Als Veräußerungsgewinn wird die Differenz aus den Veräußerungs- und den Anschaffungskosten einer Immobilie bezeichnet. Dabei sind Anschaffungsnebenkosten wie Notargebühren oder die Maklercourtage den Anschaffungskosten in voller Höhe zuzurechnen, Kosten der Veräußerung wie Makler- oder Vermittlungsgebühren sind vom Erlös abzuziehen.
Veräußerungsgewinne können sowohl von Privatpersonen wie von Unternehmen und institutionellen Investoren erzielt werden. Sie unterliegen grundsätzlich der Steuerpflicht. Bei Privatpersonen werden die Gewinne mit dem persönlichen Steuersatz von 15 bis 45 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag veranlagt. Wird eine Immobilie länger als 10 Jahre gehalten, entfällt die Besteuerung der Veräußerungsgewinne. Weiterhin entfällt die Steuerpflicht, wenn die veräußerte Immobilie im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden Kalenderjahren zuvor ausschließlich zu privaten wohnwirtschaftlichen Zwecken genutzt wurde. Die ab dem Jahr 2009 geltende Abgeltungssteuer greift bei Immobilien nicht.
Offene Immobilienfonds können Veräußerungsgewinne dann steuerfrei ihrem Verwaltungsvermögen zuführen, wenn die Objekte mindestens 10 Jahre im Bestand gehalten wurden. Dadurch ergibt sich in steuerlicher Hinsicht ab dem nächsten Jahr ein relativer Vorteil von Immobilienfonds gegenüber herkömmlichen, auf Wertpapieren basierenden Investmentfonds.
Bei der Ermittlung der Anschaffungskosten ist die steuerliche Trennung von Betriebskosten und nachträglichen Anschaffungskosten zu beachten. Werden binnen drei Jahren nach dem Erwerb eines Objektes Investitionen getätigt, die den Wohnwert der Immobilie signifikant steigern, sind diese im Regelfall als nachträgliche Anschaffungskosten anzusetzen und wirken sich daher bei der Veräußerung gewinnmindernd aus. Bei Sanierungen, deren Zweck maßgeblich der Steigerung der Energieeffizienz des Gebäudes dient, gilt seit einigen Jahren die Zuordnung zu gewöhnlichen Betriebskosten.
Unternehmen, die Immobilien aus dem eigenen Bestand veräußern, können dies seit Beginn des Jahres 2008 steuerfrei vollziehen, indem die Veräußerung der zum Anlagevermögen zählenden Objekte an einen Real Estate Investment Trust erfolgt. Der Verkauf einer Immobilie an derartige Institutionen ermöglicht die Auflösung stiller Reserven ohne das Auslösen einer Steuerpflicht und kann so zu einer besseren Kapitalposition der Unternehmung beitragen.
