Während der Begriff Baufinanzierung meist mit dem privaten Erwerb von Eigenheimen assoziiert wird, erfordern auch gewerbliche Immobilienprojekte in der Regel eine umfassende Fremdfinanzierung. Dabei gelten jedoch spezifische Regeln, insbesondere im Hinblick auf die steuerliche Behandlung der Anschaffungs- und Herstellungskosten. Ein zentrales Element für Unternehmen und gewerbliche Eigentümer ist hierbei die Möglichkeit, Abschreibungen steuerlich geltend zu machen, um die finanzielle Belastung des Bauvorhabens planbar zu gestalten.
Das Prinzip der Abschreibung im betrieblichen Kontext
Die Abschreibung bildet in der Betriebsführung die Wertminderung von Vermögensgegenständen ab, die durch deren Nutzung im laufenden Geschäftsbetrieb entsteht. Diese Wertminderung reduziert am Jahresende das Betriebsergebnis und zählt steuerrechtlich zu den Betriebsausgaben, was die bilanzielle Gewinnermittlung maßgeblich beeinflusst. Die genauen Modalitäten, wie ein Wirtschaftsgut abgeschrieben werden darf, sind in den Regelungen zur „Absetzung für Abnutzung“ (AfA) festgeschrieben. Dies betrifft nicht nur klassische Industrieobjekte wie Lager- oder Produktionshallen, sondern ebenso Verwaltungsgebäude und fremdvermietete Immobilien.
Einfluss des Einkommensteuergesetzes auf Immobilien
Das Einkommensteuergesetz (EStG) definiert den rechtlichen Rahmen für die steuerliche Berücksichtigung von Wertminderungen. Dabei sind für die steuerliche Bemessungsgrundlage nicht nur die reinen Erwerbs- oder Herstellungskosten relevant. Auch Aufwendungen, die der Substanzerhaltung dienen – wie etwa Instandsetzungsmaßnahmen oder umfassende Modernisierungen –, können unter bestimmten Voraussetzungen berücksichtigt werden. Je nach Ursache des Verschleißes und Art der Nutzung kommen unterschiedliche Abschreibungsmodelle zum Einsatz, um den Wertverlust über die Nutzungsdauer der Immobilie hinweg periodengerecht zu erfassen.
FAQ
Was versteht man unter der Absetzung für Abnutzung (AfA) bei Immobilien?
Die AfA regelt die steuerliche Verteilung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes über dessen voraussichtliche Nutzungsdauer. Durch diese jährliche steuerliche Geltendmachung der Wertminderung sinkt die Steuerlast des Unternehmens oder des Vermieters kontinuierlich.
Können auch Modernisierungskosten steuerlich abgeschrieben werden?
Ja, Aufwendungen für Modernisierungen oder Instandsetzungen, die den Standard des Gebäudes heben oder dessen Substanz erhalten, sind steuerlich berücksichtigungsfähig. Je nach Art der Maßnahme werden diese Kosten entweder sofort als Erhaltungsaufwand abgezogen oder über mehrere Jahre abgeschrieben.
Welche Rolle spielt das Grundstück bei der steuerlichen Abschreibung?
Bei einer Immobilie ist steuerlich strikt zwischen dem Gebäude und dem dazugehörigen Grundstück zu unterscheiden. Während das Gebäude durch Abnutzung an Wert verliert und abgeschrieben werden kann, unterliegt der Grund und Boden keiner Abnutzung und ist daher nicht abschreibungsfähig.