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Verrentungsmodelle sind Verträge, bei denen der Eigentümer einer Immobilie diese an eine andere Person verkauft, um sich für den Ruhestand zusätzliche Einkünfte zu sichern. Der Verkauf erfolgt dabei nicht wie sonst üblich durch die Übergabe des Objektes gegen Zahlung des Kaufpreises. Vielmehr zahlt der Käufer an den Eigentümer eine lebenslange Rente und gewährt im zusätzlich ein lebenslanges Wohnrecht in dem Objekt, das auch im Grundbuch eingetragen wird. Der Eigentümer kann so bis an sein Lebensende in den eigenen vier Wänden wohnen und dennoch über ein höheres Einkommen verfügen. Nach seinem Ableben fällt die Immobilie dann in den Besitz des Käufers.

Es gibt zwei wesentliche Verrentungsmodelle, die in Deutschland zum Einsatz kommen. Zum einen können zwei Privatpersonen die Verrentung einer Immobilie vertraglich vereinbaren, zum anderen kann ein Eigentümer auch einen Verrentungsvertrag mit einer Bank abschließen. In beiden Fällen stehen den Vertragsparteien vielfältige Ausgestaltungsmöglichkeiten offen. So ist es etwa möglich, eine Rentengarantiezeit zu vereinbaren. Diese nützt vor allem den Erben des Eigentümer, die im Falle eines frühen Ablebens Zahlungen vom Käufer bis zum Ende der Rentengarantiezeit erhalten. Eine solche Klausel verhindert, dass das Objekt schon nach wenigen Zahlungen und damit zu einem unrealistisch niedrigen Preis an den Käufer fällt. Ebenso ist es möglich, die Zahlungen auf einen bestimmten Zeitraum zu begrenzen. Damit sichert sich der Käufer gegen ein sehr hohes erreichtes Lebensalter des Eigentümers ab. Bei dieser Variante entfällt allerdings der Versorgungscharakter des Modells zum Teil.

Unabhängig vom Modell und den einzelnen vertraglichen Ausgestaltungen richtet sich die Höhe der monatlichen Rente stets nach denselben Faktoren. Dies sind insbesondere der Wert der Immobilie, die verrentet wird und die bei Abschluss des Vertrags bzw. bei Beginn der Rentenzahlungen statistisch zu erwartende Restlebenserwartungen des Eigentümers, an den die Zahlungen geleistet werden. Bezieht sich ein lebenslanges Wohnrecht auf zwei Personen – etwa neben dem Eigentümer auch auf dessen Ehefrau – gilt entsprechend die höhere Lebenserwartung.

Eigentümer von Immobilien sollten schon in der Kalkulation ihrer Finanzierung regelmäßige Rücklagen für erforderliche Reparaturen am Haus berücksichtigen. Diese fallen früher oder später unvermeidlich an. Stehen dann die zur Bezahlung der Handwerkerechnung erforderlichen flüssigen Mittel nicht zur Verfügung, müssen Reparaturen über einen Dispositions- oder Ratenkredit finanziert werden. Dies ist sehr teuer, weil die Zinsen beider Kreditvarianten hoch sind. Besonders in der frühen Phase der Tilgung ist das Haushaltsbudget darüber hinaus ohnehin recht angespannt, sodass ein zusätzlicher Kredit leicht zu Engpässen führen kann. Es sollte deshalb jeden Monat ein gewisser Betrag für Reparaturen auf die Seite gelegt werden. Je nach Alter des Gebäudes, den bestehenden Gewährleistungsansprüchen und dem handwerklichen Können der Eigentümer reichen 50 bis 100 Euro im Monat meist aus.

Die Reparaturrücklage ist nicht zu verwechseln mit der Instandhaltungsrücklage, die weitere Erfordernisse abdeckt und deshalb größer ausfällt. Oft sind die Rücklagen für erforderliche Reparaturen in der Instandhaltungsrücklage allerdings bereits enthalten. Die zurückgelegten Gelder sollten unbedingt sicher angelegt werden. Zugleich sollte jederzeit der schnelle und vollständige Zugriff möglich sein. Ein klassisches Tagesgeldkonto erscheint deshalb als Anlagevehikel am besten geeignet, weil über sämtliche Guthaben jederzeit und in vollem Umfang verfügt werden kann und weder Kosten noch Verlustrisiken zu tragen sind.

