Als Eigenkapitalanteil wird derjenige Teil des Bau- oder Kaufpreises einer Immobilie bezeichnet, den der Eigentümer durch eigene Mittel finanziert und der somit nicht durch externe Kredite gedeckt werden muss. Theoretisch kann sich dieser Anteil auf jeden Wert zwischen 0 % und 100 % belaufen. In der Praxis hat die Höhe des Eigenkapitals jedoch massive Auswirkungen auf die Konditionen der Finanzierung: Sie beeinflusst direkt den Zinssatz, die Dauer des Tilgungszeitraumes sowie das Risiko einer Überschuldung, sollte das Objekt zu einem späteren Zeitpunkt notgedrungen veräußert werden müssen.
Zinsgestaltung und Beleihungsauslauf
Ein wesentlicher Grundsatz der Baufinanzierung lautet: Je größer der Eigenkapitalanteil, desto niedriger ist in der Regel der zu zahlende Zinssatz. Die meisten deutschen Kreditinstitute beginnen ab einem Beleihungsauslauf von rund 60 % damit, Risikoaufschläge auf den Kreditzins zu verlangen. Aus Sicht der Banken steigt ab diesem Niveau das Risiko eines Adressausfalls deutlich an. Sogenannte Vollfinanzierungen, bei denen der Eigenkapitalanteil bei 0 % liegt und unter Umständen sogar die Erwerbsnebenkosten mitfinanziert werden, sind dementsprechend kostspielig. Diese Vorsicht der Banken resultiert aus der Erfahrung, dass bei einer Zwangsversteigerung die Erlöse oft nicht ausreichen, um den vollen Erwerbswert inklusive aller Nebenkosten abzudecken.
Vorteile für die Tilgung und Laufzeit
Ein hoher Eigenkapitalanteil wirkt sich nicht nur positiv auf den Zinssatz aus, sondern beschleunigt auch die vollständige Entschuldung des Vorhabens. Da die absolute Darlehenssumme geringer ausfällt, kann bei gleicher monatlicher Belastung ein höherer anfänglicher Tilgungssatz gewählt werden. Diese Kombination führt zu einer kürzeren Gesamtlaufzeit, was wiederum oft zusätzliche Zinsvergünstigungen mit sich bringt, da die Banken bei kürzeren Zeiträumen von einer besseren Kalkulierbarkeit und einem geringeren Zinsänderungsrisiko ausgehen.
Strategien zur Erhöhung der Eigenmittel
Um einen soliden Eigenkapitalanteil vorweisen zu können, ist eine frühzeitige finanzielle Planung unerlässlich. Bewährte Instrumente hierfür sind klassische Sparmaßnahmen wie Bausparverträge oder langfristige Banksparpläne. Wer zum Zeitpunkt des Immobilienkaufs nicht über ausreichend liquide Mittel verfügt, kann den Eigenkapitalanteil alternativ durch Eigenkapitalersatzleistungen erhöhen. Hierzu zählen beispielsweise die Abtretung von Lebensversicherungen oder die Einbringung von Eigenleistungen am Bau, die den Beleihungsauslauf zugunsten des Kreditnehmers verbessern.
FAQ
Wie hoch sollte der Eigenkapitalanteil für eine Finanzierung mindestens sein?
Experten empfehlen meist einen Eigenkapitalanteil von mindestens 20 % der Kaufsumme. Zudem sollten die Erwerbsnebenkosten (Notar, Grundbuch, Steuer), die etwa 10 % bis 15 % des Kaufpreises ausmachen, idealerweise immer aus eigenen Mitteln gedeckt werden, um eine solide Finanzierungsbasis zu schaffen.
Warum sinkt der Zinssatz bei mehr Eigenkapital so stark?
Der Zinssatz sinkt, weil das Risiko der Bank abnimmt. Da die Bank bei einer Verwertung der Immobilie als erste bedient wird, ist ihr Kapital bei einem niedrigen Beleihungsauslauf selbst dann gesichert, wenn das Haus unter dem ursprünglichen Marktwert verkauft werden muss. Diese Sicherheit gibt die Bank in Form von Zinsrabatten an den Kunden weiter.
Können Eigenleistungen (Muskelhypothek) den Eigenkapitalanteil wirklich ersetzen?
Ja, viele Banken erkennen fundierte Eigenleistungen bis zu einer gewissen Grenze (oft bis zu 15 % der Bausumme) als fiktives Eigenkapital an. Da diese Arbeit den Wert des Hauses steigert, ohne dass ein Kredit dafür aufgenommen werden muss, verbessert sie die Eigenkapitalquote in der bankinternen Berechnung.