Restschuld

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Als Restschuld wird im Bereich der privaten Baufinanzierung derjenige Kreditbetrag verstanden, der nach Ablauf der ersten Zinsbindung einer Immobilienfinanzierung noch nicht getilgt wurde und dementsprechend noch valutiert. Die Restschuld ist von zentraler Bedeutung bei der Konzeption eines Bau- oder Erwerbsvorhabens, da nicht nur verschiedene Darlehen anhand der Größe miteinander verglichen werden können, sondern auch die langfristig notwendigen Finanzierungsmaßnahmen geplant werden können.

Da die Existenz einer Restschuld eine Anschlussfinanzierung erforderlich macht, müssen Darlehensnehmer bei Aufnahme eines Darlehens berücksichtigen, dass im Zeitverlauf der Tilgung weitere Belastungen zu tragen sind, die über die initiale Zinsbindungsfrist hinausgehen. Dementsprechend müssen persönliche Umstände, wie beispielsweise das Lebensalter eines Darlehensnehmers bei Tilgungsbeginn, berücksichtigt werden, um eine maßgeschneiderte Lösung zu konstruieren, die nicht zu Problemen in späteren Stadien der Tilgung führt. Eine Restschuld aus einer schmalen Rente zu tilgen beispielsweise kann außerordentlich schwierig sein und sollte deshalb nach Möglichkeit bereits bei der Finanzierungsplanung vermieden werden.

Die Restschuld einer Hypothek ergibt sich aus verschiedenen Faktoren. Zum einen spielt die Höhe des insgesamt ausgereichten Darlehens eine Rolle, zum anderen ist der anfängliche Tilgungssatz von Bedeutung, der wiederum in mittelbarem Zusammenhang steht mit dem zugrundegelegten Sollzins eines Darlehens.

Restschuldlevel werden bei Finanzierungen, die aus mehreren Darlehen zusammengesetzt werden, für jedes Engagement einzeln errechnet. Grund ist hier der mögliche unterschiedliche Tilgungsverlauf der einzelnen Kredite. Darlehen, die mit tilgungsfreien Anlaufjahren verbunden sind, wie beispielsweise Kredite aus den Programmen den bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau, sind, können so separat betrachtet und in der jeweiligen Kalkulation angemessen behandelt werden.

Um die im Anschluss an die erste Zinsbindung valutierende Restschuld zu ermitteln, können bei der Planung eines Vorhabens die entsprechenden Berechnungen entweder vom Bauherren bzw. dem Käufer selbst in Eigenregie angestellt werden, oder aber kann eine detailgenaue Ausfertigung der darlehensgebenden Bank bzw. des Finanzierungsvermittlers genutzt werden.

Geoscoring

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Unter Geoscoring versteht man ein mathematisch-statistisches Verfahren, das Finanzinstitute im Rahmen der Bonitätsprüfung einsetzen. Ziel ist es, die Wahrscheinlichkeit eines Zahlungsausfalls (Adressausfallrisiko) zu prognostizieren, bevor ein Kredit gewährt wird. Dabei wird aus einer Vielzahl von Einzeldaten ein Score-Wert ermittelt, der den Antragsteller in eine bestimmte Risikoklasse einstuft. Je niedriger dieser Wert ausfällt, desto höher schätzt die Bank die Gefahr ein, dass der Darlehensnehmer seinen vertraglichen Verpflichtungen in der Zukunft nicht nachkommen kann.

Datengrundlage und soziale Faktoren

Im Gegensatz zum konventionellen Scoring, das primär auf der individuellen Kredithistorie basiert, bezieht das Geoscoring das soziale Umfeld und den Wohnort des Antragstellers massiv mit ein. Neben demografischen Merkmalen wie Alter und Geschlecht wird die geografische Lage der Wohnung zum entscheidenden Faktor. Hierbei wird die Annahme getroffen, dass Personen, die in einem Viertel mit statistisch hoher Verschuldungsquote leben, selbst ein höheres Ausfallrisiko tragen – unabhängig von ihrer persönlichen finanziellen Situation. Diese Einbeziehung von Nachbarschaftsdaten wurde 2007 gesetzlich legitimiert, wird jedoch seitdem kontrovers diskutiert.

