Bei der Finanzierung von Immobilien ist es ein erheblicher strategischer Vorteil, einen signifikanten Teil der Investitionskosten durch Eigenkapital zu decken. Die Höhe der Eigenmittel beeinflusst die Konditionen des Bankdarlehens massiv: Sobald der Beleihungsauslauf die Grenze von 60 Prozent überschreitet, erheben Kreditinstitute in der Regel Zinsaufschläge. Diese Aufschläge steigen progressiv an, je geringer der Eigenanteil ausfällt. Über die gesamte Laufzeit hinweg können diese Zusatzkosten schnell mittlere fünfstellige Beträge erreichen. Um die Zinsbelastung so gering wie möglich zu halten, sollten angehende Immobilieneigentümer daher so früh wie möglich mit dem systematischen Aufbau eines Kapitalstocks beginnen.
Klassische Kapitalbildung durch Bausparverträge
Der Bausparvertrag gilt nach wie vor als der traditionelle Weg der Kapitalbildung für wohnwirtschaftliche Zwecke. In der Ansparphase zahlt der Sparer regelmäßig Beiträge ein, die mit einem meist geringen Guthabenzins verzinst werden. Ein wesentlicher Vorteil sind hierbei mögliche staatliche Förderungen, wie die Wohnungsbauprämie, die das Guthaben zusätzlich aufstocken. Die eher niedrige Verzinsung während des Sparens wird durch den Anspruch auf ein zinsgünstiges Bauspardarlehen kompensiert. Die Höhe dieses Darlehens sowie der Zinssatz für die spätere Rückzahlung stehen bereits bei Vertragsabschluss fest, was dem Sparer eine hohe Kalkulationssicherheit bietet.
Banksparpläne als flexible Alternative
Alternativ zum Bausparen kann das Eigenkapital über klassische Banksparpläne aufgebaut werden. Hierbei wird ein fester Betrag auf ein Sparkonto eingezahlt, der zusammen mit den Zinserträgen zum geplanten Investitionszeitpunkt zur Verfügung steht. Der entscheidende Vorteil gegenüber dem Bausparvertrag liegt in der höheren Flexibilität und einer oft attraktiveren Verzinsung des Kapitals. Allerdings entfällt bei diesem Modell der Anspruch auf ein günstiges Darlehen mit festgeschriebenen Zinsen für die spätere Bauphase, was ein höheres Zinsänderungsrisiko für die Restfinanzierung bedeutet.
Kapitalmarktbasierte Strategien für risikobewusste Sparer
Für Anleger mit einer höheren Risikoaffinität bieten sich Aktien und Fonds als Instrumente während der Ansparphase an. Diese Anlageformen ermöglichen durch Dividenden und Kurssteigerungen oft deutlich höhere Wertzuwächse als klassische Sparprodukte und können den Weg zum Eigenheim verkürzen. Dem stehen jedoch erhebliche Kursrisiken gegenüber. Volatilität am Kapitalmarkt kann im schlimmsten Fall zu einer Minderung des Kapitals genau zu dem Zeitpunkt führen, an dem die Immobilie erworben werden soll. Daher erfordert dieser Weg eine sorgfältige Planung und eine ausreichende zeitliche Distanz zum geplanten Kaufdatum.
FAQ
Warum sinkt der Zinssatz bei einer höheren Eigenkapitalquote?
Für die Bank sinkt mit steigendem Eigenkapital das Risiko eines Verlustes im Falle einer Verwertung der Immobilie. Da dieses geringere Risiko direkt an den Kunden weitergegeben wird, profitiert dieser von deutlich niedrigeren Sollzinsen für den Kredit.
Welche staatlichen Förderungen können die Ansparphase beschleunigen?
Neben der Wohnungsbauprämie können Sparer unter bestimmten Voraussetzungen auch die Arbeitnehmer-Sparzulage oder Riester-Förderungen (Wohn-Riester) in Anspruch nehmen. Diese staatlichen Zuschüsse fließen direkt in das Kapitalvermögen ein und erhöhen so die verfügbaren Eigenmittel für den späteren Immobilienkauf.
Was ist beim Einsatz von Aktienfonds für das Eigenkapital zu beachten?
Da Aktienmärkte schwanken können, sollte man rechtzeitig vor dem geplanten Immobilienkauf beginnen, die Gewinne zu sichern und das Kapital in schwankungsarme Anlageformen umzuschichten. Experten raten dazu, diesen „Exit“ aus dem Aktienmarkt etwa zwei bis drei Jahre vor dem geplanten Baustart einzuleiten.