Das Tilgungsstreckungsdarlehen dient dazu, eine Finanzierungslücke zu schließen, die durch ein vereinbartes Disagio (Auszahlungsabschlag) entsteht. Wenn ein Darlehen unter dem Nennwert ausgezahlt wird, deckt die verbleibende Summe oft nicht den gesamten Investitionsbedarf des Kreditnehmers. Wird beispielsweise ein Kredit über 100.000 Euro mit einem Disagio von 5 % ausgereicht, fließen effektiv nur 95.000 Euro an den Kreditnehmer. Benötigt dieser jedoch die vollen 100.000 Euro zur Realisierung seines Vorhabens, kann der Fehlbetrag über ein Tilgungsstreckungsdarlehen finanziert werden.
Struktur der Rückzahlung
In der Finanzierungspraxis wird die Rückzahlung des Streckungsdarlehens der Tilgung des Hauptkredits zeitlich vorgezogen. Das Streckungsdarlehen wird dabei als klassisches Annuitätendarlehen mit konstanten Raten, die Zins und Tilgung kombinieren, zurückgeführt. Während dieser ersten Phase bleibt das Hauptdarlehen tilgungsfrei; der Kreditnehmer leistet hierauf lediglich die anfallenden Sollzinsen. Erst nach der vollständigen Rückführung des Streckungsdarlehens beginnt die planmäßige Tilgung des eigentlichen Hauptkredits.
Anbieter und Einsatzbeispiele
Ein Tilgungsstreckungsdarlehen kann entweder bei der Hausbank des Hauptengagements oder bei einem separaten Kreditinstitut aufgenommen werden. Bei externen Anbietern ist zwingend darauf zu achten, dass das Hauptdarlehen vertraglich fixierte, tilgungsfreie Anlaufjahre vorsieht. Häufig findet dieses Modell Anwendung in Kombination mit Förderprogrammen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), wie beispielsweise dem Programm „Energiesparhaus 60“. Da diese Kredite oft mit einem Disagio von 4 % ausgegeben werden, aber mehrjährige tilgungsfreie Phasen bieten, lässt sich die Finanzierungslücke ideal über ein kurzfristiges Darlehen einer Geschäftsbank ausgleichen. Aufgrund des geringeren Volumens wird auf eine grundpfandrechtliche Absicherung des Streckungsdarlehens oft verzichtet, sodass es formal den Charakter eines gewöhnlichen Konsumentenkredits annimmt.
FAQ
Warum wird ein Tilgungsstreckungsdarlehen oft nicht im Grundbuch abgesichert?
Da das Volumen eines Streckungsdarlehens meist gering ist – oft nur im Bereich des Disagios von 4 % bis 10 % – stehen die Notar- und Grundbuchkosten in keinem wirtschaftlichen Verhältnis zur Darlehenssumme. Daher vergeben Banken diese Kredite häufig als unbesicherte Ratenkredite mit entsprechendem Zinsaufschlag.
Welche Voraussetzungen müssen beim Hauptdarlehen für diese Konstruktion erfüllt sein?
Das Hauptdarlehen muss zwingend die Option für tilgungsfreie Anlaufjahre bieten. Nur so ist sichergestellt, dass die monatliche Gesamtbelastung für den Kreditnehmer tragbar bleibt, da er zunächst nur das Streckungsdarlehen tilgt und beim Hauptkredit lediglich die Zinsen bedient.
Lohnt sich ein Disagio trotz der Kosten für ein Streckungsdarlehen?
Ein Disagio kann steuerlich attraktiv sein, da es bei vermieteten Immobilien sofort als Werbungskosten absetzbar ist. Wenn die daraus resultierende Steuerersparnis höher ausfällt als die Zinskosten für das Tilgungsstreckungsdarlehen, bietet die Konstruktion einen klaren finanziellen Vorteil.