiken und negative Kursentwicklungen
Den potenziellen Chancen stehen jedoch beträchtliche Risiken gegenüber. Entwickelt sich der Wechselkurs zulasten des Kreditnehmers – steigt also der Wert der Kreditwährung gegenüber dem Euro –, verteuert sich die Rückzahlung unmittelbar. Während ein moderater Kursanstieg oft noch durch die Zinsersparnis kompensiert werden kann, führen größere Verwerfungen schnell zu realen Verlusten. Es kann die paradoxe Situation eintreten, dass die Gesamtschuldenlast trotz laufender Tilgungszahlungen ansteigt. In einem solchen Szenario fordern Banken meist kurzfristig zusätzliche Sicherheiten an, um ihr Ausfallrisiko zu begrenzen.
Konsequenzen bei fehlenden Sicherheiten
Sollte der Kreditnehmer der Aufforderung zur Nachbesicherung nicht nachkommen können, greifen die Schutzmechanismen der Bank: Bei weiterhin ungünstiger Kursentwicklung wird der Fremdwährungskredit zwangsweise in ein Euro-Darlehen konvertiert. Damit werden die bisherigen Buchverluste endgültig realisiert. Der Kreditnehmer muss fortan nicht nur eine deutlich höhere Restschuld in Euro zurückzahlen, sondern ist zudem an das heimische Zinsniveau gebunden. Aufgrund dieser existenziellen Risiken sollten Wechselkursgewinne nur für Kreditnehmer mit erstklassiger Bonität und hoher Finanzkraft ein Motiv zur Aufnahme solcher Darlehen darstellen.
FAQ
Wann spricht man bei einem Fremdwährungskredit von einem Wechselkursgewinn?
Ein Wechselkursgewinn tritt ein, wenn die Währung, in der das Darlehen aufgenommen wurde, gegenüber dem Euro an Wert verliert. Da der Kreditnehmer sein Einkommen meist in Euro bezieht, sinkt dadurch der Betrag in Euro, der zur Tilgung der fremdwährungsbasierten Restschuld erforderlich ist.
Was passiert, wenn die Bank zusätzliche Sicherheiten („Margin Call“) verlangt?
Wenn der Wert der Immobilie aufgrund von Währungsschwankungen nicht mehr ausreicht, um das Darlehen abzusichern, muss der Kreditnehmer zusätzliches Kapital oder andere Sicherheiten hinterlegen. Kann er dies nicht leisten, droht die sofortige Umwandlung des Kredits in Euro zu einem für ihn ungünstigen Zeitpunkt.
Kann man Wechselkursgewinne steuerlich geltend machen oder müssen sie versteuert werden?
Bei privaten Immobilienfinanzierungen zur Eigennutzung sind Wechselkursgewinne in der Regel steuerfrei, allerdings können im Gegenzug auch Verluste nicht steuerlich abgesetzt werden. Bei vermieteten Objekten oder innerhalb bestimmter Spekulationsfristen können Währungsgewinne jedoch der Einkommensteuer unterliegen, weshalb eine steuerliche Beratung ratsam ist.