Die Totalkosten bei einer Immobilienfinanzierung sind alle Kosten, die vom Beginn der Planung und Konzeption bis hin zur Veräußerung an Dritte – mitunter nach Ablauf von drei oder vier Jahrzehnten – anfallen. Sie setzen sich zusammen aus den Investitionskosten, den Erwerbsnebenkosten, den Finanzierungskosten, den Beratungskosten, den Instandhaltungs- und Sanierungskosten und den Finanzierungskosten dafür, den Betriebskosten und den Veräußerungskosten. Die Totalkosten stehen somit erst am Ende eines Immobilienprojektes fest. Sie können aber durch eine solide Kalkulation relativ zuverlässig geplant werden.
Die Bau- oder Erwerbskosten und deren Finanzierung sind der größte Posten bei einem Projekt. Wie hoch sie ausfallen, richtet sich nach Art und Lage des Objektes und den Bedingungen der Finanzierung. Hier ist der Kreditnehmer abhängig von den Gegebenheiten am Kapitalmarkt zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme. Das Zinsniveau am Markt für langfristige grundpfandrechtlich besicherte Darlehen ist ausschlaggebend für die Finanzierungskosten. Ebenso ist aber auch der Eigenkapitalanteil, den der Kreditnehmer aufbringen kann, von Bedeutung. Je mehr eigene Mittel zur Verfügung stehen, desto geringer fallen die Finanzierungs- und damit auch die Totalkosten aus. Beratungskosten fallen immer dann an, wenn der Bauherr sich von Spezialisten zu seinem Projekt beraten lässt. Oft handelt es sich bei den Beratungen um technische Unterstützung, in einigen Fällen wird jedoch auch Beratung zur Finanzierung in Anspruch genommen.
Im Zeitverlauf muss der Eigentümer eine Vielzahl zusätzlicher Kosten, die über den Kapitaldienst hinausgehen, tragen. Dazu zählen etwa die Versicherungen, die für das Objekt unterhalten werden müssen oder die Kosten für Renovierungen und Modernisierungen. Je nach Art der Nutzung können diese Kosten steuerlich geltend gemacht werden. Gleiches gilt für die Sollzinsen, die für die Finanzierung zu entrichten sind. Wird das Objekt eines Tages veräußert, fallen auch dafür Kosten an. Bei den Veräußerungskosten kann es sich etwa um die Kosten für Zeitungsannoncen oder Vermittler handeln.