Nicht jedes Darlehen wird unmittelbar nach der Auszahlung in vollen Raten zurückgezahlt. Viele Finanzierungsmodelle sehen sogenannte tilgungsfreie Anlaufjahre vor. In dieser Phase ist der Kreditnehmer lediglich dazu verpflichtet, die Zinsen auf den ausgezahlten (valutierenden) Kreditbetrag zu entrichten, während die eigentliche Tilgungsleistung ruht. Besonders häufig findet man diese Gestaltung bei Förderprogrammen der öffentlichen Hand, wie etwa bei den Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Je nach Programm und gewählter Gesamtlaufzeit können bis zu fünf tilgungsfreie Jahre vereinbart werden, was beispielsweise beim KfW-Wohneigentumsprogramm mit 35 Jahren Laufzeit üblich ist.
Vorteile und finanzielle Spielräume
Der Hauptvorteil tilgungsfreier Anlaufjahre liegt in der anfänglich geringeren monatlichen Belastung. Da der Kapitaldienst zunächst nur aus der Zinszahlung besteht, gewinnt der Darlehensnehmer an finanzieller Flexibilität. Die dadurch freiwerdenden Mittel können gezielt eingesetzt werden, um beispielsweise andere, teurere Kredite schneller zu tilgen oder unvorhergesehene Kosten in der Anfangsphase eines Bauvorhabens aufzufangen. Dies ermöglicht eine strategische Steuerung der Liquidität über verschiedene Finanzierungsbausteine hinweg.
Langfristige Auswirkungen auf Laufzeit und Ratenhöhe
Trotz der kurzfristigen Entlastung hat ein verzögerter Tilgungsbeginn langfristige Konsequenzen. Wer später mit der Rückzahlung beginnt, verschiebt zwangsläufig den Zeitpunkt der vollständigen Schuldenfreiheit nach hinten. Bei einer fest vereinbarten Gesamtlaufzeit führt dies zudem dazu, dass die monatlichen Raten nach Ablauf der Anlaufjahre spürbar höher ausfallen. Da die gesamte Restschuld nun in einer kürzeren verbleibenden Zeitspanne getilgt werden muss, steigt die Belastung in der zweiten Phase des Darlehens im Vergleich zu einem Kredit mit sofortiger Tilgung an.
Wirtschaftliche Sinnhaftigkeit und Marktsituation
Die Nutzung tilgungsfreier Jahre ist ökonomisch besonders dann ratsam, wenn die Zinsen für das betreffende Darlehen niedriger sind als die Kosten anderer Verbindlichkeiten oder wenn das Kapital am Geldmarkt zu einem höheren Zinssatz angelegt werden kann, als für das Darlehen gezahlt werden muss. Aufgrund staatlicher Subventionen und Garantien weisen Förderprogramme oft derart niedrige Zinssätze auf, dass sie sich ideal für dieses Modell eignen. Während solche Konditionen auf dem freien Bankenmarkt eher selten anzutreffen sind, bilden sie das Rückgrat der staatlichen Wohnraumförderung.
FAQ
Werden während der tilgungsfreien Zeit gar keine Zahlungen an die Bank geleistet?
Nein, der Kreditnehmer muss auch in der tilgungsfreien Zeit die anfallenden Zinsen für das geliehene Kapital bezahlen. Lediglich der Teil der Rate, der die eigentliche Restschuld verringert (die Tilgung), entfällt während dieses Zeitraums.
Wann ist ein tilgungsfreies Anlaufjahr steuerlich oder wirtschaftlich sinnvoll?
Ein solches Modell ist sinnvoll, wenn die Liquidität am Anfang der Laufzeit für andere Investitionen benötigt wird oder teurere Kredite Vorrang bei der Tilgung haben. Auch wenn die Rendite einer sicheren Geldanlage über dem Darlehenszins liegt, kann sich die verzögerte Tilgung finanziell auszahlen.
Verlängert sich durch tilgungsfreie Jahre die Gesamtlaufzeit des Kredits?
Das hängt von der vertraglichen Gestaltung ab: Entweder verlängert sich die Zeit bis zur vollständigen Rückzahlung nach hinten heraus, oder die monatliche Rate erhöht sich nach der tilgungsfreien Phase deutlich. Im zweiten Fall muss die gesamte Summe in der verbleibenden, verkürzten Zeit zurückgezahlt werden.