Kreditzusage

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Als Kreditzusage wird die rechtlich verbindliche Zustimmung einer Bank zu einem Darlehensvertrag verstanden. Der Kreditnehmer hat nach der Kreditzusage Anspruch darauf, den im Vertrag festgelegten Betrag ausbezahlt zu bekommen, sofern er die ebenfalls vertraglich geregelten Voraussetzungen dafür erfüllt. Die Kreditzusage setzt verschiedene Umstände voraus und folgt einer eingehenden Prüfung durch die Bank, die sich auf das zu finanzierende Objekt ebenso erstreckt wie auf die Bonität des Antragstellers.

Die Kreditzusage erfolgt immer unter der Maßgabe, dass mit dem Darlehen, das der Kreditnehmer erhält, tatsächlich eine Immobilie erworben wird. Fast immer steht exakt fest, um welches Objekt es sich dabei handelt und welcher Kaufpreis zu entrichten ist bzw. wie hoch die Baukosten ausfallen. Die Darlehenszusage ist darüber hinaus an die Bedingung geknüpft, dass die Bank im Grundbuch eingetragen wird und somit im Falle der nicht vertragsgerechten Andienung der Hypothek Zugriff auf die Immobilie zwecks Verwertung hat.

Um einen Kredit zu erhalten, müssen Antragsteller eine ganze Reihe von Voraussetzungen erfüllen. Zum einen bedingt die Zusage der Bank zum Erwerb einer Immobilie eine unbeschadete Bonität sowie ein geregeltes Einkommen. Ein unbefristetes Arbeitsverhältnis wird von den meisten Kreditinstituten ebenso vorausgesetzt wie eine positive Zahlungshistorie. Die Datenbestände einschlägiger Auskunfteien wie etwa der Schufa oder Infoscore werden im Vorfeld einer Kreditzusage immer geprüft. Negativeintragungen führen in der Regel zur Ablehnung eines Finanzierungswunsches.

Das Objekt, das erworben werden soll, muss ebenfalls bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Insbesondere muss der Bau- oder Kaufpreis im angemessenen Verhältnis zum tatsächlichen Marktwert des Gebäudes stehen. Entsprechende Gutachten dienen dabei während der Prüfungsprozesses der Wertermittlung. Weiterhin muss der Kreditnehmer einen angemessenen Teil der Kosten aus eigener Tasche bezahlen, sofern nicht eine Vollfinanzierung angestrebt wird. Der Eigenkapitalanteil, zu dem neben Bausparguthaben und anderen Mitteln auch Guthaben in Riester-Verträgen zählen, liegt bei den meisten Finanzierungen in Deutschland zwischen 10 und 30 Prozent.

Provision

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Als Provision werden in Verbindung mit Baufinanzierungen Entgelte bezeichnet, die für an einer Transaktion beteiligten Unternehmen und deren Dienstleistung erbracht werden. Provisionen werden dabei insbesondere an Makler und Finanzierungsvermittler gezahlt. Makler erhalten vom Käufer einer Immobilie eine Provision für ihre Vermittlungstätigkeit. Diese umfasst die Aufnahme von zum Kauf bereitstehenden Objekten, das Vorführen gegenüber potenziellen Käufern und die Anbahnung der Transaktion mit dem Besitzer. Darüber hinaus beraten Makler auch in weiteren Angelegenheiten rund um die Baufinanzierung und zeigen beispielsweise Möglichkeiten auf, mit denen sich ein Objekt finanzieren lässt. Die Provision eines Maklers, die auch als Makler-Courtage bezeichnet wird, richtet sich nach dem Gegenwert der Transaktion. Je nach regionalen Gegebenheiten werden unterschiedliche Prozentsätze erhoben, in der Regel etwa drei Prozent des Objektwertes. Die Provision eines Maklers ist der Umsatzsteuer unterworfen. Makler-Provisionen vergüten Immobilienmakler für ihre Dienste und finanzieren so eine reibungslose Struktur des Immobilienmarktes.

