Die Aufnahme eines Darlehens über einen bestimmten Nominalbetrag bedeutet nicht zwangsläufig, dass die Bank diesen Betrag in voller Höhe an den Kreditnehmer auszahlt. Eine vollständige Auszahlung erfolgt nur dann, wenn der Auszahlungskurs exakt 100 Prozent beträgt. Dieser Kurs definiert den prozentualen Anteil des Darlehensbetrages, der tatsächlich zur Verfügung gestellt wird. Liegt der Wert unter dem Nennwert, spricht man im Bankwesen von einem Damnum oder Disagio.
In der Regel beträgt der Auszahlungskurs bei den meisten Baufinanzierungen 100 Prozent. Dies ist besonders bei Privatpersonen üblich, die eine Immobilie zur Selbstnutzung finanzieren. Anders verhält es sich häufig bei Renditeobjekten, die zur Vermietung an Dritte bestimmt sind. Hier wird oft ein Kurs unter 100 Prozent vereinbart, was steuerliche Gründe hat: Das Disagio kann im Jahr der Darlehensaufnahme sofort steuermindernd geltend gemacht werden, wodurch sich die Steuerlast des Kreditnehmers kurzfristig deutlich reduziert.
Einfluss auf den Effektivzins und Förderprogramme
Der Auszahlungskurs hat einen direkten Einfluss auf den effektiven Jahreszins. Ein Kurs unter 100 Prozent führt zu einer spürbaren Abweichung zwischen dem Nominal- und dem Effektivzins. Da der Nominalzins auf den gesamten Darlehensbetrag berechnet wird, zahlt der Kreditnehmer Zinsen für Kapitalanteile, die er effektiv nie erhalten hat. In der Folge steigt der Effektivzins signifikant an. Eine große Diskrepanz zwischen diesen beiden Zinssätzen ist daher meist ein sicheres Indiz für einen Auszahlungskurs von unter 100 Prozent.
Dieses Prinzip findet auch bei speziellen Darlehensprogrammen der öffentlichen Hand Anwendung, beispielsweise bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Hier wird das Damnum teilweise genutzt, um besonders förderungswürdige Vorhaben durch eine 100-prozentige Auszahlung gegenüber anderen Programmen besserzustellen, ohne dabei die nominalen Zinssätze variieren zu müssen.
FAQ
Was versteht man unter einem Disagio bei der Kreditaufnahme?
Ein Disagio ist ein Abschlag vom nominalen Darlehensbetrag, der direkt bei der Auszahlung einbehalten wird. Der Kreditnehmer erhält dadurch eine geringere Summe ausgezahlt, muss aber den vollen Nennwert des Kredits zurückzahlen.
Warum kann ein Auszahlungskurs unter 100 Prozent steuerlich attraktiv sein?
Vermieter können das Disagio bei der Finanzierung einer Immobilie oft als Werbungskosten sofort in voller Höhe steuerlich absetzen. Dies reduziert das zu versteuernde Einkommen im Jahr der Kreditaufnahme und sorgt für eine hohe Liquiditätsersparnis.
Wie erkennt man ein Disagio im Kreditangebot?
Ein Disagio lässt sich meist an einer deutlichen Differenz zwischen dem niedrigen Nominalzins und dem höheren Effektivzins ablesen. Zudem muss der Auszahlungskurs in den Kreditunterlagen explizit als Prozentsatz ausgewiesen werden.