Ein geschlossener Immobilienfonds investiert das von Anlegern anvertraute Kapital in Immobilienprojekte, wobei es sich sowohl um wohnwirtschaftlich genutzte Objekte als auch um Gewerbeimmobilien handeln kann. Ein wesentliches Charakteristikum dieser Anlageform ist, dass nach dem Ende der Zeichnungsfrist keine weiteren Anteile mehr erworben werden können. Ebenso ist eine Veräußerung vor dem Ende der Laufzeit nicht ohne Weiteres möglich, da die Fondsgesellschaft selbst keine Anteile zurücknimmt. Ein Verkauf kann lediglich über den Zweitmarkt erfolgen; da dieser in Deutschland jedoch nur moderat entwickelt ist, müssen Anleger hier oft erhebliche Preisabschläge hinnehmen. Je nach Projekt ist ein Einstieg ab einem Einlagenvolumen von etwa 2.000 bis 25.000 Euro möglich, wobei zusätzlich ein Agio zwischen zwei und sechs Prozent anfällt.
Rechtliche Struktur und Risikoprofil
Die Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds erfolgt zumeist in Form einer Kommanditeinlage. Hierdurch ist die Haftung des Anlegers auf seine Einlage begrenzt, jedoch besteht im Falle einer Insolvenz des Fonds das Risiko eines Totalverlusts. Wirtschaftlich betrachtet agieren geschlossene Fonds als eigenständige Unternehmen, an deren Erfolg oder Misserfolg die Anteilseigner direkt partizipieren. Die Renditeerwartungen liegen im Durchschnitt zwischen sechs und acht Prozent und damit über denen offener Fonds. Dem gegenüber steht ein höheres Risiko: Neben der geringen Liquidität der Anteile fehlt häufig der breite Diversifikationseffekt, da geschlossene Initiativen oft nur in eine geringe Anzahl an Objekten investieren.
Kriterien für eine erfolgreiche Auswahl
Bei der Entscheidung für einen geschlossenen Immobilienfonds sollten Anleger primär auf die Expertise des Managements achten. Idealerweise kann die Fondsleitung bereits Erfolge bei vergleichbaren Geschäftsmodellen in der Vergangenheit nachweisen. Zudem muss das Anlageziel der Initiative in sich schlüssig sein und die prognostizierte Rendite in einem angemessenen Verhältnis zum unternehmerischen Risiko stehen. Aufgrund der spezifischen Risiken und der langfristigen Kapitalbindung empfiehlt es sich, nur einen begrenzten Teil des gesamten Anlageportfolios in geschlossene Immobilienfonds zu investieren.
FAQ
Wie unterscheidet sich die Verfügbarkeit der Anteile bei geschlossenen gegenüber offenen Fonds?
Während Anteile an offenen Fonds in der Regel unter Einhaltung von Fristen an die Gesellschaft zurückgegeben werden können, ist dies bei geschlossenen Fonds während der Laufzeit ausgeschlossen. Ein vorzeitiger Ausstieg ist lediglich über den Zweitmarkt möglich, was jedoch oft mit zeitlichen Verzögerungen und finanziellen Einbußen verbunden ist.
Welche Haftungsrisiken bestehen für Anleger eines geschlossenen Immobilienfonds?
Anleger beteiligen sich meist als Kommanditisten, wodurch ihre persönliche Haftung rechtlich auf die Höhe der im Handelsregister eingetragenen Einlage beschränkt ist. Dennoch tragen sie ein unternehmerisches Risiko, das im schlimmsten Fall zum vollständigen Verlust des investierten Kapitals führen kann.
Ab welcher Anlagesumme ist eine Beteiligung an geschlossenen Fonds möglich?
Der Mindestbetrag für eine Beteiligung variiert stark je nach Anbieter und ist deutlich höher angesetzt als bei klassischen Sparplänen oder offenen Investmentfonds. Üblicherweise liegen die Einstiegshürden bei geschlossenen Immobilienprojekten in einer Spanne zwischen 2.000 und 25.000 Euro.