Die Erstfinanzierung bezeichnet das grundlegende Darlehen, mit dem der Bau oder Erwerb einer Immobilie realisiert wird. Sie steht damit in deutlicher Abgrenzung zu Krediten, die erst geraume Zeit nach dem Erwerb aufgenommen werden, wie etwa Anschlussfinanzierungen oder Modernisierungsdarlehen. Erstfinanzierungen umfassen sowohl Darlehen privater Banken als auch Mittel aus Programmen der öffentlichen Hand, beispielsweise der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Dabei können Erstfinanzierungen in vielfältiger Weise ausgestaltet werden, wobei die wesentlichen Unterschiede in der Laufzeit, der Handhabung von Sondertilgungen, der Zinsfestschreibung sowie der Besicherung des Darlehens liegen.
Laufzeiten und Strategien zur Zinssicherung
Erstfinanzierungen sind aufgrund der hohen Darlehenssummen in der Regel mit langen Laufzeiten ausgestattet, da eine Tilgung oft nur über diesen Zeitraum darstellbar ist. In den meisten Fällen werden diese Kredite mit einer Zinsfestschreibung von mindestens zehn Jahren versehen. Da bei einer annuitätischen Tilgung der Zinsanteil an der Rate zu Beginn sehr hoch ist, würde ein Zinsanstieg in der frühen Tilgungsphase den Kapitaldienst massiv erhöhen. Um dieses finanzielle Risiko auszuschließen, ist eine langfristige Zinsbindung bei Erstfinanzierungen üblich. Falls keine Festschreibung vereinbart wird, erfolgt die Verzinsung meist variabel auf Basis eines Referenzzinses wie dem EURIBOR, ergänzt um einen entsprechenden Bankaufschlag.
Flexibilität durch Sondertilgungen
Ein weiteres zentrales Merkmal von Erstfinanzierungen ist die vertragliche Regelung von Sondertilgungen. Da die berufliche Entwicklung und das künftige Einkommen des Kreditnehmers zum Zeitpunkt des Erwerbs oft noch nicht vollständig absehbar sind, ist eine flexible Tilgung besonders empfehlenswert. Dies gilt vor allem dann, wenn der Zinssatz des Darlehens vergleichsweise hoch ist oder ein Beleihungsauslauf von mehr als 60 Prozent vorliegt. In solchen Fällen sollte die Option auf kostenfreie Sondertilgungen unbedingt im Darlehensvertrag fixiert werden. Eine solche Vereinbarung ist zudem immer dann ratsam, wenn künftige Liquiditätszuflüsse, wie etwa Erbschaften oder Schenkungen, zu erwarten sind.
FAQ
Worauf sollte man bei der Wahl der Zinsbindung einer Erstfinanzierung achten?
Die gewählte Zinsbindung sollte sich primär am aktuellen Marktniveau orientieren: In Niedrigzinsphasen empfiehlt sich eine möglichst lange Bindung von 15 bis 20 Jahren, um die günstigen Konditionen langfristig zu sichern. Bei einem hohen Zinsniveau kann hingegen eine kürzere Laufzeit sinnvoll sein, um später von fallenden Zinsen bei der Anschlussfinanzierung zu profitieren.
Welche Kosten fallen an, wenn keine kostenlosen Sondertilgungen vereinbart wurden?
Wenn ein Kreditnehmer zusätzliche Zahlungen leisten möchte, ohne dass dies vertraglich als kostenlose Option vereinbart wurde, kann die Bank eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung für den entgangenen Zinsgewinn verlangen. Diese Gebühr kann sehr hoch ausfallen und die wirtschaftliche Sinnhaftigkeit einer vorzeitigen Rückzahlung erheblich mindern oder gar zunichtemachen.
Ist eine Kombination aus Bankdarlehen und KfW-Mitteln bei der Erstfinanzierung möglich?
Ja, die Kombination verschiedener Bausteine ist in der Praxis der Standard, um die Gesamtkosten der Finanzierung durch geförderte Zinssätze zu senken. Die Hausbank fungiert dabei meist als Vermittlerin und integriert die KfW-Darlehen als ergänzende Tranchen in das gesamte Finanzierungskonzept des Bauherrn.