Als Exit-Strategie werden die Überlegungen eines Kreditnehmers bezeichnet, die bereits im Vorfeld einer Immobilienfinanzierung auf eine mögliche vorzeitige Rückzahlung des Darlehens abzielen. Da in der modernen Gesellschaft sowohl berufliche als auch persönliche Lebensumstände häufiger wechseln, bietet die Option, eine Finanzierung vor dem regulären Termin zu beenden, einen erheblichen strategischen Vorteil. Unter einer erfolgreichen Exit-Strategie ist die vollständige Rückführung des Darlehens zu verstehen. Diese sollte im Idealfall sowohl mit als auch ohne Veräußerung der Immobilie möglich sein und sich ohne tiefgreifende wirtschaftliche Einschnitte in die individuelle Finanz- und Vermögensplanung integrieren lassen.
Vertragliche Gestaltung der vorzeitigen Rückzahlung
Kreditnehmer, die Wert auf eine flexible Beendigung ihrer Hypothek legen, sollten mit der finanzierenden Bank explizit vereinbaren, dass eine vollständige Rückzahlung zu feststehenden Konditionen jederzeit möglich ist. Diese Regelung muss ausdrücklich auch für Darlehen mit fester Zinsbindung gelten. Da eine betragsgenaue Fixierung der Vorfälligkeitsentschädigung aufgrund der langen Zeiträume wenig sinnvoll ist, empfiehlt sich stattdessen die vertragliche Festlegung des Berechnungsverfahrens in einer Nebenabrede. Dabei wird definiert, welcher Marktzinssatz für festverzinsliche Wertpapiere zur Abdiskontierung herangezogen wird. Auf dieser Basis kann der Kreditnehmer zu jedem Zeitpunkt exakt kalkulieren, welche Kosten im Falle einer Kündigung auf ihn zukommen.
Vorteile für Eigentümer und Verhandlungsposition
Eine fundierte Exit-Strategie sichert Eigentümern ein hohes Maß an Flexibilität bei privaten oder beruflichen Veränderungen. Ohne solche vorsorglichen vertraglichen Maßnahmen gestaltet sich die vorzeitige Kündigung eines Darlehens oft schwierig. Da Banken primär an der vollständigen Vereinnahmung der kalkulierten Zinsen interessiert sind, haben sie selten ein Eigeninteresse an einer vorzeitigen Beendigung des Vertragsverhältnisses. Ohne eine entsprechende rechtliche Grundlage im Darlehensvertrag sind Kreditinstitute in der Regel nicht verpflichtet, dem Kunden entsprechende Ausstiegsszenarien einzuräumen.
FAQ
Wann ist eine Exit-Strategie für einen Bauherren besonders wichtig?
Eine Exit-Strategie ist vor allem dann unverzichtbar, wenn die berufliche Zukunft einen Wohnortwechsel erfordern könnte oder wenn in absehbarer Zeit größere Kapitalzuflüsse, etwa aus Erbschaften, erwartet werden. Sie verhindert, dass der Kreditnehmer in starren Verträgen verharrt, die nicht mehr zu seiner aktuellen Lebenssituation passen.
Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung bei einem vorzeitigen Ausstieg berechnet?
Die Berechnung basiert in der Regel auf dem Zinsverschlechterungsschaden, den die Bank erleidet, weil sie das zurückgegebene Geld nur zu niedrigeren Marktzinsen neu anlegen kann. Zusätzlich werden meist eine angemessene Aufwandspauschale für die Bearbeitung sowie der entgangene Gewinn des Kreditinstituts in die Kalkulation einbezogen.
Gibt es gesetzliche Kündigungsrechte, die eine Exit-Strategie ergänzen?
Ja, gemäß § 489 BGB haben Kreditnehmer in Deutschland das Recht, jedes Darlehen mit fester Verzinsung nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer sechsmonatigen Frist kostenfrei zu kündigen. Eine vertraglich vereinbarte Exit-Strategie ist jedoch meist darauf ausgerichtet, diese Flexibilität schon deutlich vor Ablauf dieser Zehnjahresfrist zu gewährleisten.