Wer ein Darlehen zur Baufinanzierung aufnehmen möchte, stößt unweigerlich auf den Begriff der Ersatzsicherheiten. Oft stellt sich dabei die Frage, wofür diese Sicherheiten eigentlich als Ersatz dienen sollen. In der Fachsprache werden Ersatzsicherheiten synonym als Zusatzsicherheiten bezeichnet. Sie kommen immer dann zum Tragen, wenn die Bonität eines Bauherrn nicht ausreicht oder die Beleihungsgrenzen einer Immobilie überschritten werden. So schreibt etwa das Bausparkassengesetz vor, dass eine Beleihung von mehr als 80 Prozent des Objektwertes nur zulässig ist, wenn zusätzliche Sicherheiten gestellt werden. Liegt ein Darlehensteil über dieser Grenze, muss dieser zwingend durch Ersatzsicherheiten abgesichert werden, was für den Bauherrn neben potenziell höheren Zinsen eine zusätzliche Belastung darstellt.
Die Bedeutung der Bonität und Risikominimierung
Bei einer unzureichenden Bonität bilden Ersatzsicherheiten häufig die einzige Möglichkeit, eine Darlehenszusage zu erhalten. Verfügt der Kreditnehmer hingegen über eine solide Bonität, können Zusatzsicherheiten dazu beitragen, deutlich bessere Konditionen – insbesondere niedrigere Zinssätze – zu vereinbaren. Da sich die regulatorischen Rahmenbedingungen für die Kreditvergabe in den letzten Jahren verschärft haben, sind viele Institute dazu übergegangen, ihre Risiken verstärkt durch solche Sicherheiten abzufedern. Zu den klassischen Instrumenten zählen hierbei Bürgschaften, die Verpfändung von Wertpapieren oder Depots und vor allem die Eintragung einer Grundschuld.
Vielfältige Formen der Besicherung
Darüber hinaus existieren zahlreiche weitere Optionen, um Ersatzsicherheiten in eine Finanzierung einzubringen. Neben Wertpapieren können beispielsweise auch Patente, Markenrechte oder Erbanteile verpfändet werden. Handelt es sich bei dem Darlehensnehmer um einen Unternehmer, besteht zudem die Möglichkeit, Geschäftsanteile an einer GmbH als Sicherheit zu hinterlegen. Ebenso ist es in der Praxis üblich, Kapital- oder Risikolebensversicherungen zur Absicherung heranzuziehen. Interessanterweise muss ein Baudarlehen nicht zwingend durch eine Grundschuld besichert werden: Sofern ein Bauherr über ausreichend andere Ersatzsicherheiten wie Bankbürgschaften verfügt, können diese den Grundschuldeintrag unter Umständen sogar vollständig ersetzen.
FAQ
Wann fordert eine Bank zwingend Ersatzsicherheiten für einen Immobilienkredit?
Ersatzsicherheiten werden meist dann verlangt, wenn die Finanzierungssumme die Beleihungsgrenze der Immobilie von üblicherweise 60 bis 80 Prozent des Marktwertes überschreitet. Auch bei einem unregelmäßigen Einkommen oder einer knappen Kapitaldienstfähigkeit dienen sie dazu, das Ausfallrisiko für das Kreditinstitut zu minimieren.
Welche Vermögenswerte eignen sich am besten als Zusatzsicherheit?
Besonders gern akzeptieren Banken hochliquide Werte wie Guthaben auf Sparkonten, Festgelder oder Depots mit festverzinslichen Wertpapieren. Auch der Rückkaufswert einer bereits länger laufenden Lebensversicherung stellt eine hochwertige und leicht zu bewertende Sicherheit dar.
Kann die Verpfändung von Ersatzsicherheiten im Laufe der Zeit rückgängig gemacht werden?
Sobald das Darlehen durch die reguläre Tilgung unter die kritische Beleihungsgrenze gesunken ist, kann der Kreditnehmer die Freigabe der Zusatzsicherheiten verlangen. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass der verbleibende Wert der Immobilie allein ausreicht, um die Restschuld gemäß den Bankrichtlinien abzusichern.