Kritik durch Verbraucherschützer und Datenschützer

Verbraucherverbände und Datenschützer üben scharfe Kritik an dieser Praxis. Der Hauptvorwurf lautet auf Diskriminierung: Durch Geoscoring können bonitätsstarke Kunden allein deshalb schlechtere Konditionen erhalten oder abgelehnt werden, weil sie in einer „falschen“ Postleitzahlregion wohnen. Kritiker weisen darauf hin, dass eine Ableitung der individuellen Kreditwürdigkeit aus dem Verhalten wirtschaftlich völlig unverbundener Nachbarn unlogisch und unpair ist. Dennoch bleibt die Wohnanschrift aus Sicht der Banken ein kostengünstiger und leicht verfügbarer Indikator für die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit ganzer Straßenzüge.

Auswirkungen auf Kreditentscheidungen

Das Ergebnis des Geoscorings hat direkte Auswirkungen auf die Darlehenskonditionen. Ein schlechter Score-Wert kann dazu führen, dass die Bank den Kreditantrag vollständig ablehnt oder das erhöhte statistische Risiko durch einen Risikoaufschlag auf den Sollzins kompensiert. Da die genauen Algorithmen und die Gewichtung der einzelnen Faktoren von den Auskunfteien als Geschäftsgeheimnis gehütet werden, bleibt der Prozess für den Endverbraucher völlig intransparent. Kreditinteressenten haben somit kaum eine Möglichkeit, gezielt Einfluss auf ihren Score-Wert zu nehmen, außer durch einen physischen Umzug in eine „bessere“ Gegend.

FAQ

Darf eine Bank meinen Kreditantrag allein aufgrund des Geoscorings ablehnen?

Nach aktueller Rechtsprechung darf ein Score-Wert nicht das alleinige Kriterium für eine Ablehnung sein. Er dient jedoch als gewichtiger Baustein in der Gesamtbewertung. In der Praxis führt ein schlechter Geo-Score oft dazu, dass die Bank zusätzliche Sicherheiten fordert oder den Prozess abbricht, ohne dies explizit nur mit der Wohnlage zu begründen.

Wie erfahre ich, ob mein Wohnort mein Scoring negativ beeinflusst?

Sie haben nach der DSGVO das Recht auf eine kostenlose Selbstauskunft bei großen Auskunfteien wie der SCHUFA. Dort muss zwar nicht der exakte Algorithmus offengelegt werden, aber es muss ersichtlich sein, welche Kategorien von Daten (inklusive geografischer Merkmale) zur Berechnung Ihres Score-Werts herangezogen wurden.

Kann ich mich gegen eine schlechte Bewertung durch Geoscoring wehren?

Ein direkter Widerspruch ist schwierig, da die Daten oft auf statistischen Durchschnittswerten beruhen. Wenn Sie jedoch nachweisen können, dass falsche individuelle Daten (z. B. eine falsche Adresse oder veraltete Kontoinformationen) vorliegen, müssen diese korrigiert werden, was indirekt auch den Gesamtwert verbessern kann.

Kapitalakkumulation

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Als Kapitalakkumulation wird gemeinhin das Ansammeln finanzieller Mittel verstanden. Im Bereich der privaten Baufinanzierung ist der Begriff unmittelbar verbunden mit Sparbemühungen angehender Eigenheimbesitzer um die Bereitstellung von Eigenmitteln, die zur Finanzierung eines Objekts erforderlich bzw. gewünscht sind.

Kapitalakkumulation besteht im Wesentlichen aus zwei Bausteinen: Zum einen werden Finanzmittel durch regelmäßige Einzahlungen auf ein Sparkonto bzw. den regelmäßigen Erwerb von Investmentgegenständen generiert, zum anderen erwirtschaften Sparkonten, Finanzprodukte und Vermögensgegenstände Erträge, die dem Vermögen zugeschrieben werden. Darüber hinaus kann durch die Inanspruchnahme staatlicher Prämien Guthaben aufgebaut werden.

