Von einer Eigenkapitalfinanzierung spricht man im Immobilienbereich, wenn der Käufer oder Bauherr den gesamten Kaufpreis aus eigenen Mitteln finanziert und somit auf ein Darlehen verzichtet. In der Praxis stellt die reine Eigenkapitalfinanzierung eher eine Ausnahme dar, da die meisten angehenden Eigentümer zur Deckung der Kosten auf Fremdkapital angewiesen sind. Auch wenn bei diesem Finanzierungsmodell keine direkten Zinskosten anfallen, ist der Erwerb der Immobilie keineswegs kostenlos. Ein entscheidender Faktor bei der Kalkulation sind die sogenannten Opportunitätskosten. Diese beschreiben die entgangenen Kapitalerträge, die erwirtschaftet worden wären, wenn das Geld nicht in der Immobilie gebunden, sondern am Kapitalmarkt investiert worden wäre. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro und einer angenommenen jährlichen Verzinsung von sechs Prozent belaufen sich diese kalkulatorischen Kosten beispielsweise auf 18.000 Euro pro Jahr. Dieser Betrag muss der Mietkostenersparnis gegenübergestellt werden, die durch das Bewohnen der eigenen Immobilie erzielt wird.
Betriebswirtschaftliche Bewertung und strategische Überlegungen
Rein betriebswirtschaftlich betrachtet ist eine Eigenkapitalfinanzierung dann vorteilhaft, wenn die Mietersparnis höher ausfällt als die kalkulatorische Verzinsung des eingesetzten Kapitals. Bei dieser Gegenüberstellung ist jedoch präzise vorzugehen: Von der Mietersparnis müssen zusätzliche Eigentümerkosten wie Instandhaltungsrücklagen und Versicherungen abgezogen werden. Gleichzeitig ist die fiktive Verzinsung um die Kapitalertragsteuer zu kürzen. Diese beträgt pauschal 25 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer, wobei der jährliche Sparer-Pauschbetrag (bei Verheirateten derzeit 1.602 Euro) steuerfrei bleibt. Über die reine Rendite hinaus ist zu bedenken, dass eine Eigenkapitalfinanzierung das Kapital langfristig und sehr spezifisch an ein einzelnes Objekt bindet. Aus Gründen der Risikostreuung ist es meist nicht ratsam, das gesamte Vermögen in eine einzige Immobilie zu investieren. Vielmehr sollte auf eine ausgewogene Diversifikation geachtet werden. Zudem müssen Eigentümer sicherstellen, dass trotz des Immobilienerwerbs ausreichend liquide Mittel für den Lebensunterhalt und eine solide Altersvorsorge zur Verfügung stehen.
FAQ
Was versteht man unter Opportunitätskosten bei einer Immobilienfinanzierung?
Opportunitätskosten sind die entgangenen Erträge, die durch eine alternative Geldanlage am Kapitalmarkt hätten erzielt werden können. Sie dienen als kalkulatorische Größe, um den wirtschaftlichen Nutzen des im Eigenheim gebundenen Kapitals zu bewerten.
Wann ist eine vollständige Eigenkapitalfinanzierung wirtschaftlich sinnvoll?
Eine Finanzierung aus Eigenmitteln lohnt sich, wenn die tatsächliche Mietersparnis nach Abzug aller Nebenkosten über der Rendite einer vergleichbaren Geldanlage liegt. Dabei müssen auch steuerliche Aspekte wie der Sparer-Pauschbetrag und die Kapitalertragsteuer in die Rechnung einfließen.
Welche Risiken birgt die Bindung des gesamten Kapitals in einer Immobilie?
Die Konzentration des Vermögens auf ein einziges Objekt führt zu einer mangelnden Diversifikation und einer eingeschränkten Liquidität. Zudem besteht die Gefahr, dass im Bedarfsfall nicht genügend Mittel für den Lebensunterhalt oder die weitere Altersvorsorge vorhanden sind.