Der Begriff des Erbbauzinses ist untrennbar mit dem Erbbaurecht verbunden. Durch dieses Recht geht die Befugnis zur Nutzung eines Grundstücks vom Eigentümer auf den Berechtigten über, der das Areal anschließend für den Bau eines Eigenheims verwenden kann. In der Regel wird dieses Nutzungsrecht nicht unentgeltlich gewährt: Der Erbbauberechtigte zahlt für die Einräumung dieser Rechte eine vertraglich vereinbarte Vergütung an den Geber des Erbbaurechts. In welcher Frequenz diese Zahlungen geleistet werden – ob monatlich, quartalsweise oder als jährlicher Gesamtbetrag –, unterliegt der individuellen Vereinbarung zwischen den Vertragspartnern.
Rechtliche Einordnung und alternative Leistungsformen
Der Erbbauzins muss rechtlich nicht zwingend als reine Geldforderung ausgestaltet sein. Gemäß dem Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) nimmt der Erbbauzins den Charakter einer Reallast an. Dies hat zur Folge, dass unter Bezugnahme auf § 9 Abs. 1 ErbbauRG in Verbindung mit § 1105 BGB grundsätzlich auch andere Leistungen zur Erfüllung der Zinsforderung vereinbart werden könnten. In der Praxis bevorzugen die meisten Grundstückseigentümer jedoch einen geldwerten Zins. Die Höhe des zu zahlenden Betrags orientiert sich dabei stark an regionalen Gegebenheiten; entsprechende Orientierungswerte zum üblichen Zinssatz lassen sich in der Regel bei den jeweiligen Kommunen einsehen.
Wertsicherung und Anpassungsklauseln
Da das Erbbaurecht auf eine sehr langfristige Nutzung ausgelegt ist, werden bereits bei Vertragsabschluss meist Klauseln zur Zinsanpassung verankert. Solche Vereinbarungen ermöglichen es dem Erbbaugeber, die Höhe des Erbbauzinses nachträglich zu korrigieren, um den Betrag an veränderte wirtschaftliche Rahmenbedingungen anzupassen. Ein klassisches Beispiel hierfür ist der Ausgleich einer gestiegenen Inflationsrate. Der gesetzliche Rahmen für derartige Anpassungen, der sowohl die Interessen des Gebers als auch den Schutz des Berechtigten berücksichtigt, ist in § 9a ErbbauRG festgeschrieben.
FAQ
Wie wird die Höhe des Erbbauzinses üblicherweise ermittelt?
Die Höhe orientiert sich zumeist an einem Prozentsatz des aktuellen Grundstückswertes, der je nach Region und Marktlage variieren kann. Oft liegt dieser Satz jährlich zwischen drei und fünf Prozent des Bodenwertes, wobei kommunale oder kirchliche Geber teilweise vergünstigte Konditionen anbieten.
Was versteht man unter der Reallast im Zusammenhang mit dem Erbbauzins?
Die Reallast bewirkt, dass die Verpflichtung zur Zahlung des Zinses direkt auf dem Erbbaurecht lastet und im Grundbuch eingetragen wird. Dadurch ist der jeweilige Eigentümer des Erbbaurechts persönlich zur Leistung verpflichtet, und das Grundstück dient gleichzeitig als Sicherheit für die Forderung.
Darf der Erbbauzins vom Eigentümer jederzeit beliehen oder erhöht werden?
Eine Erhöhung des Erbbauzinses ist nicht willkürlich möglich, sondern muss an die vertraglich vereinbarten Anpassungsklauseln und die gesetzlichen Vorgaben des § 9a ErbbauRG gebunden sein. In der Regel erfolgt eine Anpassung alle paar Jahre basierend auf der Entwicklung der Lebenshaltungskosten oder vergleichbarer Indizes.