Als Ertragswert wird der Wert einer vermieteten Immobilie bezeichnet, der sich aus dem abdiskontierten Zahlungsüberschuss ergibt. Dieser Überschuss bildet die Differenz zwischen den Mieteinnahmen und den anfallenden Bewirtschaftungskosten eines Objekts. Der Ertragswert dient als wesentliche Grundlage für die Ermittlung des Beleihungswerts und ist somit ein zentraler Bestandteil bei der Beurteilung der Wirtschaftlichkeit eines Immobilienprojekts.
Einflussfaktoren bei der Rentabilitätsrechnung
Um die Profitabilität einer Immobilie präzise zu ermitteln, müssen zahlreiche Faktoren in die Kalkulation einfließen, die teilweise unter Unsicherheit prognostiziert werden. Die zu erwartenden Mieteinnahmen stellen die wichtigste Ertragsgröße dar, wobei realistische Abschläge für mögliche Mietausfälle berücksichtigt werden sollten. Dem stehen sämtliche Bewirtschaftungskosten gegenüber, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Versicherungen zum Schutz des Gebäudes, wie die Wohngebäudeversicherung oder die Gebäudehaftpflichtversicherung, sind hierbei ebenso anzusetzen wie die planmäßige Abschreibung des Gebäudewerts. Zudem müssen Kosten für Reparaturen sowie Rücklagen für künftige Sanierungen und Modernisierungen eingepreist werden. Die Zinskosten für ein Darlehen bilden eine weitere wichtige Ausgabenposition; bei einer Finanzierung aus Eigenmitteln sollte zudem ein kalkulatorischer Zins angesetzt werden, der sich am Niveau von Tagesgeldanlagen orientiert.
Steuerliche Aspekte und gesetzliche Vorgaben
In der Gesamtkalkulation sind zudem steuerliche Effekte zu berücksichtigen. Obwohl diese den Ertragswert im engeren Sinne nicht verändern, sind sie für die persönliche Renditeberechnung von erheblicher Bedeutung. Insbesondere bei Immobilien, die nicht selbst genutzt werden, spielt die Steuerersparnis durch Abschreibungen eine wesentliche Rolle. Die Ermittlung des Ertragswerts folgt dabei strengen gesetzlichen Verfahren. Obligatorische Kenngrößen sind hierbei der Reinertrag, der Bodenwert, der Liegenschaftszinssatz sowie ein spezifischer Vervielfältiger und sonstige wertbeeinflussende Faktoren. Wer eine Immobilienfinanzierung über eine Bank realisiert, erhält in der Regel eine detaillierte Aufstellung dieser Berechnung, die als verbindliche Grundlage für die weitere Kreditbearbeitung dient.
FAQ
Was ist der Unterschied zwischen dem Ertragswert und dem Sachwert einer Immobilie?
Der Ertragswert basiert primär auf den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen und ist daher für Kapitalanleger die entscheidende Kennzahl zur Renditeberechnung. Im Gegensatz dazu ermittelt der Sachwert den Wert der Immobilie anhand der Substanz, also der reinen Herstellungs- oder Wiederbeschaffungskosten des Gebäudes zuzüglich des Bodenwerts.
Warum ist der Liegenschaftszinssatz bei der Ertragswertberechnung so wichtig?
Der Liegenschaftszinssatz spiegelt die marktübliche Verzinsung des im Grundstück gebundenen Kapitals wider und beeinflusst maßgeblich den Vervielfältiger in der Ertragswertformel. Ein niedriger Liegenschaftszinssatz führt rechnerisch zu einem höheren Ertragswert, da die künftigen Erträge des Objekts am Markt höher bewertet werden.
Können Instandhaltungsrücklagen den Ertragswert einer Immobilie mindern?
Ja, da Instandhaltungskosten zu den nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten zählen, reduzieren sie den jährlichen Reinertrag des Objekts. Da der Ertragswert aus diesem bereinigten Reinertrag abgeleitet wird, führen höhere kalkulatorische Rücklagen direkt zu einem vorsichtigeren und damit niedrigeren Gesamtwert der Immobilie.