Tagesgeldkonten lassen sich bei fast jeder Bank oder Direktbank schnell und problemlos eröffnen. Die Reparaturrücklage sollte im Zeitverlauf regelmäßig etwas erhöht werden. Je älter eine Immobilie ist und je länger die letzten Sanierungsmaßnahmen bereits zurückliegen, desto anfälliger ist ein Objekt auch gegen Schäden durch Witterung oder Verschleißerscheinungen. Die sukzessive Erhöhung der Rücklage kann meist problemlos aufgefangen werden, wenn der Kapitaldienst nach Auslaufen der ersten Zinsbindung und der Tilgung großer Teile der Hypothek geringer wird. Der Verzicht auf regelmäßige Rücklagen jedenfalls ist grob fahrlässig, weil er früher oder später zu einer Kreditaufnahme zwingt.

Unter einer Forex-Finanzierung versteht man die Aufnahme eines Kredits in einer fremden Währung. Der Begriff Forex leitet sich aus dem englischen „Foreign Exchange“ ab und bezieht sich direkt auf die Transaktionen am internationalen Devisenmarkt. Das primäre Ziel dieser Strategie ist die drastische Reduktion der Zinskosten bei einer Immobilienfinanzierung. Hierzu wird das Darlehen in einem Währungsraum aufgenommen, in dem das Zinsniveau signifikant niedriger ist als im Euroraum. Häufig genutzte Währungen für solche Vorhaben sind der US-Dollar, das britische Pfund, der Schweizer Franken oder der japanische Yen.

Mechanik der Zinsersparnis und konjunkturelle Hintergründe

Das Potenzial für Einsparungen durch Forex-Finanzierungen ist erheblich, da in Ländern mit anhaltenden konjunkturellen Schwächen die Zentralbanken die Zinsen oft dauerhaft auf einem sehr niedrigen Niveau halten. Historische Daten belegen, dass Kreditnehmer durch diese Strategie unter Umständen bis zu zwei Drittel der üblichen Zinskosten einsparen konnten. Diese Zinsdifferenz zum Euro stellt den unmittelbaren ökonomischen Vorteil dar, solange die Wechselkurse stabil bleiben. Da die Zinsvorteile oft über Jahre hinweg kumulieren, kann die Gesamtersparnis bei großen Volumina enorme Summen erreichen.

Wechselkursrisiken und Auswirkungen auf den Darlehensstand

Trotz der Zinsvorteile bergen Forex-Finanzierungen ein massives Währungsrisiko, da die Kurse am Devisenmarkt kontinuierlichen Schwankungen unterliegen. Da der Kreditnehmer sein Einkommen in Euro erwirtschaftet, das Darlehen jedoch in einer Fremdwährung zurückzahlen muss, ist der Außenwert des Euro entscheidend. Sinkt der Wert des Euro gegenüber der Kreditwährung, erhöht sich die in Euro gerechnete Restschuld unmittelbar. In einem solchen Szenario müssen für jede Tilgungseinheit mehr Euro-Beträge aufgewendet werden, was die finanzielle Belastung trotz niedriger Zinsen gefährlich steigern kann. Umgekehrt bietet ein steigender Euro-Kurs die Chance, dass die Darlehensschuld rein rechnerisch sinkt und die Finanzierung dadurch insgesamt günstiger wird.

Voraussetzungen und bankseitige Anforderungen

Aufgrund der inhärenten Volatilität und der Komplexität dieser Finanzierungsform sind Banken bei der Vergabe von Forex-Darlehen äußerst restriktiv. Voraussetzung ist fast immer eine exzellente Bonität sowie ein sehr hoher Eigenkapitalanteil, der als Puffer gegen Währungsschwankungen dient. Während 30 Prozent Eigenkapital als absolute Untergrenze gelten, fordern die meisten Institute in der Praxis eine Hinterlegung von 50 Prozent der Investitionskosten. Nur so kann sichergestellt werden, dass eine Abwertung des Euro nicht sofort zu einer Überschuldung führt, die den Wert der Immobilie übersteigt.

