Unter einer Einliegerwohnung versteht man eine zweite Wohneinheit innerhalb eines Gebäudes, die gegenüber der primären Hauptwohnung eine untergeordnete Bedeutung einnimmt. Die detaillierten gesetzlichen Bestimmungen hierzu finden sich in § 11 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes (II. WoBauG). Ein zentrales Merkmal für die Einstufung ist die bauliche Abgeschlossenheit. Das bedeutet, dass die Einheit über einen eigenen Zugang verfügen muss, der so gestaltet ist, dass eine rechtlich eigenständige Vermietung gemäß den geltenden Vorschriften problemlos möglich ist.
Abgrenzung zum Zweifamilienhaus und steuerrechtliche Einordnung
Eine wichtige gesetzliche Differenzierung ergibt sich aus der Ausstattung der Wohneinheit. Verfügt die Einliegerwohnung über vollständig autarke sanitäre Anlagen – bestehend aus mindestens einem WC, einer Waschmöglichkeit sowie einer Dusche oder Badewanne – und ist zudem eine fest installierte Kochgelegenheit vorhanden, ändert sich die steuerrechtliche Bewertung. In diesem Fall wird die Immobilie nicht mehr als Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, sondern als Zweifamilienhaus gewertet, was Auswirkungen auf die steuerliche Behandlung des Objekts haben kann.
Besonderheiten im Mietrecht und Kündigungsschutz
Der Status einer Einliegerwohnung bringt signifikante Abweichungen im Mietrecht mit sich, insbesondere im Bereich des Kündigungsschutzes. Im Vergleich zu herkömmlichen Mietverhältnissen genießt der Vermieter hier eine Sonderstellung: Er kann das Mietverhältnis kündigen, ohne ein berechtigtes Interesse, wie beispielsweise Eigenbedarf, nachweisen zu müssen. Macht der Vermieter von diesem erleichterten Kündigungsrecht ohne Angabe von Gründen Gebrauch, verlängert sich zum Schutz des Bewohners die gesetzliche Kündigungsfrist automatisch um drei Monate.
Voraussetzungen für das erleichterte Kündigungsrecht
Damit die besonderen gesetzlichen Bestimmungen greifen, muss der Vermieter die Immobilie gemeinsam mit dem Mieter bewohnen. Grundsätzlich darf das Gebäude dabei nicht mehr als zwei Wohneinheiten umfassen. Eine Ausnahme besteht lediglich für Objekte, die zwischen Juni 1990 und Mai 1999 fertiggestellt wurden. Unter bestimmten Bedingungen, etwa wenn der Mieter explizit über die Sonderregelungen informiert wurde oder der Vertrag bereits vor Fertigstellung bestand, erkennt der Gesetzgeber den Status einer Einliegerwohnung auch in Gebäuden mit insgesamt drei Wohneinheiten an.
FAQ
Wann gilt eine Einliegerwohnung rechtlich als abgeschlossen?
Eine Wohnung gilt als abgeschlossen, wenn sie durch bauliche Trennung von anderen Wohnungen und Räumen abgeschlossen ist und über einen eigenen, abschließbaren Zugang verfügt. Zudem müssen alle für die Führung eines Haushalts notwendigen Nebenräume wie Küche und Bad innerhalb dieser Einheit vorhanden sein.
Welche Fristen gelten bei einer Kündigung ohne berechtigtes Interesse?
Macht der Vermieter von seinem Sonderkündigungsrecht in einem vom Eigentümer selbst bewohnten Gebäude mit maximal zwei Wohnungen Gebrauch, verlängert sich die Kündigungsfrist. Zu der regulären, nach Wohndauer gestaffelten Frist kommen in diesem Fall drei zusätzliche Monate hinzu.
Darf der Vermieter eine Einliegerwohnung gewerblich nutzen?
Grundsätzlich ist die Nutzung einer Einliegerwohnung als Büro oder Praxis möglich, sofern die Zweckbestimmung des Gebäudes und die örtlichen Bebauungspläne dies zulassen. Bei einer Vermietung zu gewerblichen Zwecken finden jedoch die speziellen mietrechtlichen Schutzvorschriften für Wohnraum keine Anwendung.