Im Privatkundengeschäft zählen Kredite zur Baufinanzierung aufgrund ihrer hohen Summen und langen Laufzeiten zu den bedeutendsten Finanzprodukten. Da Darlehen über mehrere hunderttausend Euro selten innerhalb der ersten Zinsbindungsfrist vollständig getilgt werden, ist nach Ablauf dieser Frist fast immer eine Anschlussfinanzierung erforderlich. Die Zinsbindungsfrist legt fest, wie lange der vereinbarte Zinssatz unverändert bleibt. In Niedrigzinsphasen empfiehlt es sich, eine möglichst lange Zinsbindung zu wählen. Zwar verlangen Banken hierfür oft einen geringen Zinsaufschlag, doch bietet diese Strategie langfristige Sicherheit gegen künftige Zinssteigerungen.
Strategien bei unterschiedlichem Zinsniveau
Befinden sich die Marktzinsen hingegen auf einem historisch hohen Niveau, ist eine kurze Zinsbindungsfrist oft die bessere Wahl, um flexibel auf künftige Zinssenkungen reagieren zu können. Unabhängig vom Marktumfeld bietet das Ende einer Zinsbindung die Chance, die Konditionen der Rückzahlung neu zu verhandeln. Kreditnehmer sollten die Angebote ihrer bisherigen Hausbank kritisch prüfen, da diese oft nicht die günstigsten Marktbedingungen widerspiegeln. Da die Fortführung eines bestehenden Kredits für die Bank mit einem geringen Verwaltungsaufwand verbunden ist, besteht hier häufig Verhandlungsspielraum beim effektiven Jahreszins.
Optimierungspotenzial durch Bankenwechsel
Ein Wechsel des Kreditinstituts, die sogenannte Umschuldung, kann die jährliche Zinslast massiv senken. Bereits kleine Differenzen von 0,25 oder 0,5 Prozentpunkten summieren sich über die Jahre zu Ersparnissen in vier- oder fünfstelliger Höhe. Ein effektiver Hebel zur schnelleren Entschuldung ist es, diese Zinsersparnis direkt in eine höhere Tilgungsrate fließen zu lassen. Dadurch sinkt die Gesamtlaufzeit der Anschlussfinanzierung spürbar. Idealerweise sollte die neue Laufzeit so kalkuliert werden, dass am Ende die vollständige Schuldenfreiheit steht.
Kosten-Nutzen-Analyse bei einer Umschuldung
Bevor ein Wechsel zu einem neuen Finanzierungspartner erfolgt, ist eine detaillierte Wirtschaftlichkeitsrechnung unerlässlich. Eine Umschuldung kann Nebenkosten verursachen, wie etwa Gebühren für die Abtretung der Grundschuld beim Notar und Grundbuchamt oder Kosten für eine erneute Wertermittlung der Immobilie durch die neue Bank. Erst wenn die Zinsersparnis diese einmaligen Wechselkosten deutlich übersteigt, ist ein Bankenwechsel ökonomisch sinnvoll und führt zu einem echten finanziellen Vorteil für den Immobilienbesitzer.
FAQ
Wann ist der beste Zeitpunkt, um sich um eine Anschlussfinanzierung zu kümmern?
Kreditnehmer können bereits bis zu 60 Monate vor Ablauf der aktuellen Zinsbindung ein sogenanntes Forward-Darlehen abschließen, um sich heutige Zinsen für die Zukunft zu sichern. Spätestens jedoch sechs bis zwölf Monate vor dem Ende der Frist sollte ein Marktvergleich durchgeführt werden.
Was ist der Unterschied zwischen einer Prolongation und einer Umschuldung?
Bei einer Prolongation wird der bestehende Vertrag einfach bei der bisherigen Bank zu neuen Konditionen verlängert, was administrativ sehr einfach ist. Eine Umschuldung bedeutet den Wechsel zu einer neuen Bank, was zwar mit etwas Aufwand verbunden ist, aber oft deutlich niedrigere Zinsen ermöglicht.
Welche Kosten entstehen typischerweise bei einem Bankenwechsel?
Hauptsächlich fallen Kosten für die Abtretung der Grundschuld im Grundbuch an, die meist von einem Notar begleitet werden muss. Diese Gebühren liegen in der Regel bei etwa 0,2 bis 0,5 Prozent der Grundschuldsumme, amortisieren sich aber meist schnell durch die Zinsersparnis.