Finanzierungsvermittler erhalten ebenfalls regelmäßig eine Provision. Professionelle Hypothekenvermittler, die mit einer Vielzahl unterschiedlicher Banken kooperieren und ihren Kunden die günstigsten Kredite anzubieten versuchen, erhalten von den Kreditinstituten, deren Darlehen sie vermitteln, eine Provision, die sich nach dem Gegenwert der ausgereichten Kredite richtet. Die Kreditinstitute vergüten damit den höheren Umsatz, den ihnen Vermittler generieren. Die Provisionen von Finanzierungsvermittlern sind in der Regel progressiv ausgestaltet, so dass hohe Vermittlungsquoten zu steigenden Provisionen – bezogen auf den Prozentsatz – führen.

Provisionen sind für ein reibungsloses Funktionieren des Immobilienmarktes von großer Bedeutung. Maklerprovisionen sorgen dafür, dass Angebot und Nachfrage effizient zueinander finden und die Suche nach Käufern bzw. Objekten nicht zu lange dauert. Die Vergütung der Finanzierungsvermittler hilft dabei, den Wettbewerb unter den Banken zu intensivieren und dadurch die Gewinnaufschläge der Kreditinstitute auf ihre Refinanzierungskosten gering zu halten, wodurch sich die Nachfrage nach Krediten und damit auch die nach Immobilien im Markt insgesamt ausweitet.

Immobilienberater

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Immobilienberater sind spezialisierte Dienstleistungsunternehmen, die institutionelle Investoren sowie Nachfrager von Gewerbeimmobilien unterstützen. Ihr Leistungsspektrum umfasst die fundierte Bewertung von Objekten, die Identifikation geeigneter Investitionsmöglichkeiten sowie die Erstellung detaillierter Marktanalysen und Portfolio-Profile. Daher werden Immobilienberater gleichermaßen von Unternehmen konsultiert, die Gewerbeobjekte für ihren operativen Geschäftsbetrieb anmieten möchten, als auch von Investoren, die durch den Erwerb von Immobilien nachhaltige Renditen für sich und ihre Anteilseigner anstreben.

Sucht ein Unternehmen nach einem neuen Produktions- oder Repräsentationsstandort, leistet der Berater weitreichende Unterstützung, die deutlich über die klassische Maklertätigkeit hinausgeht. In einem intensiven Beratungsprozess werden die spezifischen Anforderungen des Kunden detailliert analysiert und profiliert. Die Einbindung dieser Standortsuche in die operativen und strategischen Zielsetzungen des Unternehmens gehört dabei ebenso zum Portfolio wie die Berücksichtigung steuerlicher Rahmenbedingungen. Von entscheidender Bedeutung für die Qualität eines Beraters ist sein Netzwerk: Durch die enge Kooperation mit institutionellen Akteuren verfügt er über tiefe Marktkenntnisse und kann für seine Kunden optimale Mietkonditionen realisieren.

Dienstleistungen für institutionelle Investoren und Projektentwickler

Für Investoren bieten Immobilienberater eine Fülle strategischer Dienstleistungen. Sie identifizieren beispielsweise bereits in der frühen Phase von Neubauprojekten potenzielle Mieter und erleichtern dadurch den Zugang zu notwendigen Finanzierungsquellen. Zudem analysieren sie globale Immobilienmärkte und erstellen fundierte Prognosen über deren künftige Entwicklung. Dies ermöglicht es Investoren, antizyklisch in Abschwungphasen zu günstigen Preisen zu erwerben und Objekte nach einer Wertsteigerung profitabel zu veräußern.

Da Immobilienberater die spezifischen Anforderungen potenzieller Mieter in unterschiedlichen Segmenten genau kennen, sind sie wertvolle Partner bei der Planung von Bauvorhaben. Sie unterstützen zudem bei der Strukturierung von Anlageportfolios, die auf gewerblichen Immobilien basieren, um Risiko und Rendite optimal auszubalancieren. In großen Ballungszentren arbeiten diese Berater besonders eng mit Akteuren der Finanzbranche, wie Banken, Versicherungen und Fondsgesellschaften, zusammen.

FAQ

Worin unterscheidet sich ein Immobilienberater von einem gewöhnlichen Immobilienmakler?

