Investmentfonds bündeln das Kapital ihrer Anteilseigner, um es in verschiedene Anlageklassen wie Aktien, Renten oder Aktienanleihen zu investieren. Ziel ist es dabei, innerhalb der jeweiligen Assetklasse eine möglichst breite Risikostreuung zu erreichen. Im Bereich der Immobilienfinanzierung gewinnen Investmentfonds vor allem bei endfälligen Darlehen an Bedeutung. Bei diesem Modell leistet der Kreditnehmer während der Vertragslaufzeit keine direkte Tilgung an die Bank, sondern zahlt lediglich die anfallenden Zinsen. Parallel dazu fließen regelmäßige Beiträge in einen Tilgungsträger, der häufig auf der Wertentwicklung von Investmentfonds basiert.
Chancen und Risiken fondsgebundener Tilgungsmodelle
Der wesentliche Vorteil dieser Finanzierungsvariante liegt in der Chance auf attraktive Kursgewinne an den Aktien- und Rentenmärkten, wodurch die effektive Nettobelastung der Finanzierung spürbar gesenkt werden kann. Dem gegenüber steht jedoch das Risiko volatiler Kapitalmärkte. Da sich die Kursentwicklung nicht mit Sicherheit prognostizieren lässt, besteht die Gefahr, dass das Guthaben im Tilgungsträger bei Fälligkeit des Darlehens nicht zur vollständigen Ablösung des Kredits ausreicht. Um dieses Risiko zu minimieren, werden viele dieser Finanzierungen mit einer Kapitalgarantie für den Investmentfonds kombiniert. Eine solche Garantie stellt sicher, dass zum Ende der Laufzeit mindestens die eingezahlten Beträge zur Verfügung stehen. Da diese Absicherung jedoch mit Kosten verbunden ist, schmälert sie im Falle einer positiven Marktentwicklung die Gesamtrendite. Verläuft die Wertentwicklung hingegen überdurchschnittlich gut, kann das Fondsguthaben die Restschuld übersteigen, sodass dem Darlehensnehmer nach der Tilgung ein Überschuss für den Konsum oder die Altersvorsorge verbleibt.
Auswahlkriterien für den passenden Fonds
Der Erfolg dieses Modells hängt maßgeblich von der Qualität des gewählten Investmentfonds ab. Bei aktiv verwalteten Fonds sollte das Management durch eine kontinuierliche Outperformance gegenüber dem Gesamtmarkt überzeugen. Werden hingegen passiv verwaltete Fonds (ETFs) bevorzugt, stehen vor allem niedrige Kostenstrukturen im Fokus, insbesondere im Hinblick auf den Ausgabeaufschlag (Agio) und die laufenden Verwaltungsgebühren.
FAQ
Was passiert, wenn der Investmentfonds bei Fälligkeit weniger wert ist als die Kreditsumme?
Sofern keine Kapitalgarantie vereinbart wurde, muss der Kreditnehmer die entstandene Deckungslücke aus eigenen Mitteln schließen oder eine Anschlussfinanzierung für den verbleibenden Betrag aufnehmen. Bei einer bestehenden Garantie ist zumindest die Rückzahlung der eingezahlten Beiträge gesichert, was das Defizitrisiko erheblich mindert.
Für wen eignet sich eine endfällige Finanzierung mit Fondstilgung besonders?
Dieses Modell ist primär für Anleger mit hoher Risikotoleranz und einem langen Anlagehorizont interessant, die auf eine Marktrendite oberhalb der Darlehenszinsen spekulieren. Auch für Vermieter kann es steuerlich attraktiv sein, da die Schuldzinsen über die gesamte Laufzeit in voller Höhe als Werbungskosten absetzbar bleiben.
Welche Kosten fallen bei der Nutzung von Investmentfonds als Tilgungsträger an?
Neben den Darlehenszinsen müssen Anleger mit fondsspezifischen Kosten wie Ausgabeaufschlägen, Depotgebühren und jährlichen Verwaltungsvergütungen kalkulieren. Zusätzlich können Gebühren für die Verpfändung des Depots an die Bank sowie Kosten für optionale Beitrags- oder Kapitalgarantien anfallen.