Der klassische Weg zur Kapitalakkumulation zwecks Immobilienerwerbs ist der Bausparvertrag. In diesen zahlen Inhaber in regelmäßigen Intervallen ein und erhalten von ihrem Vertragspartner, einer Bausparkasse, Zinsen gutgeschrieben. Die Kombination mit staatlichen Fördermitteln wie der Wohnungsbauprämie oder der Arbeitnehmersparzulage ist möglich, sofern der Sparer die zur Gewährung der Subventionen notwendigen Voraussetzungen erfüllt. Bausparverträge sind in den meisten Fällen mit einem vergleichsweise geringen Guthabenzins ausgestattet, bieten im Gegenzug jedoch den Anspruch auf ein zinsgünstiges Bauspardarlehen, dessen Volumen sich an der Summe der Guthaben im Vertrag orientiert. Bausparverträge sind mit einer Abschlussgebühr verbunden, die in den meisten Fällen rund ein Prozent der Summe aus Bausparguthaben- und Darlehen beträgt.

Weitere Möglichkeiten zur Akkumulation von Eigenkapital sind Tages- und Festgeldkonten sowie Fondssparpläne. Tages- und Festgelder sind in der Regel mit einem deutlich höheren Zins verbunden als Bausparverträge, ermöglichen allerdings nicht den Zugriff auf ein Darlehen der Bausparkasse. Kosten fallen weder bei der Eröffnung noch der Unterhaltung der Sparkonten an.

Fondssparpläne sind ebenfalls zum Aufbau von Finanzmitteln geeignet, bergen aber das Risiko von Kursschwankungen und gewährleisten damit nicht, dass die zu einem bestimmten Zeitpunkt benötigte Geldsumme, die für ein bauliches Vorhaben erforderlich ist, auch tatsächlich zur Verfügung steht. Im Gegenzug bieten Investmentfonds eine im Vergleich zu Sparkonten und Bausparverträge deutlich höhere Renditechance.

Spekulationsfrist

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Als Spekulationsfrist versteht sich ein steuerlich relevanter Zeitabschnitt, dessen Überschreiten es Eigentümern von Immobilien ermöglicht, Veräußerungsgewinne steuerfrei zu vereinnahmen. In Deutschland beträgt diese Frist für Immobilien zehn Jahre. Die Spekulationsfrist wird dabei durch die Einführung der Abgeltungssteuer zum 01.01.09 nicht tangiert und bleibt auch weiterhin bestehen. In Anspruch nehmen können diese Frist alle Eigentümer von Immobilien; private Veräußerungen sind dabei ebenso nach Ablauf von zehn Jahren steuerfrei wie Veräußerungen, die von offenen Immobilienfonds getätigt werden. Der Beginn der Frist ist der Tag, an dem die Grunderwerbssteuer an die öffentliche Hand abgeführt und der Eintrag ins Grundbuch vollzogen wurde.

Die Bemessungsgrundlage für Veräußerungsgewinne ist grundsätzlich die Differenz zwischen Erwerbskosten und Veräußerungserlös, wobei Anschaffungsnebenkosten wie die Maklercourtage oder die Notargebühren für die Übereignung des Objekts und seine Eintragung ins Grundbuch geltend gemacht werden können. Auch Modernisierungsmaßnahmen, die binnen drei Jahren nach dem Erwerb durchgeführt werden und zu einer Verbesserung des Wohnwertes eines Objektes führen, werden steuerlich den Anschaffungsnebenkosten zugerechnet und sind demnach für die Bemessung des Veräußerungsgewinns relevant.

Private Bauherren und Eigentümer sind grundsätzlich gut beraten, die Spekulationsfrist zu beachten, wobei die Relevanz aufgrund der seit geraumer Zeit stagnierenden Immobilienpreise von überschaubarem Ausmaß ist: Insbesondere in ländlichen Gebieten können viele Objekte aufgrund der strukturellen Wirtschaftslage und der demographischen Entwicklung in der Regel nicht mit einem Profit im Markt untergebracht werden.