Während ein Makler primär die Vermittlung zwischen Käufer und Verkäufer fokussiert, bietet ein Immobilienberater eine umfassende strategische Begleitung inklusive Marktanalysen und betriebswirtschaftlicher Optimierung. Sein Ansatz ist ganzheitlich und umfasst oft die langfristige Begleitung des gesamten Immobilienportfolios eines Unternehmens oder Investors.

Welche Rolle spielen Immobilienberater bei der Projektentwicklung?

Berater fungieren als Schnittstelle zwischen Markt und Planung, indem sie Nutzungskonzepte validieren und die Drittverwendungsfähigkeit von Gebäuden sicherstellen. Durch frühzeitige Mieterakquise und Standortbewertungen minimieren sie das wirtschaftliche Risiko für Bauherren und Finanzierungspartner erheblich.

Wie werden Immobilienberater für ihre Leistungen vergütet?

Die Vergütung erfolgt häufig über Honorarmodelle, die sich aus festen Beratungshonoraren und erfolgsabhängigen Komponenten bei Transaktionen zusammensetzen können. Dies stellt sicher, dass neben der reinen Vermittlung auch die beratungsintensive Vorbereitungsphase und die strategische Analyse angemessen honoriert werden.

Miete

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Als Miete wird der laufende Geldbetrag bezeichnet, den der Mieter einer Immobilie an deren Eigentümer zahlt. Der Mieter erwirbt mit der Miete das Recht zur Nutzung des Objektes in der Art und Weise, wie es der Mietvertrag vorsieht. Wer eine Wohnung mietet, kann sie demnach bewohnen. Die Miete wird in den meisten Fällen monatlich entrichtet und setzt sich aus einer Kalt- und einer Warmmiete zusammen. Die Kaltmiete wird auch als Mietzins bezeichnet und deckt die Kosten des Eigentümers und leistet zusätzlich eine Rendite auf das im Objekt gebundene Kapital. Die Warmmiete kann als Abschlag auf die Nebenkosten verstanden werden: Heizung etc. werden zusammen mit der Kaltmiete an den Vermieter entrichtet und von diesem an die Unternehmen, die die entsprechenden Leistungen bereitstellen – z.B. Versorgungswerke – weitergeleitet.

Die Miete ist bei der Konzeption einer Immobilienfinanzierung, die nicht der Eigennutzung dient, ein zentraler Baustein bei der Erfolgsprognose. Die laufenden Einnahmen decken zwar in der Regel nicht die Kapitalkosten, die an die Bank, die ein Objekt finanziert, zu entrichten sind. Durch den sukzessiven Abbau der Schuld erwirbt der Eigentümer jedoch einen Vermögensgegenstand, der nach der Tilgung des Kredites vollständig ihm gehört. Die Mietzahlungen verringern die laufende Belastung des Budgets während der Tilgungsphase. Die Höhe der Miete im Verhältnis zum Kaufpreis des Objektes gibt zudem Auskunft darüber, welche Renditen mit dem Vorhaben erwirtschaften werden können. In der Kalkulation sind die Betriebskosten, die ständig anfallen, ebenso von den Einnahmen abzuziehen wie Rückstellungen für Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen. Die Betriebskosten einer nicht selbstgenutzten Immobilie können ebenso wie die Sollzinsen, die für die Hypothek zu zahlen sind, steuerlich geltend gemacht werden. Der steuerliche Aspekt ist bei vielen Vorhaben ebenso wichtig wie das Erzielen regelmäßiger Einkünfte aus der Vermietung des Objektes.

In der Kalkulation muss weiterhin davon ausgegangen werden, dass die Immobilie nicht durchgängig vermietet werden kann. Die erwarteten Einnahmen sind deshalb entsprechend zu reduzieren.

Dynamik

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Als Dynamik wird ein vertraglich festgelegter Anpassungsprozess in Sparplänen sowie in Renten- und Kapitallebensversicherungen bezeichnet. Dabei erhöht sich der monatliche Beitrag des Vertragsinhabers im Zeitverlauf sukzessive. In der Praxis werden häufig jährliche Steigerungsraten von drei, fünf oder sieben Prozent vereinbart; alternativ kann die Anpassung auch direkt an die Inflationsrate gekoppelt werden, wie sie vom Statistischen Bundesamt oder Eurostat gemessen wird. Dieser Mechanismus verfolgt zwei wesentliche Ziele: Einerseits stellt die laufende Anhebung sicher, dass der reale Wert der Sparleistung nicht durch die Inflation ausgehöhlt wird. Andererseits ermöglicht eine Dynamik – insbesondere bei höheren Prozentsätzen – eine Beschleunigung des Ansparprozesses, um beispielsweise einem steigenden Einkommen im Laufe des Erwerbslebens Rechnung zu tragen.

