Als Instandhaltung werden sämtliche baulichen Maßnahmen bezeichnet, die im Zeitverlauf an einer Immobilie durchgeführt werden, um deren Werterhalt langfristig zu sichern. Hierzu zählen insbesondere die regelmäßige Erneuerung der Fassade und des Daches sowie der Austausch von Fenstern und Türen. Auch Arbeiten im Innenbereich, wie die Sanierung von Fußböden, Wänden oder des Sanitärbereichs, fallen unter diesen Begriff. Da Instandhaltungsmaßnahmen mit erheblichen Kosten verbunden sind, sollten diese bereits bei der ursprünglichen Konzeption einer Immobilienfinanzierung fest eingeplant werden.
Strategien zur Finanzierung von Erhaltungsaufwendungen
Eigentümer – unabhängig davon, ob sie ihr Objekt selbst bewohnen oder vermieten – sollten kontinuierlich Rücklagen auf einem separaten Konto bilden. Auf diese Weise wächst über die Jahre eine Summe an, die zur Finanzierung notwendiger Maßnahmen ausreicht, ohne die Liquidität des Haushalts schlagartig zu belasten. Von einer Finanzierung über zusätzliche Kredite ist dringend abzuraten: Um die Schuldenfreiheit des Objekts zu erreichen, darf das ursprüngliche Darlehen nicht durch neue Verbindlichkeiten für Reparaturen konterkariert werden. Für die Ansparphase empfiehlt sich beispielsweise ein Tagesgeldkonto, das eine marktgerechte Verzinsung bei gleichzeitiger täglicher Verfügbarkeit bietet.
Werterhalt und technologische Modernisierung
Ohne regelmäßige Instandhaltung verliert eine Immobilie stetig an Substanzwert. Übersteigt dieser Wertverlust die erbrachte Tilgungsleistung, schrumpft das Nettovermögen des Besitzers. Dieses Risiko ist besonders in der Anfangsphase einer Finanzierung hoch, wenn der Zinsanteil der Raten dominiert und die Tilgung nur langsam voranschreitet. Experten raten dazu, größere Instandhaltungsprojekte in Zyklen von etwa zehn Jahren durchzuführen. Dies stellt nicht nur den Werterhalt sicher, sondern ermöglicht auch die Integration neuer technologischer Standards, wie etwa hocheffizienter Fenster zur Verbesserung der Energiebilanz. Als Orientierung für die monatliche Sparrate dient die Faustformel, etwa 0,1 Prozent des Objektwertes für künftige Maßnahmen zurückzulegen.
FAQ
Was ist der Unterschied zwischen Instandhaltung und Instandsetzung?
Die Instandhaltung umfasst vorbeugende Maßnahmen, die den vertragsgemäßen Zustand einer Immobilie erhalten und Abnutzungserscheinungen verzögern sollen. Eine Instandsetzung hingegen wird erst dann erforderlich, wenn bereits ein konkreter Schaden oder Mangel vorliegt, der behoben werden muss.
Wie hoch sollte eine realistische Instandhaltungsrücklage pro Jahr sein?
Neben der Faustformel von 0,1 Prozent des Objektwertes pro Monat kann man sich auch an der Petersschen Formel orientieren, die etwa das 1,5-fache der Herstellungskosten über 80 Jahre verteilt. Für eine Wohnung bedeutet dies oft eine Rücklage zwischen 9 und 12 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr.
Können Instandhaltungskosten steuerlich geltend gemacht werden?
Vermieter können Instandhaltungskosten als Erhaltungsaufwand direkt und vollumfänglich als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Selbstnutzer haben lediglich die Möglichkeit, die Handwerkerleistungen anteilig im Rahmen der Einkommensteuererklärung steuermindernd geltend zu machen.