Eigenheimrentendarlehen stellen eine spezifische Form der Immobilienfinanzierung dar, bei der Kredite mit der staatlich geförderten Riester-Rente kombiniert werden. Seit dem Jahr 2008 ist es gesetzlich möglich, die Leistungen der Riester-Rente unmittelbar für die Tilgung von Immobiliendarlehen einzusetzen. Grundvoraussetzung hierfür ist, dass das betreffende Objekt vom Eigentümer selbst bewohnt wird und dieser grundsätzlich zulageberechtigt ist. Eine solche Berechtigung besteht für Personen, die Beiträge zur gesetzlichen Rentenversicherung leisten oder dem Grunde nach rentenversicherungspflichtig sind, was insbesondere auf den Großteil der Arbeitnehmer zutrifft. Um die volle staatliche Förderung zu erhalten, müssen jährlich vier Prozent des sozialversicherungspflichtigen Bruttoeinkommens in einen zertifizierten Vertrag fließen, wobei der Höchstbetrag der geförderten Eigenleistung auf 2.100 Euro pro Jahr begrenzt ist.
Struktur der staatlichen Förderung und steuerliche Behandlung
Die staatliche Unterstützung setzt sich aus einer Grundzulage sowie einer Kinderzulage zusammen. Während die Grundzulage 154 Euro pro Jahr beträgt, werden für jedes kindergeldberechtigte Kind zusätzlich 185 Euro gewährt. Für Kinder, die nach dem Jahr 2007 geboren wurden, erhöht sich dieser Betrag sogar auf 300 Euro jährlich. Neben den direkten Zulagen können die geleisteten Einzahlungen steuerlich als Sonderausgaben geltend gemacht werden. Das Finanzamt führt hierbei eine Günstigerprüfung durch: Sofern der steuerliche Vorteil aus dem Sonderausgabenabzug die Summe der Zulagen übersteigt, wird dieser angerechnet, andernfalls verbleibt es bei der reinen Zulagenförderung.
Das Wohnförderkonto und die steuerliche Belastung im Alter
Bei einem Eigenheimrentendarlehen werden sowohl die Eigenbeiträge als auch die staatlichen Zuschüsse direkt zur Tilgung des Immobilienkredits verwendet. Zur Dokumentation dieser geförderten Beträge führt die Finanzverwaltung ein sogenanntes Wohnförderkonto, auf dem der Vertrag hypothetisch weitergeführt und mit jährlich 2,0 Prozent verzinst wird. Diese buchhalterische Erfassung ist für die spätere Rentenphase von entscheidender Bedeutung: Tritt der Vertragsinhaber in den Ruhestand, wird die auf dem Wohnförderkonto aufgelaufene Summe als fiktive Rente in voller Höhe mit dem persönlichen Steuersatz besteuert. Da die Mittel bereits vollständig in die Entschuldung der Immobilie geflossen sind, stehen zum Zeitpunkt der Besteuerung keine liquiden Vertragsguthaben mehr zur Verfügung. Kreditnehmer sollten daher frühzeitig einkalkulieren, dass im Alter zusätzliche Steuerzahlungen anfallen, ohne dass direkte Auszahlungen aus dem Riester-Vertrag zur Deckung des Lebensunterhalts bereitstehen. Es empfiehlt sich daher dringend, ergänzende Maßnahmen zur Altersvorsorge zu treffen.
FAQ
Wie wirkt sich die Nutzung der Eigenheimrente auf die Geschwindigkeit der Tilgung aus?
Durch die direkte Einbindung der staatlichen Zulagen und der steuerlich geförderten Eigenbeiträge in die Kreditrückzahlung wird die Tilgung des Darlehens signifikant beschleunigt. Dies führt dazu, dass der Kreditnehmer deutlich früher schuldenfrei ist und über die Gesamtlaufzeit weniger Zinsen an die Bank zahlen muss.
Welche Möglichkeiten gibt es, die spätere Steuerlast auf dem Wohnförderkonto zu senken?
Kreditnehmer können sich zu Beginn der Auszahlungsphase entscheiden, die Steuerschuld auf einmal zu begleichen, wobei der Gesetzgeber in diesem Fall einen Rabatt von 30 Prozent auf den zu versteuernden Betrag gewährt. Alternativ kann die Steuerlast gleichmäßig über einen Zeitraum bis zum 85. Lebensjahr verteilt werden, was die jährliche Liquidität schont.
Was passiert, wenn die mit Eigenheimrente geförderte Immobilie verkauft wird?
Im Falle eines Verkaufs muss das auf dem Wohnförderkonto erfasste Kapital innerhalb einer bestimmten Frist reinvestiert werden, beispielsweise in ein neues selbstgenutztes Objekt oder in einen klassischen Riester-Rentenvertrag. Erfolgt keine zeitnahe Reinvestition, muss die gesamte Förderung inklusive der fiktiven Zinsen sofort nachversteuert werden.