Als Erwerbsnebenkosten werden im weitesten Sinne alle Ausgaben bezeichnet, die mit dem Kauf einer Immobilie verbunden sind, jedoch weder dem eigentlichen Kaufpreis noch den Kosten für Instandsetzungs- oder Sanierungsmaßnahmen zugerechnet werden. Zu den wesentlichen Bestandteilen gehören die Maklercourtage, die Grunderwerbssteuer sowie die Notarkosten. Darüber hinaus zählen Gebühren für Wertgutachten und weitere Kosten, die in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Eigentumsübergang stehen, zu dieser Kategorie.
Maklercourtage und Notargebühren
Die Maklercourtage wird fällig, wenn eine Immobilie erfolgreich durch einen Makler vermittelt wurde. Je nach Region beläuft sich diese Gebühr auf bis zu drei Prozent des Kaufpreises zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer. Mit dieser Zahlung werden die Vermittlungs- und Beratungsleistungen des Maklers honoriert. Die Notarkosten entstehen durch die gesetzlich vorgeschriebene Beurkundung des Kaufvertrages. Diese belaufen sich in der Regel auf etwa 1,5 Prozent der Investitionssumme. Zu beachten ist, dass im Zuge der Grundbucheintragung zusätzliche Gebühren anfallen können, die ebenfalls unter diesen Posten fallen.
Die Grunderwerbssteuer im föderalen System
Die Grunderwerbssteuer stellt eine wesentliche Position der Nebenkosten dar. Während der Steuersatz früher bundeseinheitlich bei 2,0 Prozent und später bei 3,5 Prozent lag, haben die Bundesländer seit 2006 die Hoheit über die Festlegung dieses Satzes. Inzwischen nutzen fast alle Länder diesen Spielraum, sodass die Sätze heute je nach Bundesland deutlich variieren und oft zwischen 5,0 und 6,5 Prozent liegen. Die Einnahmen aus dieser Steuer fließen direkt in die jeweiligen Landeshaushalte.
Bedeutung für die Finanzierung und Eigenkapitalquote
Erwerbsnebenkosten spielen bei der Kalkulation einer Immobilienfinanzierung eine entscheidende Rolle. Da diesen Kosten aus Sicht der Bank kein materieller Gegenwert gegenübersteht, können sie in der Regel nicht über ein grundpfandrechtlich besichertes Darlehen finanziert werden. Kreditinstitute, einschließlich Förderbanken wie die KfW, verlangen daher meist, dass die Nebenkosten vollständig aus Eigenmitteln gedeckt werden. Da sich die Gesamtkosten inklusive Makler oft auf weit über zehn Prozent des Kaufpreises summieren können, erhöhen sie das benötigte Eigenkapital erheblich. Aufgrund der prozentualen Berechnung steigen diese Kosten zudem linear mit dem Kaufpreis an.
FAQ
Können Erwerbsnebenkosten steuerlich geltend gemacht werden?
Bei einer selbstgenutzten Immobilie sind die Erwerbsnebenkosten steuerlich nicht absetzbar und zählen zu den privaten Lebenshaltungskosten. Handelt es sich jedoch um eine vermietete Immobilie, können die Kosten als Anschaffungsnebenkosten über die jährliche Abschreibung (AfA) geltend gemacht werden, mit Ausnahme der Grunderwerbssteuer auf den Grundanteil.
Gibt es Möglichkeiten, die Grunderwerbssteuer legal zu senken?
Eine Reduzierung ist möglich, indem im Kaufvertrag bewegliche Extras wie eine Einbauküche, Markisen oder Gartenhäuser getrennt vom Immobilienpreis ausgewiesen werden. Da die Steuer nur auf den Wert des unbeweglichen Eigentums anfällt, sinkt die Bemessungsgrundlage entsprechend, sofern die Beträge realistisch und nachweisbar sind.
Wie werden die Notar- und Grundbuchkosten genau berechnet?
Die Kosten sind bundeseinheitlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und hängen vom Geschäftswert, also dem Kaufpreis, ab. Notare und Grundbuchämter sind an diese Gebührentabelle gebunden, weshalb ein Preisvergleich zwischen verschiedenen Notaren in der Regel zu keinem anderen Ergebnis führt.