Das Tilgungssurrogat, synonym auch als Tilgungsträger bezeichnet, ist ein Finanzinstrument zur indirekten Rückführung eines Darlehens. Es kann in Form einer kapitalbildenden Lebensversicherung, eines Banksparplans oder eines Bausparvertrags ausgestaltet sein. Solche Surrogate kommen im Rahmen einer Baufinanzierung primär bei endfälligen Darlehen zum Einsatz. Während der Laufzeit entrichtet der Darlehensnehmer lediglich die Zinsen an die Bank, während die parallelen Einzahlungen in den Tilgungsträger die klassische Tilgung des Darlehens ersetzen.
Renditechancen und Risiken verschiedener Anlageformen
Abhängig von der gewählten Anlageform des Tilgungsträgers können für den Kreditnehmer unterschiedliche wirtschaftliche Vorteile entstehen. Die Einzahlungen erwirtschaften Renditen durch Zinsen oder Kursgewinne, die im Idealfall die effektive Finanzierungslast reduzieren. Insbesondere fondsbasierte Anlagen bieten die Chance auf überdurchschnittliche Erträge. Aufgrund der Volatilität am Kapitalmarkt werden solche Investments von Banken jedoch meist nur dann als Tilgungsträger akzeptiert, wenn zum Laufzeitende eine Kapitalgarantie die vollständige Rückzahlung der Kreditschuld sicherstellt. In dieser Konstellation fallen die monatlichen Sparraten oft höher aus als bei einem klassisch verzinsten Banksparplan, da mangels garantierter Wertentwicklung die gesamte Darlehenssumme über die Eigenleistungen angespart werden muss.
Absicherung der Hinterbliebenen
Die Nutzung einer kapitalbildenden Lebensversicherung als Tilgungssurrogat ist in der Baufinanzierung weit verbreitet, da sie neben dem Kapitalaufbau gleichzeitig den Todesfallschutz integriert. Verstirbt der Kreditnehmer während der Laufzeit, wird die Versicherungssumme zur Tilgung herangezogen, was existenzielle Nöte der Angehörigen verhindert. Sofern ein Bausparvertrag oder ein Banksparplan ohne Versicherungskomponente als Tilgungsträger gewählt wird, ist der zusätzliche Abschluss einer separaten Risikolebensversicherung dringend zu empfehlen.
Bedeutung der Zinssicherheit bei endfälligen Darlehen
Da bei einem endfällig zu tilgenden Darlehen die valutierende Kreditschuld bis zum Laufzeitende konstant bleibt, ist die Zinslast während der gesamten Dauer unvermindert hoch. Aus diesem Grund ist eine langfristige Zinsbindung bei Finanzierungen mit Tilgungssurrogat von außerordentlicher Bedeutung. Steigende Marktzinsen könnten bei einer Anschlussfinanzierung zu erheblichen Zusatzbelastungen führen, welche die ursprüngliche Kalkulation und die Rentabilität des gesamten Vorhabens gefährden.
FAQ
Welchen Vorteil bietet ein Tilgungssurrogat gegenüber der Direkttilgung?
Ein Tilgungssurrogat kann durch Zinseszinseffekte und Renditen eine höhere Endsumme erwirtschaften, als für die Tilgung des Darlehens notwendig ist, wodurch dem Kreditnehmer ein Überschuss verbleibt. Zudem können bei vermieteten Immobilien die Zinsen über die gesamte Laufzeit in voller Höhe steuerlich geltend gemacht werden, da die Restschuld nicht sinkt.
Welche Risiken bestehen bei fondsbasierten Tilgungsträgern?
Das Hauptrisiko liegt in einer negativen Wertentwicklung an den Aktienmärkten, wodurch das angesparte Kapital am Ende der Laufzeit möglicherweise nicht ausreicht, um das Darlehen vollständig abzulösen. Ohne eine entsprechende Kapitalgarantie müsste der Kreditnehmer diese Differenz aus eigenen Mitteln ausgleichen oder eine Anschlussfinanzierung aufnehmen.
Kann ein Tilgungssurrogat während der Laufzeit gewechselt werden?
Ein Wechsel des Tilgungsträgers ist grundsätzlich möglich, erfordert jedoch die Zustimmung der darlehensgebenden Bank, da das Surrogat als Sicherheit für den Kredit dient. Dabei müssen die Abtretungserklärungen angepasst und sichergestellt werden, dass das neue Instrument die Anforderungen an die finale Tilgungssumme erfüllt.