Die Vorlaufzeit bezeichnet im Bereich der privaten Baufinanzierung die Zeitspanne zwischen dem Abschluss eines Forward-Kredites und dessen tatsächlicher Auszahlung. Je nach Anbieter variiert die maximal mögliche Dauer; die längsten Zeitspannen am deutschen Markt belaufen sich auf bis zu sechzig Monate. Während dieser Vorlaufzeit ruhen in der Regel alle Aktivitäten: Es erfolgen weder Auszahlungen durch die Bank noch Zins- oder Tilgungsleistungen durch den Darlehensnehmer. Erst am Ende dieser Periode wird das Darlehen fällig und zu den Konditionen ausgezahlt, die bereits bei Vertragsabschluss fixiert wurden.
Erneute Bonitätsprüfung am Ende der Vorlaufzeit
Insbesondere bei langen Zeitspannen zwischen der Fixierung des Forwards und der Auszahlung führen Banken am Ende der Vorlaufzeit häufig eine erneute Bonitätsprüfung durch. Dabei wird vor allem die aktuelle Einkommenssituation des Kreditnehmers geprüft. Dient das Darlehen als Anschlussfinanzierung, wird zudem kontrolliert, ob in der Zwischenzeit anderweitige Grundbucheinträge vorgenommen wurden. Hierbei existieren in der Praxis zwei Varianten: Entweder ist die Auszahlung an das Fortbestehen bestimmter Bedingungen geknüpft, oder die Auszahlung erfolgt bei veränderten Rahmenbedingungen zu angepassten Zinssätzen. So kann beispielsweise der Sollzins variieren, je nachdem, ob der Beleihungsauslauf zum Auszahlungszeitpunkt 60 oder 80 Prozent beträgt.
Planungssicherheit und Kostenfaktoren
Eine lange Vorlaufzeit bietet Darlehensnehmern ein Höchstmaß an Planungssicherheit gegenüber künftigen Zinssteigerungen. Diese Sicherheit ist jedoch in der Regel mit Aufschlägen verbunden. Wie hoch die Prämie für die langfristige Fixierung der Konditionen ausfällt, hängt maßgeblich von der jeweiligen Situation an den Kapitalmärkten und insbesondere von der aktuellen Zinsstrukturkurve ab.
FAQ
Welche Kosten entstehen während der Vorlaufzeit eines Forward-Darlehens?
Während der eigentlichen Vorlaufzeit fallen für den Darlehensnehmer in der Regel weder Zinsen noch Bereitstellungszinsen an. Die Kosten für die Reservierung der Zinskonditionen werden stattdessen meist direkt in den Zinssatz des späteren Darlehens in Form eines Zinsaufschlags eingerechnet.
Kann die Bank die Auszahlung nach Ablauf der Vorlaufzeit verweigern?
Eine Verweigerung der Auszahlung ist möglich, wenn sich die wirtschaftlichen Verhältnisse des Kreditnehmers wesentlich verschlechtert haben oder vereinbarte Bedingungen im Grundbuch nicht erfüllt sind. In solchen Fällen greifen meist vertragliche Schutzklauseln, die der Bank eine Kündigung oder Neukalkulation des Angebots erlauben.
Wie wird der Zinsaufschlag für die Vorlaufzeit berechnet?
Die Höhe des Aufschlags richtet sich nach der Dauer der Vorlaufzeit und den Erwartungen des Kapitalmarktes bezüglich der künftigen Zinsentwicklung. Üblicherweise berechnen Banken pro Monat der Vorlaufzeit einen geringen prozentualen Aufschlag auf den aktuellen Marktzins, um das Zinsänderungsrisiko abzusichern.