Fällt Spekulationssteuer an, so wird diese anhand des persönlichen Steuersatzes des Verkäufers bemessen, so dass mit steigendem Einkommen auch der Steuersatz ansteigt. Eine pauschale und vom Einkommen unabhängige Besteuerung, wie sie bei anderen Vermögenswerten ab dem nächsten Jahr in Gestalt der Abgeltungssteuer erfolgt, findet nicht statt.

Der Gesetzgeber hat die Spekulationssteuer eingeführt, um Blasenbildung auf dem deutschen Immobilienmarkt und die damit verbundene Präsenz spekulativer Interessen zu unterbinden. Durch die 10jährige Frist können insbesondere kurzfristige Absichten eingeschränkt werden.

Realzins

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Als Realzins wird der Zins verstanden, der nach Abzug der gemessenen Inflation verbleibt. Wird im Rahmen eines Darlehensvertrages beispielsweise ein Sollzins in Höhe von fünf Prozent vereinbart und beläuft sich die Inflationsrate auf drei Prozent, steht ein Realzins von zwei Prozent zur Verfügung.

Das Konzept der Realverzinsung entstammt der volkswirtschaftlichen Theorie, findet aber im Rahmen der privaten Finanzplanung und Baufinanzierung regelmäßig Anwendung. Insbesondere bei langfristigen Engagements wird ein Darlehen unter Berücksichtigung des Preisauftriebs bewertet.

Der Realzins hat – wie jeder Zins – unmittelbaren Einfluss auf die Entscheidungen von Wirtschaftssubjekten: Je niedriger die Verzinsung ist, desto geringer sind die Finanzierungskosten eines Vorhabens und umso höher ist damit der Anreiz für Verbraucher (und Unternehmen), eine Immobilie zu erwerben oder zu erstellen. Insbesondere wenn Inflation auf das eigene Einkommen umgelegt werden kann und sich die reale Finanzierungslast eines Darlehens somit im Zeitverlauf sukzessiv verringert, bietet sich die Kreditaufnahme besonders an.

Die Ermittlung des Realzinses erfolgt in den meisten Fällen durch die Subtraktion der gemessenen Teuerungsrate vom zugrundeliegenden Sollzins. Die Inflation wird dabei meist durch den Harmonisierten Verbraucherpreisindex HVPI angegeben, wobei Tabakwaren in dessen Berechnung nicht einfließen. Berechnet wird der HVPI von der europäischen Statistikbehörde Eurostat für den gesamten Euroraum und vom Bundesamt für Statistik für die Entwicklung des Preisniveaus in der BRD, wobei zwischen den beiden Berechnungen geringfügige Unterschiede im Hinblick auf die Zusammensetzung des Warenkorbs bestehen.

Der Realzins unterliegt aufgrund seiner Abhängigkeit von der Preisentwicklung stärkeren Schwankungen als es bei der nominalen Verzinsung eines Darlehens der Fall ist. Derzeit sind auf dem deutschen Markt für Hypothekenfinanzierungen noch keine Produkte erhältlich, die einen konstanten Realzins garantieren, auch wenn derartige Konstruktionen in anderen Bereichen der Retail-Finanzen bereits erhältlich sind.

Die reale Verzinsung eines Darlehens gibt Aufschluss über die Kaufkraft, die ein durchschnittlicher Haushalt für die Zinsleistung eines Darlehens aufwenden muss und ermöglicht damit eine weniger von Verzerrungen geprägte Kalkulation eines Vorhabens.

Karenzzeit

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Als Karenzzeit (auch: Karenzphase) wird ein Zeitabschnitt bezeichnet, in dem vom Darlehensnehmer keinerlei Tilgungsleistungen zu erbringen, sondern lediglich die Sollzinsen auf den valutierenden Kreditbetrag zu entrichten sind. Karenzzeiten sind strikt abzugrenzen von Stundungsvereinbarungen; während letztere auf Antrag ausschließlich bei Akzeptanz durch die kreditgebende Bank und in der Regel aufgrund von vorübergehenden Zahlungsschwierigkeiten des Darlehensnehmers abgeschlossen wird, sind Karenzzeiten im Darlehensvertrag im Hinblick auf Beginn und Beendigung exakt definiert und somit vorgesehen.