FAQ

Ist eine Forex-Finanzierung für private Häuslebauer in Deutschland empfehlenswert?

Für den klassischen privaten Häuslebauer ist dieses Modell aufgrund des unkalkulierbaren Währungsrisikos in der Regel nicht zu empfehlen. Es handelt sich um ein spekulatives Instrument, das vor allem für erfahrene Investoren geeignet ist, die über ausreichende Liquiditätspuffer verfügen, um auch ungünstige Kursentwicklungen über Jahre hinweg auszusitzen.

Gibt es Möglichkeiten, das Währungsrisiko bei einer Forex-Finanzierung abzusichern?

Es gibt Finanzinstrumente wie Währungsswaps oder Optionen, mit denen man sich gegen Kursverluste absichern kann. Allerdings verursachen diese Absicherungsgeschäfte zusätzliche Kosten, die den Zinsvorteil der Fremdwährungsfinanzierung oft wieder zunichtemachen, weshalb die Wirtschaftlichkeit dann genau geprüft werden muss.

Kann ich ein Fremdwährungsdarlehen jederzeit in ein Euro-Darlehen umwandeln?

Die meisten Verträge sehen sogenannte Konvertierungsrechte vor, die einen Wechsel zurück in den Euro ermöglichen. Dies geschieht jedoch immer zum aktuell geltenden Wechselkurs. Wenn der Euro zum Zeitpunkt des Wechsels schwach ist, realisiert der Kreditnehmer damit seine Währungsverluste endgültig und schreibt die erhöhte Schuldenlast fest.

Der Finanzierungspreis einer Immobilie beschreibt im Gegensatz zum Marktpreis die tatsächlichen Gesamtkosten, die ein Eigentümer über den gesamten Zeitraum der Kreditlaufzeit aufwendet. Er setzt sich aus der Summe sämtlicher Kreditraten bis zur vollständigen Tilgung, dem eingebrachten Eigenkapital sowie den Erwerbsnebenkosten zusammen. Da Zinsen und Nebenkosten wesentliche Preisfaktoren sind, liegt der Finanzierungspreis in der Praxis stets deutlich über dem ursprünglichen Kaufpreis. Wie hoch dieser Aufschlag ausfällt, hängt maßgeblich von der Höhe der Erwerbsnebenkosten wie der Grunderwerbsteuer, den Notargebühren und der Maklercourtage ab, wobei letztere eine flexible Variable darstellt, da sie je nach Objekt variieren oder komplett entfallen kann.

Einflussfaktoren auf die Gesamtkosten der Finanzierung

Die Höhe der Finanzierungskosten wird primär durch das Kreditvolumen, die gewählte Laufzeit und den geltenden Zinssatz bestimmt. Ein hoher Anteil an Eigenkapital reduziert die notwendige Darlehenssumme und senkt dadurch den Finanzierungspreis erheblich. Von entscheidender Bedeutung ist zudem das Marktumfeld zum Zeitpunkt des Kreditabschlusses. Während viele Immobilienkäufe konjunkturell bedingt in Hochzinsphasen getätigt werden, führt das Warten auf eine Niedrigzinsphase zu einer signifikanten Verringerung der Gesamtkosten. Ein weiterer Hebel zur Senkung des Finanzierungspreises ist die Rückzahlungsgeschwindigkeit. Da mit einer längeren Laufzeit nicht nur der Zinssatz steigt, sondern dieser auch über einen längeren Zeitraum auf die Restschuld gezahlt werden muss, empfiehlt sich eine möglichst hohe anfängliche Tilgung. Dies verkürzt die Zeit bis zur vollständigen Entschuldung und reduziert die Zinslast massiv.

Kalkulatorischer Vergleich zum Mietverhältnis

Bei der Bewertung, ob eine Immobilienfinanzierung gegenüber einem Mietverhältnis vorteilhaft ist, können die Finanzierungskosten kalkulatorisch um die gesparte Kaltmiete bereinigt werden. Diese Gegenüberstellung ist für die langfristige Rentabilitätsberechnung von großer Bedeutung, da sie den realen finanziellen Aufwand für das Wohnen ins Verhältnis zum Vermögensaufbau setzt.

