Im Internet finden sich regelmäßig Angebote, die den Erwerb einer Immobilie ohne die Aufnahme eines klassischen Bankkredits versprechen. Hinter diesen Werbebotschaften verbirgt sich in der Regel das Modell des Mietkaufs. Die Zielgruppe dieser Angebote sind vor allem junge Familien ohne nennenswertes Eigenkapital oder Selbstständige, die aufgrund schwankender Einkünfte Schwierigkeiten haben, eine herkömmliche Baufinanzierung bei Kreditinstituten zu erhalten. Doch was genau verbirgt sich hinter diesem Modell und welche potenziellen Risiken sollten Interessenten kennen?
Funktionsweise und Varianten des Mietkauf-Modells
Beim Mietkauf existieren verschiedene vertragliche Gestaltungsmöglichkeiten. Die klassische Methode sieht vor, dass der Erwerber zunächst keinen direkten Kaufvertrag, sondern einen Mietvertrag mit integrierter Kaufverpflichtung abschließt. Der tatsächliche Eigentumsübergang findet erst zu einem festgelegten Zeitpunkt in der Zukunft statt. Um das Modell attraktiv zu gestalten, wird ein Teil der monatlichen Mietzahlungen auf den späteren Kaufpreis angerechnet, wodurch sich die Restkaufsumme sukzessive verringert. Eine weitere Variante ist das Optionsmodell, bei dem der Mieter das Recht, aber nicht zwingend die Pflicht zum Kauf erwirbt. Zudem gibt es Modelle, die rechtlich als Ratenzahlungsvertrag fungieren, bei denen die Immobilie über einen langen Zeitraum direkt beim Verkäufer abbezahlt wird.
Versteckte Risiken und vertragliche Fallstricke
Wer sich für diese Modelle interessiert, muss sich zwingend mit den damit verbundenen Risiken auseinandersetzen. Ein kritisches Szenario ist beispielsweise die Insolvenz des Verkäufers oder Bauträgers während der Mietphase: In einem solchen Fall sind die bereits geleisteten Anzahlungen und Mietaufschläge oft unwiederbringlich verloren, da der Käufer noch nicht als Eigentümer im Grundbuch steht. Daher ist ein Blick in das Kleingedruckte und die detaillierten Vertragsbedingungen unerlässlich. Hier muss klar geregelt sein, welche Rechte dem Käufer zustehen, falls die Immobilie zum Übergabezeitpunkt nicht schuldenfrei ist oder Mängel aufweist.
Kündigungsrechte und Fazit zur Wirtschaftlichkeit
Ein oft unterschätztes Risiko betrifft das Kündigungsrecht und die Flexibilität. Es ist nicht garantiert, dass eine Immobilie den Bedürfnissen einer Familie auch nach mehreren Jahren noch entspricht. Wer das Objekt vorzeitig verlassen möchte, sieht sich bei lückenhaften Verträgen oft mit dem Verlust der angerechneten Mietanteile konfrontiert. Aufgrund der komplexen rechtlichen Struktur und der häufig überdurchschnittlich hohen monatlichen Belastung im Vergleich zur Marktmiete ist eine herkömmliche Baufinanzierung in den meisten Fällen die sicherere und wirtschaftlich sinnvollere Wahl, um den Traum vom Eigenheim zu realisieren.
FAQ
Was ist der wesentliche Unterschied zwischen Mietkauf und einer Baufinanzierung?
Beim Mietkauf tritt der Verkäufer quasi als Kreditgeber auf, wobei der Käufer erst nach einer jahrelangen Mietphase und der Zahlung der Restsumme zum Eigentümer wird. Bei einer Baufinanzierung hingegen wird man durch das Bankdarlehen sofort mit der Kaufpreiszahlung Eigentümer und steht von Beginn an mit allen Rechten im Grundbuch.
Was passiert beim Mietkauf, wenn der Verkäufer insolvent geht?
Sollte der Verkäufer während der Mietphase zahlungsunfähig werden, droht dem Mietkäufer der Verlust aller bisher gezahlten Aufpreise, da die Immobilie in die Insolvenzmasse fällt. Ohne eine entsprechende grundbuchrechtliche Absicherung, wie etwa eine Auflassungsvormerkung, hat der Käufer kaum Chancen, sein investiertes Geld oder das Objekt zu retten.
Ist ein Mietkauf am Ende teurer als ein normaler Hauskauf?
In der Regel ja, da die monatlichen Raten beim Mietkauf oft deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen und der Verkäufer sich das erhöhte Risiko durch einen höheren Gesamtkaufpreis bezahlen lässt. Zudem entgehen dem Käufer bei diesem Modell oft die aktuell günstigen Marktzinsen, die er bei einer direkten Bankfinanzierung für sich nutzen könnte.