Karenzzeiten werden im Bereich der Bau- und Immobilienfinanzierung insbesondere von staatlichen oder öffentlichen Förderbanken eingeräumt. Die bundeseigene Kreditanstalt für Wiederaufbau beispielsweise sieht in ihrem Wohneigentumsprogramm tilgungsfreie Anlaufjahre im Anschluss an die Auszahlung genehmigter Darlehen vor. Es kann sich dabei je nach Dauer des Tilgungszeitraums um ein, drei oder fünf Jahre handeln. Private Banken räumen im Rahmen von gewöhnlichen Baufinanzierungen in der Regel nur dann eine Karenzzeit ein, wenn der Beleihungsauslauf nicht mehr als sechzig Prozent beträgt.

Wird eine Finanzierung aus mehreren Darlehen zusammengesetzt, werden Karenzphasen meist dazu genutzt, die teuersten Hypotheken in einem so kurz wie möglich gehaltenen Zeitraum zu tilgen. Die Aussetzung der Tilgung günstigerer Darlehen ermöglicht die entsprechende Freisetzung der dazu notwendigen Mittel, woraus sich auch die Geschäftspolitik der gemeinnützig ausgerichteten KfW erklärt.

Die Zinsen auf den ausstehenden Kreditsaldo werden in der Karenzphase in regelmäßigen Intervallen geleistet. Darlehen außerhalb der Baufinanzierung wie z.B. Studienkredite bieten hier meist zusätzlich die Möglichkeit, auch die Zinsleistungen während der Karenzphase auszusetzen und die angelaufenen Sollzinsen entweder zu Beginn des Tilgungszeitraumes in einer Summe zu zahlen oder aber sie dem Darlehenssaldo zuzuschreiben und mit dem restlichen Kredit in annuitätischen Raten zurückzuführen.

Eine Karenzzeit verlängert tendenziell den Zeitraum bis zur vollständigen Tilgung einer Hypothek und bedarf dementsprechend einer angemessenen Planung insbesondere im Hinblick auf die Zeit, die nach Ausreichung des Darlehens noch bis zum Eintritt in den Ruhestand zur Verfügung steht.

Fremdkapital

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Als Fremdkapital wird der Anteil einer Immobilienfinanzierung definiert, den der Bauherr oder Käufer nicht aus eigenen Mitteln aufbringt, sondern über externe Kapitalgeber finanziert. Dieser Anteil umfasst klassische Hypothekendarlehen von Geschäftsbanken und Sparkassen sowie Kredite aus Programmen öffentlicher Förderinstitute, wie etwa der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Darüber hinaus zählen zum Fremdkapital auch staatliche Zuschüsse für energetische Sanierungen oder ökologische Bauweisen, selbst wenn diese Mittel nur teilweise oder gar nicht zurückgezahlt werden müssen. Die Summe dieser Komponenten bildet die gesamte Fremdkapitalquote des Finanzierungsvorhabens.

Einfluss des Beleihungsauslaufs auf die Zinskonditionen

Die Höhe des Fremdkapitalanteils steht in direktem Zusammenhang mit dem Sollzinssatz des Darlehens. Maßgeblich ist hierbei das Verhältnis der Kreditsumme zum Verkehrswert der Immobilie. Überschreitet das Fremdkapital die Schwelle von 60 Prozent des Objektwertes, erheben die meisten Banken signifikante Zinsaufschläge. Dieser Mechanismus begründet sich im erhöhten Risiko eines Adressausfalls: Im Falle einer Zwangsversteigerung sinkt bei hoch beliehenen Immobilien die Wahrscheinlichkeit, dass der Erlös alle offenen Forderungen der Bank decken kann. Die Einbringung von Eigenkapital wirkt somit unmittelbar als Kostensenker für den Kreditnehmer.

