Unter Auslandsfinanzierungen versteht man Hypothekendarlehen für Immobilien, die außerhalb des Hoheitsgebietes der Bundesrepublik Deutschland belegen sind. Die Finanzierung solcher Objekte gestaltet sich in der Praxis deutlich komplexer als die Kreditvergabe für inländische Immobilien. Eine pauschale Anleitung für diesen Prozess existiert nicht, da die gesetzlichen und wirtschaftlichen Anforderungen je nach Standort massiv variieren. Grundsätzlich ist eine weltweite Immobilienfinanzierung zwar möglich, deutsche Banken fordern hierfür jedoch häufig zusätzliche Sicherheiten im Inland. Dies gilt insbesondere für Objekte, die sich außerhalb der Europäischen Union befinden, da dort der Zugriff auf die Sicherheiten für deutsche Institute erschwert ist.
Finanzierung über lokale Institute und Währungsoptionen
Eine gangbare Alternative für Erwerber ist die Aufnahme eines Darlehens bei einer Bank im jeweiligen Zielland. In diesem Fall kann die Auslandsimmobilie selbst als Primärsicherheit dienen, ähnlich wie es bei inländischen Finanzierungen üblich ist. Die Anforderungen an den Eigenkapitalanteil unterscheiden sich dabei international stark: Während beispielsweise in Spanien bis zum Jahr 2008 Vollfinanzierungen ohne Eigenkapital möglich waren, haben sich die Kriterien seitdem weltweit verschärft. Manche Auslandsbanken bieten zudem spezielle Konzepte an, wie etwa Finanzierungen in Fremdwährungen. In Spanien war es lange Zeit verbreitet, Kredite in japanischen Yen aufzunehmen, um von einem signifikant niedrigeren Zinsniveau gegenüber dem Euro zu profitieren.
Notwendige Planung und fachliche Unterstützung
Die Realisierung einer Auslandsfinanzierung erfordert eine weitaus längere Vorlaufzeit als ein vergleichbares Vorhaben im Inland und sollte akribisch vorbereitet werden. Aufgrund der steuerrechtlichen Komplexität ist die Konsultation eines spezialisierten Steuerberaters dringend zu empfehlen. Sofern Sprachbarrieren bestehen, ist zudem der Einsatz eines Dolmetschers bei Verhandlungen mit ausländischen Banken ratsam. Ein fachkundiger Übersetzer kann nicht nur bei der Vertragsprüfung unterstützen, sondern auch die Kommunikation mit lokalen Maklern und Behörden sicherstellen, um rechtliche Fallstricke beim Immobilienerwerb zu vermeiden.
FAQ
Warum finanzieren deutsche Banken nur ungern Immobilien im Ausland?
Für deutsche Banken ist die Verwertung einer Sicherheit im Ausland mit hohem rechtlichem Aufwand und unkalkulierbaren Risiken verbunden. Daher verlangen sie meist zusätzliche Sicherheiten in Deutschland, wie etwa eine Grundschuld auf eine bereits vorhandene inländische Immobilie.
Was ist das größte Risiko bei einer Fremdwährungsfinanzierung im Ausland?
Das Hauptrisiko liegt in den Wechselkursschwankungen, die dazu führen können, dass die Darlehenssumme in Euro gerechnet trotz laufender Tilgung plötzlich ansteigt. Zudem können Zinsänderungen in dem jeweiligen Währungsraum die monatliche Belastung unvorhersehbar in die Höhe treiben.
Welche zusätzlichen Kosten fallen bei einer Auslandsfinanzierung an?
Neben den banküblichen Gebühren müssen Kreditnehmer Kosten für beglaubigte Übersetzungen, internationale Rechtsberatung und spezialisierte Gutachter zur Wertermittlung einplanen. Auch die Gebühren für Notare und Grundbucheinträge im Ausland weichen oft erheblich von den deutschen Standards ab.