Die Rolle der Dynamik im Rahmen der Baufinanzierung

Im Bereich der privaten Baufinanzierung findet die Dynamik an verschiedenen Stellen Anwendung. Wird beispielsweise eine Kapitallebensversicherung als Tilgungsträger für ein endfälliges Darlehen eingesetzt, dient die dynamische Beitragsentwicklung dazu, den Vermögensaufbau zu intensivieren. Zwar wird die laufende Einzahlung meist so kalkuliert, dass die Garantieverzinsung und die prognostizierten Überschussbeteiligungen zur Tilgung der Restschuld ausreichen, doch eine zusätzliche Sparleistung durch die Dynamik bietet einen entscheidenden Mehrwert. Über die reine Kredittilgung hinaus kann so zusätzliches privates Kapital aufgebaut werden, das nach Eintritt in den Ruhestand als ergänzende Einkommensquelle fungiert.

Mathematische Besonderheiten und Laufzeitfaktoren

Bei der Vereinbarung einer Dynamik ist zu berücksichtigen, dass sich die Einzahlungen zeitlich nach hinten verschieben, wodurch der gesamte eingezahlte Nennbetrag zwar höher ausfällt, das Kapital jedoch im Durchschnitt eine kürzere Verweildauer im Vertrag aufweist. Dies erfordert bei der Kalkulation einen im Vergleich zu statischen Verträgen niedrigeren angenommenen Aufzinsungsfaktor, da ein Teil des Kapitals weniger Zeit hat, Zinsen und Zinseszinsen zu generieren. Mithilfe moderner Rechenprogramme lassen sich diese verschiedenen Konstellationen jedoch präzise simulieren und für die individuelle Finanzierungsplanung optimieren.

FAQ

Was ist der Unterschied zwischen einer festen prozentualen Dynamik und einer Inflationsanpassung?

Eine feste Dynamik steigert den Beitrag jedes Jahr um einen vertraglich fixierten Prozentsatz, unabhängig von der wirtschaftlichen Lage. Die Inflationsanpassung hingegen orientiert sich an der realen Teuerungsrate, um lediglich die Kaufkraft des angesparten Kapitals konstant zu halten.

Kann ich der dynamischen Erhöhung in einem Jahr widersprechen?

In der Regel räumen Versicherungsgesellschaften ihren Kunden das Recht ein, der Erhöhung innerhalb einer bestimmten Frist zu widersprechen, wenn der finanzielle Spielraum dies gerade nicht zulässt. Beachten Sie jedoch, dass nach mehrmaligem Widerspruch in Folge das Recht auf zukünftige Dynamisierungen häufig dauerhaft erlischt.

Welchen Vorteil bietet die Dynamik speziell für junge Bauherren?

Junge Bauherren profitieren davon, dass sie mit einem niedrigen Startbeitrag beginnen können, der parallel zu ihrer beruflichen Karriere und den damit verbundenen Gehaltssteigerungen wächst. Dies erleichtert den Einstieg in die Finanzierung, während im späteren Verlauf die Tilgungskraft automatisch gestärkt wird.