Nachrangdarlehen und Eigenkapitalersatz

Eine Sonderstellung innerhalb des Fremdkapitals nehmen Nachrangdarlehen ein. Bei dieser Form der Finanzierung tritt der Kreditgeber im Grundbuch hinter die Ansprüche anderer Gläubiger zurück. Aufgrund dieser Rangfolge werden solche Mittel von der erststrangig finanzierenden Bank oft wie wirtschaftliches Eigenkapital behandelt. Während Nachrangdarlehen auf dem freien Markt für Privatkunden selten sind, stellen öffentliche Institute wie die KfW diese Option gezielt zur Verfügung, um die Finanzierbarkeit von Wohneigentum zu erleichtern. Zusätzlich kann das benötigte Fremdkapital durch nicht-monetäre Eigenleistungen, die sogenannte Muskelhypothek, reduziert werden, indem der Bauherr handwerkliche Eigenleistungen erbringt.

[Image illustrating the priority rankings in a land register (Grundbuch) with first-rank and subordinate loans]

Marktübereinstimmende Finanzierungskonzepte

In der deutschen Finanzierungspraxis wird ein Fremdkapitalanteil von 70 Prozent gemeinhin als sehr solides und nachhaltiges Konzept eingestuft. Die meisten Kreditinstitute setzen voraus, dass der Erwerber mindestens zehn Prozent der Investitionskosten aus eigenen Mitteln bestreitet, um die Kaufnebenkosten und einen Teil des Kaufpreises zu decken. Zwar existieren am Markt auch Angebote für Vollfinanzierungen, bei denen das Fremdkapital 100 Prozent oder mehr beträgt, diese sind jedoch aufgrund des höheren Risikoprofils mit deutlich höheren Zinsbelastungen und strengeren Bonitätsanforderungen verbunden.

FAQ

Wie berechnet man den Fremdkapitalanteil genau?

Um den prozentualen Fremdkapitalanteil zu ermitteln, dividiert man die Summe aller aufgenommenen Kredite durch die gesamten Anschaffungskosten (Kaufpreis plus Erwerbsnebenkosten) und multipliziert das Ergebnis mit einhundert. Dieser Wert gibt Aufschluss über den Verschuldungsgrad des Projekts.

Kann ich Fremdkapital durch Eigenleistung ersetzen?

Ja, viele Banken erkennen Eigenleistungen am Bau bis zu einer gewissen Höhe, oft etwa 5 bis 10 Prozent der Bausumme, als Ersatz für fehlendes Barkapital an. Da dies den Bedarf an Bankkrediten verringert, verbessert sich die Beleihungsquote und damit häufig auch der angebotene Zinssatz.

Was ist riskanter: Ein hoher Fremdkapitalanteil oder eine lange Laufzeit?

Ein hoher Fremdkapitalanteil birgt das kurzfristige Risiko einer Überschuldung bei sinkenden Immobilienpreisen. Eine lange Laufzeit bei hohen Zinsen hingegen verteuert den Finanzierungspreis massiv. Ideal ist eine Kombination aus moderatem Fremdkapitalanteil und einer Zinsbindung, die dem Sicherheitsbedürfnis des Kreditnehmers entspricht.

Starterhypothek

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Die Starterhypothek ist eine im dritten Quartal des Jahres 2008 eingeführte Variante der Immobilienfinanzierung, die auf die Bedürfnisse junger Bauherren in einem Lebensalter unter 35 Jahren zugeschnitten ist. Das Produkt wird von verschiedenen Anbietern aus Darlehen mehrerer Banken zusammengesetzt und vornehmlich von Finanzierungsvermittlern an den Markt gebracht.

Die Besonderheit der Starterhypothek im Vergleich zu anderen Darlehenslösungen liegt in den besonderen Möglichkeiten, die standardmäßig im Darlehensvertrag vorgesehen sind. So ist es möglich, den Zinssatz des Darlehens in den ersten Jahren des Tilgungszeitraums um 25 Basispunkte zu verringern und die Verzinsung im Gegenzug zu einem späteren Zeitpunkt zu erhöhen. Mit dieser Vorgehensweise soll dem steigenden Einkommen junger Arbeitnehmer Rechnung getragen werden. Eine weitere Besonderheit liegt in der Möglichkeit, das Darlehen ohne Kosten auf eine andere Immobilie zu übertragen. Mit dieser Option ist es Kreditnehmern möglich, Wohnort und Arbeitsplatz zu wechseln, ohne finanzielle Nachteile bei der Immobilienfinanzierung in Kauf nehmen zu müssen.

