Die Immobilienbewertung dient der fundierten Ermittlung des Wertes von Grundstücken, Eigentumswohnungen oder Wohnhäusern. Diese Wertermittlung bildet die Basis für die Preisfindung und hat empfehlenden Charakter für anstehende Transaktionen. Ein verbindlicher Marktwert lässt sich jedoch nicht einseitig festlegen – ein rechtskräftiger Vertrag kommt erst dann zustande, wenn der ermittelte Preis sowohl vom Verkäufer als auch vom Käufer akzeptiert wird. In Deutschland ist die Immobilienbewertung detailliert gesetzlich geregelt und stützt sich auf verschiedene, normierte Verfahren.
Bei der Bewertung von unbebauten Grundstücken und Eigentumswohnungen kommt häufig das Vergleichswertverfahren zum Einsatz. Hierbei wird der Wert aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen ähnlicher Objekte abgeleitet, die in Lage, Ausstattung und Beschaffenheit mit dem Zielobjekt vergleichbar sind. Voraussetzung für die Validität dieses Verfahrens ist eine ausreichende Anzahl an Referenzobjekten auf dem regionalen Markt. Für Immobilien mit einem sehr hohen Grad an Individualisierung oder speziellen Merkmalen ist dieses Modell hingegen weniger geeignet.
Ertrags- und Sachwertverfahren im Detail
Das Ertragswertverfahren bestimmt den Wert einer Immobilie primär anhand der nachhaltig erzielbaren Erträge, wobei das Gebäude getrennt vom Bodenwert betrachtet wird. Dieses Verfahren ist insbesondere dann maßgeblich, wenn die Immobilie als Renditeobjekt dient. Klassische Anwendungsbereiche sind daher Betreiberimmobilien wie Hotels, Krankenhäuser oder Ferienanlagen. Während der Gebäudewert über die Kapitalisierung der Nettoerträge ermittelt wird, erfolgt die Bewertung des dazugehörigen Grund und Bodens weiterhin über das zuvor beschriebene Vergleichswertverfahren.
Im Gegensatz dazu orientiert sich das Sachwertverfahren an den gewöhnlichen Herstellungskosten des Gebäudes. Auch hier findet eine getrennte Betrachtung von Bausubstanz und Grundstück statt. Das Sachwertverfahren wird vor allem bei eigengenutzten Immobilien angewendet, bei denen nicht der Ertrag, sondern die Substanz im Vordergrund steht. Um ein marktgerechtes Ergebnis zu erzielen, wird der rechnerische Sachwert abschließend um Marktanpassungsfaktoren bereinigt. So spiegelt das Ergebnis wider, dass identische bauliche Standards in unterschiedlichen Nachfragesituationen variierende Marktpreise erzielen. Die Immobilienbewertung ist nicht nur bei Verkaufsabsichten essenziell, sondern bildet auch die Grundlage für Beleihungsprüfungen durch Banken, Verrentungsmodelle oder die Festsetzung von Mindestgeboten in Zwangsversteigerungsverfahren.
FAQ
Welches Bewertungsverfahren ist für ein klassisches Einfamilienhaus am besten geeignet?
Für eigengenutzte Einfamilienhäuser wird meist das Sachwertverfahren genutzt, da hier die Bausubstanz und der Grundstückswert im Vordergrund stehen. Ergänzend wird oft das Vergleichswertverfahren herangezogen, sofern genügend ähnliche Hausverkäufe in der direkten Nachbarschaft als Referenz dienen können.
Wer darf eine rechtssichere Immobilienbewertung durchführen?
Während Makler oft kostenlose Marktpreisanalysen anbieten, erfordern rechtliche Anlässe wie Erbschaften oder Scheidungen meist das Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen. Nur vereidigte Gutachter garantieren eine methodisch korrekte Wertermittlung, die auch vor Gerichten oder dem Finanzamt Bestand hat.
Wie lange ist ein erstelltes Immobiliengutachten gültig?
Ein Gutachten bildet immer den Wert zu einem spezifischen Stichtag ab und verliert durch Marktschwankungen mit der Zeit an Aktualität. In der Praxis betrachten Banken und Behörden eine Bewertung meist für etwa sechs bis zwölf Monate als aktuell, sofern keine gravierenden Marktveränderungen eingetreten sind.