Instandhaltung

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Als Instandhaltung werden jegliche bauliche Maßnahmen bezeichnet, die im Zeitverlauf an einem Objekt durchgeführt werden und dessen Werterhalt dienen. Zur Instandhaltung gehören die regelmäßige Erneuerung der Fassaden und des Daches sowie der Einbau neuer Fenster und Türen. Auch Arbeiten im inneren Bereich des Objektes wie solche an Fußböden oder Wänden und im Sanitärbereich zählen zu den Instandhaltungs-Maßnahmen. Instandhaltung ist mit erheblichen Kosten verbunden, die es bereits bei der Konzeption einer Immobilienfinanzierung zu berücksichtigen gilt. Eigentümer sollten – unabhängig davon, ob sie ihr Objekt selbst bewohnen oder aber es an Dritte vermieten – laufend einen bestimmten Betrag auf ein separates Konto einzahlen, der im Laufe der Zeit zu einer für die Finanzierung von Instandhaltungsmaßnahmen ausreichenden Summe anwächst. Keinesfalls empfehlenswert ist die Finanzierung über einen zusätzlichen Kredit: Soll das Objekt irgendwann einmal unbelastet sein, darf die zum Bau bzw. zum Erwerb des Objektes aufgenommene Schuld nicht ständig erneuert werden. Die Sparleistung, die für Instandhaltungsmaßnahmen zurückgelegt wird, kann auf einem Tagesgeldkonto untergebracht werden, das jederzeitigen Zugriff auf die Geldmittel erlaubt und dennoch einen vertretbaren Zinssatz bietet.

Ohne Instandhaltungsmaßnahmen verliert eine Immobilie ständig an Wert. Ist der Wertverlust größer als die Tilgungsleistung, die erbracht wird, verringert sich das Vermögen des Besitzers. Dies ist besonders in den ersten Jahren einer Finanzierung der Fall, wenn der Zinsanteil am insgesamt zu leistenden Kapitaldienst hoch ist und kaum Tilgung durch den Darlehensnehmer erfolgt. Größere Maßnahmen zur Instandhaltung sollten in Abständen von etwa zehn Jahren durchgeführt werden. Wird dieses Zeitfenster eingehalten, ist nicht nur der Werterhalt des Objektes sichergestellt, sondern es wird auch gewährleistet, dass neue technologische Entwicklungen Einzug halten (z.B. besonders gut abgedichtete Fenster, die die Energieeffizienz eines Gebäudes verbessern). Wie hoch die Rücklagen für die Instandhaltung ausfallen müssen, unterscheidet sich je nach Objekt und dessen Bauweise. Als Faustformel gilt, dass jeden Monat 0,1 Prozent des Objektwertes gespart werden sollten.

Kaution (Mietkaution)

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Die Kaution oder auch Mietkaution stellt eine Sicherheitsleistung dar, die von einem Mieter an den Vermieter eines Objektes gezahlt wird. Sie orientiert sich der Höhe nach in der Regel an der monatlich zu entrichtenden Kaltmiete, ist allerdings auch regionalen Gepflogenheiten unterworfen. In den meisten deutschen Städten sind Kautionen im Umfang von zwei bis drei Monatsmieten üblich. Die Kaution dient dem Vermieter dazu, Ansprüche gegen den Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses zu sichern. Diese können beispielsweise aus nicht gezahlten Mieten oder aus Kosten für Schäden, die der Mieter an dem Objekt verursacht hat, bestehen. Auch Kosten, die der Vermieter infolge einer nicht vertragsgemäßen Übergabe der Wohnung nach dem Ende des Mietverhältnisses durch den Mieter tragen muss, beispielsweise Kosten für einen Maler, der notwendig ist, weil der Mieter die im Vertrag festgelegten Arbeiten nicht selbst durchgeführt bzw. einen Handwerker damit beauftragt hat oder aber die Arbeiten nicht sachgerecht ausgeführt worden sind, werden durch die Kaution abgedeckt.

Anteile der vom Mieter an den Vermieter geleisteten Kaution, die nicht zur Deckung von Ansprüchen notwendig sind, werden dem Mieter nach Übergabe der Wohnung in der Regel zeitnah zurückerstattet. Die Kautionszahlung ist grundsätzlich zu verzinsen, wobei der Vermieter vom Gesetzgeber nicht dazu verpflichtet ist, einen marktgerechten Zinssatz zu realisieren und auch die Verzinsung eines Sparbuchs ausreicht.

Die Kaution muss in der Regel vor dem Bezug der Wohnung durch den Mieter an den Vermieter gezahlt werden. Die Zahlung der vollständigen Summe ist im Mietvertrag dabei regelmäßig Bedingungen für dessen Inkrafttreten. Mieter, die die Kaution aus eigener Kraft nicht aufbringen können, haben die Möglichkeit, die Garantie für die Mietkaution bei einer Bank zu beantragen. Diese bürgt dann gegenüber dem Vermieter dafür, dass die Kaution gezahlt wird. Für diese Garantieleistung ist allerdings eine einwandfreie Bonität unabdingbare Voraussetzung.

