Vermieter, die ihre Immobilie an Dritte vermietet haben, sind unter bestimmten Voraussetzungen zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt. Wenn ein berechtigter Eigenbedarf vorliegt, da das Objekt entweder durch den Eigentümer selbst oder durch nahe Verwandte genutzt werden soll, kann der Vertrag mit einer Frist von drei Monaten aufgelöst werden. Für die angestrebte Eigennutzung muss dabei kein spezifischer Grund im Sinne einer Notlage angeführt werden; der Eigentümer kann sein Nutzungsrecht geltend machen, sofern der Bedarf real existiert. Es ist jedoch zwingend erforderlich, dass dieser Eigenbedarf tatsächlich besteht. Sollte ein Vermieter den Bedarf lediglich vortäuschen, um einen unliebsamen Mieter zum Auszug zu bewegen, macht er sich schadenersatzpflichtig. Höchstrichterliche Urteile aus dem Jahr 2009 haben bestätigt, dass Mietern in solchen Fällen umfangreiche Entschädigungen zustehen, falls die Unrechtmäßigkeit der Kündigung nachträglich bekannt wird.
Sicherheit und Flexibilität für Immobilieneigentümer
Für Eigentümer stellt die gesetzliche Regelung zum Eigenbedarf ein hohes Maß an Planungssicherheit dar. Sie ermöglicht es, Familienmitgliedern kurzfristig Wohnraum zur Verfügung zu stellen, ohne dass eine Wohnung präventiv leer stehen muss und dadurch wertvolle Mieteinahmen verloren gehen. Diese Flexibilität erweist sich insbesondere bei Objekten mit Einliegerwohnungen als vorteilhaft: Ob für Kinder, die das Erwachsenenalter erreichen, oder für Eltern, die aufgrund von Pflegebedürftigkeit räumliche Nähe benötigen – eine Realisierung des Wohnwunsches ist innerhalb kürzester Zeit möglich. Auch bei einer vorübergehenden Abwesenheit, etwa durch einen berufsbedingten Auslandsaufenthalt, sichert dieses Recht den Eigentümer ab. Nach der Rückkehr kann das Objekt binnen der gesetzlichen Dreimonatsfrist wieder bezogen werden, ohne dass langwierige juristische Auseinandersetzungen oder Abfindungszahlungen an den Mieter notwendig sind.
Formale Anforderungen und Fristen
Damit eine Eigenbedarfskündigung rechtswirksam ist, muss sie dem Mieter zwingend in schriftlicher Form zugestellt werden. Für die Einhaltung der Kündigungsfrist ist der Zeitpunkt des Zugangs entscheidend: Geht das Kündigungsschreiben dem Mieter spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats zu, wird dieser laufende Monat bereits voll auf die dreimonatige Frist angerechnet. Eine korrekte formale Abwicklung ist essenziell, um die Wirksamkeit der Kündigung sicherzustellen und unnötige Verzögerungen beim Wiedereinzug in die eigene Immobilie zu vermeiden.
FAQ
Wer zählt im Sinne des Eigenbedarfs zum Kreis der privilegierten Verwandten?
Zum engsten Kreis zählen laut Rechtsprechung insbesondere Eltern, Kinder, Geschwister sowie Enkel und Großeltern des Vermieters. Auch Nichten und Neffen können unter bestimmten Umständen berücksichtigt werden, sofern eine entsprechend enge soziale Bindung zum Vermieter nachweisbar ist.
Kann der Mieter einer Kündigung wegen Eigenbedarfs widersprechen?
Ein Mieter kann der Kündigung widersprechen, wenn diese für ihn oder seine Familie eine sogenannte unzumutbare Härte darstellt. Dies kann beispielsweise bei hohem Alter, schwerer Krankheit oder einer fortgeschrittenen Schwangerschaft der Fall sein, wobei die Gerichte hier eine Interessenabwägung zwischen Mieter und Vermieter vornehmen.
Was passiert, wenn der Grund für den Eigenbedarf nach der Kündigung wegfällt?
Fällt der Grund für den Eigenbedarf noch vor Ablauf der Kündigungsfrist weg, ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter darüber zu informieren und ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses anzubieten. Unterlässt der Vermieter diese Information trotz Kenntnis des Wegfalls, kann dies ebenfalls zu Schadenersatzforderungen führen.