Wird eine Immobilie über einen Bankkredit finanziert, erfolgt in der Regel eine Eintragung des darlehensgebenden Instituts in das Grundbuch. Auf diese Weise sichert sich die Bank für den Fall einer Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers den direkten Zugriff auf das Objekt. Sollte der Darlehensnehmer seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen, kann die Immobilie verwertet werden, um die Ansprüche der Bank aus den Erlösen zu decken. Dieser Eintrag ist rechtlich zwingend erforderlich, da das Objekt ohne diese dingliche Sicherung in die allgemeine Insolvenzmasse fließen würde und somit allen Gläubigern gleichermaßen zur Verfügung stünde. Entsprechend wird bei nahezu jeder Immobilienfinanzierung eine solche Besicherung vorgenommen. Dies gilt ebenso für Bauspardarlehen, da der Gesetzgeber den Instituten dies über die Bausparkassenverordnung explizit vorschreibt. Lediglich bei Kleindarlehen mit einem Gegenwert von weniger als 30.000 Euro kann auf eine Eintragung verzichtet werden. Da hierfür die Mitwirkung eines Notars gesetzlich vorgeschrieben ist, fallen entsprechende Gebühren an.
Nachrangige Eintragungen und staatliche Förderprogramme
Darlehen können im Grundbuch auch an nachrangiger Stelle eingetragen werden. Diese Konstellation ergibt sich häufig bei der Inanspruchnahme öffentlicher Förderprogramme, wie sie etwa die bundeseigene Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) anbietet. Eine nachrangige Besicherung bietet strategische Vorteile, da ein solcher Kredit für andere beteiligte Banken oft wie ein Ersatz für Eigenkapital gewertet wird. Die KfW ermöglicht diese Form der Absicherung beispielsweise im Rahmen ihres Wohneigentumsprogramms, mit dem bis zu 30 Prozent der Investitionskosten (maximal 100.000 Euro) finanziert werden können. Da es sich hierbei um ein spezielles Förderbank-Darlehen handelt, profitiert der Kreditnehmer zudem davon, dass der sonst übliche Zinsaufschlag für nachrangige Sicherheiten entfällt.
Risiken und Abläufe beim Eigentümerwechsel
Beim Verkauf einer Immobilie ist eine formelle Änderung des Grundbucheintrags erforderlich, um den bisherigen Eigentümer offiziell durch den Käufer abzulösen. In dieser Übergangsphase besteht für den Käufer ein spezifisches rechtliches Risiko: Sollte der Verkäufer insolvent werden, bevor die Eigentumsumschreibung im Grundbuch vollzogen ist, hat der Käufer noch keinen direkten Zugriff auf die Immobilie. Ohne den vollendeten Eintrag muss er seine Ansprüche gegenüber dem Insolvenzverwalter wie ein gewöhnlicher Gläubiger geltend machen und auf eine anteilige Befriedigung aus der Insolvenzmasse hoffen. Um dieses Szenario zu verhindern, wird in der Praxis meist eine Auflassungsvormerkung genutzt, die den Anspruch des Käufers vorab sichert.
FAQ
Was passiert, wenn ein Darlehen nicht im Grundbuch eingetragen wird?
Ohne eine Eintragung im Grundbuch hat die Bank im Falle einer Insolvenz des Kreditnehmers kein Vorzugsrecht auf die Verwertung der Immobilie. Das Objekt würde dann zur allgemeinen Insolvenzmasse zählen, wodurch die Absicherung des Kredits für den Darlehensgeber weitestgehend verloren ginge.
Welche Vorteile bietet die nachrangige Eintragung eines KfW-Darlehens?
Durch den Nachrang verbessert sich die Bonitätseinstufung bei der finanzierenden Hauptbank, da das Förderdarlehen wie wirtschaftliches Eigenkapital behandelt wird. Zudem verzichtet die KfW trotz des höheren Risikos auf die marktüblichen Zinsaufschläge für zweitrangige Absicherungen.
Wie schützt sich ein Käufer vor der Insolvenz des Verkäufers während der Abwicklung?
Um das Risiko zwischen Kaufpreiszahlung und endgültiger Grundbucheintragung zu minimieren, wird im Grundbuch eine sogenannte Auflassungsvormerkung eingetragen. Diese sichert den Eigentumsübertragungsanspruch des Käufers gegenüber Dritten ab und blockiert anderweitige Verfügungen über das Grundstück.