Sachverständiger

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Sachverständige werden rund um die Immobilie und deren Finanzierung zu verschiedensten Zwecken benötigt. Sie ermitteln im Rahmen ihrer Gutachten, ob ein Objekt die Voraussetzung für die Aufnahme in ein Darlehensprogramm der öffentlichen Hand wie beispielsweise einem der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau erfüllt, bemessen den Wert einer Immobilie und ermitteln Schäden, die an einem Objekt entstehen und bemessen somit Ansprüche gegen die Wohngebäudeversicherung.

Schon vor dem Baubeginn sind Sachverständige regelmäßig gefragt wenn es darum geht, die Energieeffizienz eines Gebäudes zu bemessen. Dabei wird die thermische Hülle eines Objektes ebenso betrachtet wie die Art und Bauweise der Heizungsanlage. Die KfW verlangt für die Gewährung von Darlehen in bestimmten Programmen, dass der Energiebedarf eines Objektes nicht über einem definierten Wert liegen darf. Der Sachverständige bescheinigt dies in seinem Gutachten und ermöglicht so den Zugang zu den Förderdarlehen. Die Kosten für diese Art von Sachverständigen-Leistung können bei der KfW bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen auch mitfinanziert werden. Auch eine Bezuschussung durch die öffentliche Hand ist möglich.

Sachverständige sind desweiteren dabei behilflich, den Wert einer Immobilie zu schätzen, wenn dies aufgrund besonderer Umstände mit Schwierigkeiten verbunden ist. Dabei wenden die Experten in der Regel ein Verfahren an, das die Sachwerte, die in einem Objekt verbaut sind, zu Herstellkosten bewertet und daraus den Objektwert ableitet. Je spezifischer eine Immobilie ist, desto schwerer ist sie zu bewerten, weshalb die Konsultation eines Sachverständigen in vielen Fällen unerlässlich und für beide an einer Transaktion beteiligten Parteien nützlich ist.

Entsteht ein Schaden am Objekt, der durch die Wohngebäudeversicherung abgedeckt ist, wird in der Regel – zumindest bei größeren Beträgen – ein Sachverständiger der Assekuranz vor Ort zur Prüfung geschickt. Der Experte bemisst dabei, ob ein Schaden entstanden ist, wie groß er ausfällt und ob die Angaben des Versicherungsnehmers zum Hergang der Schadensursache den Tatsachen entsprechen.

Kreditentscheidung

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Die Kreditentscheidung ist die Entscheidung der Bank, bei der ein Antrag auf die Vergabe eines Immobilienkredites gestellt wurde darüber, ob die Finanzierung zugesagt wird oder nicht. Im Vorfeld der Kreditentscheidung führt das Institut dabei eine umfangreiche Prüfung durch, die auf den Rahmenbedingungen des Vorhabens genauso beruht wie auf den Einkommens- und Vermögensverhältnissen des Antragstellers und auf den Abfragen einschlägiger Wirtschaftsauskunfteien. Im Antragsprozess müssen Verbraucher deshalb verschiedene Angaben zu ihren persönlichen Verhältnissen machen.

Das Vorhaben wird von der Bank daraufhin geprüft, ob der Erwerb der Immobilie zu einem angemessenen Preis erfolgt und ob alle rechtlichen Rahmenbedingungen erfüllt sind. Dabei ist besonders wichtig, welcher Teil der Investitionskosten über ein Darlehen abgesichert wird und wie viel Eigenkapital der Kreditnehmer bereitstellen kann. Der Beleihungsauslauf dient Kreditinstituten als Maßstab dafür, wie hoch das Risiko eines effektiven Forderungsausfalls ist: Je höher der Kreditanteil ausfällt, desto höher ist aus Sicht der Bank auch das Risiko. Finanzierungen mit einem großen Fremdkapitalanteil sind deshalb zum einen immer teurer und werden zum anderen auch häufiger nicht bewilligt.