Die Starterhypothek sieht darüber hinaus vor, dass der Tilgungssatz bis zu fünfmal während der Laufzeit an das Einkommen des Darlehensnehmers angepasst werden kann. Weiterhin ist es möglich, die Tilgung in den ersten fünf Jahren nach Ausreichung der Hypothek auszusetzen. Auf diese Weise solle es auch Eigentümern mit altersbedingt geringem Einkommen möglich sein, Immobilien zu erwerben bzw. zu bauen.

Die Finanzierung ist mit Darlehen aus den Programmen der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau kombinierbar. Auch andere Mittel, beispielsweise solche aus öffentlichen Förderprogrammen von Bund und Ländern, können hinzugenommen werden. Im Hinblick auf die Zinsbindung besteht zwischen der Starterhypothek und anderen Finanzierungsvarianten kein signifikanter Unterschied: Eine Festschreibung des zugrundeliegenden Sollzinses ist wahlweise für einen bestimmten Zeitraum oder die gesamte Laufzeit des Kredites möglich und mit den üblichen Kosten verbunden.

Der Vorteil des Produktes für Bauherren liegt in der Möglichkeit, bereits in jungen Jahren Wohneigentum zu erwerben und so relativ früh im Besitz einer schuldenfreien Immobilie zu sein.

Szenariorechnung

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Als Szenariorechnung wird eine mathematische Kalkulation verstanden, bei der unsichere Variablen, die für das Ergebnis von Bedeutung sind, angenommen werden. Die Kalkulation wird dann für mehrere Ausprägungen der Variablen berechnet und ausgewertet. Bankkunden, die im Begriff sind, eine Immobilienfinanzierung durchzuführen, stellen unter Mithilfe ihrer Hausbank regelmäßig Szenariorechnungen an. Dabei kann beispielsweise die Vorteilhaftigkeit eines Immobilienerwerbs im Vergleich zu einem Mietverhältnis kalkuliert werden. Grundlage einer solchen Rechnung sind dann die Kosten des Darlehens in Gestalt der zu entrichtenden Zinsen sowie die Belastungen durch die Tilgung. Darüber hinaus werden die Kaltmieten in die Kalkulation miteinbezogen, die der Darlehensnehmer bis zu seinem Lebensende entrichten müsste, wenn er keine Immobilienfinanzierung durchführt. Die angenommenen Variablen bei einer solchen Rechnung sind dabei die durchschnittliche jährliche Steigerung der Kaltmiete sowie der in der Zukunft für das Darlehen geltende Zinssatz, sofern keine Zinsbindung vorgesehen ist. Übersteigt die Summe der Kaltmieten den insgesamt zu leistenden Kapitaldienst, ist der Erwerb einer Immobilie die günstigere Alternative im Vergleich zu einem Mietverhältnis. Das Alter des Kreditnehmers, der Zinssatz des Darlehens sowie die Geschwindigkeit der Tilgung sind dabei ebenfalls von Bedeutung.

Szenariorechnungen sind elementarer Bestandteil einer verantwortungsbewussten Finanzierungskonzeption. Sie geben Aufschluss über die Vorteilhaftigkeit eines Vorhabens und warnen rechtzeitig, wenn sich diese nicht ergibt. Darüber hinaus bietet eine Kalkulation unter Annahme verschiedener Variablen die Möglichkeit, Risiken, die mit einem Vorhaben verbunden sind, der Art und der Signifikanz nach einzuschätzen. So kann beispielsweise eine relativ kurze Lebenserwartung des Darlehensnehmers dazu führen, dass die Kalkulation eine Vorteilhaftigkeit des Mietverhältnisses ergibt, da schlicht zu wenige Mietzahlungen erfolgen, als dass ein Erwerb sich amortisieren ließe.

Die Berechnungen werden in der Regel von der Bank oder dem Finanzmakler durchgeführt und dem Kunden zur Verfügung gestellt. Der Verzicht auf die wertvollen Informationen, die sich aus einer qualitativ hochwertigen Szenariorechnung ableiten lassen, ist angesichts des geringen Aufwands fahrlässig.

