Unter anschaffungsnahen Aufwendungen versteht man Kosten, die im zeitlichen und sachlichen Zusammenhang mit dem Bau oder Erwerb einer Immobilie anfallen. Steuerrechtlich werden diese Kosten wie Herstellungskosten behandelt. Sie müssen strikt von sofort abziehbaren Instandhaltungskosten unterschieden werden, da dies maßgeblichen Einfluss auf die Bemessung der Steuerschuld sowie die Gestaltung des Jahresabschlusses hat.
Klassifizierung und Abschreibung nach AfA
Im Gegensatz zu Erhaltungsaufwendungen können anschaffungsnahe Aufwendungen nicht sofort in voller Höhe als Betriebsausgaben geltend gemacht werden. Stattdessen werden sie den Anschaffungskosten zugeschlagen und über die voraussichtliche Nutzungsdauer des Gebäudes gemäß der Absetzung für Abnutzung (AfA) linear abgeschrieben. Ein entscheidendes Kriterium für diese Einordnung ist die Hebung des Standards: Tragen die Maßnahmen dazu bei, dass die Immobilie in eine höhere Gebrauchswertkategorie (z. B. von „einfach“ auf „mittel“ oder von „mittel“ auf „hoch“) gestuft wird, handelt es sich steuerlich um Anschaffungsnebenkosten.
Die 15-Prozent-Grenze und der Drei-Jahres-Zeitraum
Gesetzlich gelten Ausgaben insbesondere dann als anschaffungsnahe Aufwendungen, wenn sie innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Erwerb der Immobilie anfallen. Erreichen diese Kosten in der Summe mehr als 15 Prozent der ursprünglichen Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Grundstücksanteil und Umsatzsteuer), dürfen sie nicht mehr sofort als Erhaltungsaufwand abgezogen werden, sondern müssen aktiviert und über Jahrzehnte abgeschrieben werden.
Abgrenzung zu sofort abziehbaren Betriebsausgaben
Kosten, die lediglich der regelmäßigen Instandhaltung und Erhaltung der Gebäudesubstanz dienen, zählen nicht zu den anschaffungsnahen Aufwendungen. Solche Betriebsausgaben können in dem Kalenderjahr, in dem sie anfallen, in voller Höhe gewinnmindernd abgesetzt werden. Dies ist für Immobilieneigentümer steuerlich oft wesentlich attraktiver, da die Steuerlast im Jahr der Investition unmittelbar und deutlich sinkt.
Strategische Planung bei Renovierungsmaßnahmen
Für private Investoren und Vermieter ist eine präzise zeitliche Planung von Sanierungen daher von existenzieller Bedeutung. Werden umfangreiche Modernisierungen unmittelbar nach dem Kauf durchgeführt, besteht die Gefahr, dass die Kosten den Gebrauchswert so stark erhöhen oder die 15-Prozent-Hürde überschreiten, dass eine sofortige steuerliche Absetzbarkeit entfällt. In einem solchen Fall werden die Kosten dem Immobilienwert zugerechnet und meist über einen Zeitraum von 40 bis 50 Jahren abgeschrieben, was die kurzfristige Rendite der Investition durch eine höhere Steuerbelastung schmälern kann.
FAQ
Wann wird die 15-Prozent-Grenze bei Renovierungen relevant?
Diese Grenze ist immer dann wichtig, wenn innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf einer Immobilie investiert wird. Übersteigen die Netto-Kosten der Instandsetzung 15 Prozent des Gebäudewertes, müssen alle diese Kosten über die gesamte Nutzungsdauer des Hauses abgeschrieben werden.
Zählen Kosten für den Garten oder die Außenanlage zu diesen Aufwendungen?
Nein, anschaffungsnahe Aufwendungen beziehen sich in der Regel ausschließlich auf das Gebäude selbst. Maßnahmen im Außenbereich oder reine Schönheitsreparaturen, die nicht den Standard des Gebäudes heben, fallen oft nicht unter die Drei-Jahres-Regelung der anschaffungsnahen Herstellungskosten.
Wie kann man eine sofortige Abschreibung der Renovierungskosten erreichen?
Um die Kosten sofort steuerlich geltend zu machen, sollten Vermieter darauf achten, dass die Summe der Instandsetzungen innerhalb der ersten drei Jahre unter der 15-Prozent-Marke bleibt. Alternativ können größere Modernisierungen zeitlich so geplant werden, dass sie erst nach Ablauf der Drei-Jahres-Frist beginnen.