Das Einkommen des Kreditnehmers ist eine weitere Schlüsselgröße im Prüfungsprozess. Die laufenden Einnahmen müssen ausreichen, um den Kapitaldienst dauerhaft und ohne Schwierigkeiten bedienen zu können. Auch muss zusätzlicher Spielraum vorhanden sein, mit dem eventuelle Zusatzbelastungen wie etwa ungeplanter Nachwuchs oder eine Verteuerung des Darlehens durch einen Anstieg der Zinsen gedeckt werden können. Vorteilhaft ist ein Einkommen aus unselbstständiger Tätigkeit, die bereits seit zwei Jahren ausgeübt wird und nicht zeitlich befristet ist. Freiberufler und Selbstständige werden deshalb bei der Kreditprüfung strenger beurteilt als Angestellte.

Die Abfrage der Daten einschlägiger Auskunfteien wie etwa der Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung (Schufa) rundet die Kreditprüfung ab und mündet dann in Kombination mit den vorherigen Prüfungen in die Kreditentscheidung. Eine negative Zahlungshistorie ist dabei ein Ausschlusskriterium für die Vergabe von Krediten. Scorewerte dienen in vielen Fällen dazu, den Aufschlag auf den Darlehenszins zu ermitteln, der besonders bei Finanzierungen mit einem hohen Beleihungsauslauf regelmäßig verlangt wird.

Vermögensplanung

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Unter der Vermögensplanung wird die ganzheitliche Planung der persönlichen Finanzen verstanden. Sie umfasst Konzepte von der kurzfristigen Existenzsicherung bis hin zur Altersvorsorge. Der Erwerb einer Immobilie spielt in der Vermögensplanung eine sehr große Rolle und hat weitreichende Konsequenzen auf die anderen Maßnahmen, die im Rahmen des Vermögensaufbaus getroffen werden. Es spielt dabei eine nur untergeordnete Rolle, ob eine Immobilie selbst genutzt oder an Dritte vermietet wird.

Immobilien sind als Sachwert gegen Inflation und Krisen gefeit, bieten allerdings im Vergleich zu anderen Anlageklassen wie Aktien oder Anleihen nur sehr geringe Erträge. Wer eine Immobilie erwirbt und dazu eine Hypothek aufnimmt, bindet einen wesentlichen Teil seiner regelmäßigen Sparleistung. Eine Immobilie allein kann allerdings keine hinreichende Altersversorgung bieten, da zur Deckung der Lebenshaltungskosten weitere Einnahmen erforderlich sind. Immobilienbesitzer müssen deshalb zwingend weitere Maßnahmen treffen. Diese effektiv und bedarfsgerecht zu konzeptionieren, ist ein wesentlicher Bestandteil der Vermögensplanung.

Sofern zum Immobilienerwerb die staatlich geförderte Eigenheimrente genutzt wird, steht diese für die Altersvorsorge nicht zur Verfügung. Dann müssen entsprechend andere Maßnahmen getroffen werden. Private Rentenversicherungen sind dabei ebenso geeignet wie Kapitallebensversicherungen. Auch durch regelmäßige Einzahlungen in Fondssparpläne kann ein Vermögen aufgebaut werden. Zu beachten ist bei jeder Variante, dass nicht in offene Immobilienfonds investiert werden sollte, damit der Anteil am Vermögens-Portfolio, der in dieser Anlageklasse gebunden ist, nicht zu groß wird. Aktien und Renten sowie ggf. Rohstoffe bieten sich deshalb besonders gut an. Sicherheitsorientierte Anleger investieren in Banksparpläne.

Die Vermögensplanung sollte sicherstellen, dass spätestens am Ende des Erwerbslebens die Immobilie vollständig bezahlt ist und darüber hinaus ein sicheres, lebenslanges und ausreichendes Einkommen zur Verfügung steht. Während der gesamten Phase des Vermögensaufbaus darf es dabei nie zu finanziellen Engpässen kommen – die Bildung von Reserven ist deshalb unerlässlich. Wer sich die vollständige Vermögensplanung nicht selbst zutraut, kann seinen Bank-oder Finanzberater konsultieren.