FAQ

Warum wird der Finanzierungspreis oft unterschätzt?

Viele Käufer konzentrieren sich primär auf den Kaufpreis und die monatliche Belastung, vernachlässigen aber die kumulierten Zinskosten über eine Laufzeit von 20 oder 30 Jahren. Über diesen langen Zeitraum können die Zinsen bei einer geringen Tilgung fast die Höhe des ursprünglichen Darlehens erreichen, was den Finanzierungspreis massiv in die Höhe treibt.

Wie wirkt sich eine Erhöhung der Tilgung konkret aus?

Durch eine Erhöhung des Tilgungssatzes um beispielsweise nur einen Prozentpunkt kann die Gesamtlaufzeit eines Kredits um mehrere Jahre verkürzt werden. Dies spart dem Kreditnehmer eine fünfstellige Summe an Zinskosten ein und senkt somit den effektiven Finanzierungspreis der Immobilie deutlich.

Sind Erwerbsnebenkosten Teil des Kredits?

Im Idealfall sollten die Erwerbsnebenkosten aus Eigenkapital finanziert werden. Werden sie über die Bank mitfinanziert, spricht man von einer 110-Prozent-Finanzierung, die aufgrund des höheren Risikos für die Bank meist zu deutlich schlechteren Zinssätzen führt und den Finanzierungspreis zusätzlich verteuert.

Als Mietnomaden werden Mieter bezeichnet, die ihre Miete gar nicht oder nur zu einem geringen Teil zahlen und wenige Monate nach dem Einzug in eine Wohnung diese bereits wieder verlassen. Typischerweise erfolgt der Auszug plötzlich und ohne Kenntnis des Vermieters über den neuen Aufenthaltsort und ohne die offenen Mieten zu zahlen. Darüber hinaus hinterlassen Mietnomaden die nicht bezahlte Wohnung oft in einem sehr schlechten Zustand. Für Eigentümer sind Mietnomaden ein finanzielles Desaster, weil nicht nur einige Mietzahlungen ganz oder teilweise ausbleiben, sondern das Objekt auch noch aufwändig renoviert werden muss, um es wieder marktfähig zu machen. Der Gesamtschaden kann sich schnell auf einen fünfstelligen Betrag belaufen.

Mietnomaden sind nicht anhand bestimmter Merkmale zu erkennen – sie treten in allen Einkommensklassen, Regionen, Berufsständen und gesellschaftlichen Gruppen auf. Vermieter sehen sich im Zusammenhang mit der Problematik verschiedenen Schwierigkeiten gegenüber. Zum einen ist es fast nicht möglich, einen potenziellen Mieter vorab als möglichen Mietnomaden zu erkennen, da äußerlich durchaus alle Kriterien für ein gutes Mietverhältnis erfüllt sein können. Dazu zählt ein brauchbarer Einkommensnachweis ebenso wie ein seriöses Auftreten. Zum anderen ist es aufgrund der Gesetzeslage in Deutschland sehr schwierig und vor allem langwierig, einen Mieter, der seine Miete nicht zahlt, aus der Wohnung zu verweisen. Der Vermieter darf die Wohnung nicht betreten und auch nicht den Zugang zu ihre Versperren – selbst wenn mehrere Mietzahlungen am Stück nicht geleistet worden sind. Um das Mietverhältnis zu beenden, ist vielmehr ein gerichtlicher Beschluss zur Räumung des Objektes erforderlich. Der Gang zum Gericht und die damit regelmäßig verbundenen Kosten für rechtliche Beratung kosten zusätzlich Geld, das sich von den säumigen Mietern meistens nicht eintreiben lässt. Bis es zu einer wirksamen Räumung der Wohnung oder des Hauses per Gerichtsbeschluss kommen kann, dauert es leicht sechs Monate. In dieser Zeit fällt nicht nur ein erheblicher Schaden durch die ausgefallenen Mietzahlungen an – die unliebsamen Bewohner können auch erhebliche Schäden anrichten, wie etwa Schimmelbefall, die sich nur mit sehr großem Kostenaufwand wieder korrigieren lassen.