Adressausfallrisiko

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Unter dem Adressausfallrisiko versteht man die Gefahr, dass eine Gegenpartei ihren vertraglichen Zahlungsverpflichtungen aus einem Darlehen nicht nachkommt. Ein tatsächlicher Ausfall tritt ein, wenn eine Forderung ganz oder teilweise abgeschrieben werden muss, was unmittelbar zu einer Wertminderung des Vermögens aufseiten des Kreditgebers führt. Wichtig ist hierbei die Abgrenzung: Nicht jede Unregelmäßigkeit ist ein Ausfall; rechtlich und bilanziell wird strikt zwischen lediglich verzögerten Zahlungen, notleidenden Krediten und dem endgültigen Forderungsausfall unterschieden.

Einfluss auf die Kreditkonditionen und Zinsgestaltung

Das Adressausfallrisiko ist ein entscheidender Faktor bei der Kalkulation der Sollzinsen. Banken verfahren nach dem Prinzip: Je höher das geschätzte Risiko eines Zahlungsausfalls, desto höher fällt der Risikoaufschlag auf den Zinssatz aus. Dies führt dazu, dass sich die Gesamtkosten eines Kredits bei einer schlechteren Bonität spürbar erhöhen. Übersteigt das Risiko ein gewisses Maß, das als nicht mehr tragbar eingestuft wird, erfolgt in der Regel eine Ablehnung des Kreditantrags.

Quantifizierung des Risikos: Scoring und Besicherung

Um das Risiko mathematisch greifbar zu machen, nutzen Kreditinstitute verschiedene Analysewerkzeuge. Basis ist die Selbstauskunft des Kunden über Einkommen, Vermögen und laufende Ausgaben. Ergänzend werden Daten von Auskunfteien wie der Schufa herangezogen, um das bisherige Zahlungsverhalten zu bewerten. Ein statistisch ermittelter Scorewert fasst diese Informationen zusammen. In der Baufinanzierung spielt zudem die Besicherung eine zentrale Rolle: Der Beleihungsauslauf – also das Verhältnis zwischen Darlehenssumme und Immobilienwert – ist ein Kernindikator. Mit steigendem Beleihungsauslauf erhöht sich aus Sicht der Bank das potenzielle Verlustrisiko.

Strategien zur Risikominimierung für Darlehensnehmer

Antragsteller können gezielte Maßnahmen ergreifen, um ihr Adressausfallrisiko aus Bankensicht zu senken und somit bessere Konditionen zu erhalten. Ein hoher Anteil an Eigenkapital ist hierbei besonders effektiv, da dies den Beleihungsauslauf reduziert. Zudem sollten Verbraucher ihre Schufa-Daten auf Richtigkeit prüfen und sicherstellen, dass keine unerledigten Negativmerkmale vorliegen. Weitere stabilisierende Faktoren sind ein langjähriges Arbeitsverhältnis sowie eine transparente und nachhaltige Haushaltsrechnung.

FAQ

Wie beeinflusst das Adressausfallrisiko meinen persönlichen Kreditzins?

Die Bank nutzt das Risiko als Basis für die Kalkulation eines individuellen Risikoaufschlags auf den Basiszinssatz. Eine bessere Bonität führt somit direkt zu niedrigeren Zinsen, während ein höheres Ausfallrisiko die Finanzierung verteuert oder unmöglich macht.

Was ist der Unterschied zwischen einem notleidenden Kredit und einem Adressausfall?

Ein Kredit gilt als notleidend, wenn der Schuldner mit seinen Raten deutlich im Verzug ist, die Rückzahlung aber noch theoretisch möglich scheint. Ein Adressausfall wird erst dann verbucht, wenn die Forderung uneinbringlich ist und vom Kreditinstitut endgültig abgeschrieben werden muss.

Kann ich mein Adressausfallrisiko durch Sicherheiten senken?

Ja, die Bereitstellung von zusätzlichen Sicherheiten wie Immobilien oder Eigenkapital reduziert das Risiko für die Bank erheblich. Dadurch sinkt die potenzielle Verlusthöhe im Falle einer Zahlungsunfähigkeit, was die Bank oft mit besseren Konditionen belohnt.