Wer eine Immobilie als Kapitalanlage nutzt und sie an Dritte vermietet, sieht sich mit verschiedenen Risiken konfrontiert. Insbesondere kann es vorkommen, dass trotz einer lückenlosen Vermietung keine regelmäßigen Einnahmen generiert werden. Dies tritt ein, wenn ein Mieter entweder nicht willens oder wirtschaftlich nicht in der Lage ist, seine vertraglichen Verpflichtungen zu erfüllen. Vor allem finanzielle Notlagen führen häufig dazu, dass die Miete nicht mehr beglichen werden kann. Die Ursachen hierfür sind vielfältig: Während bei Arbeitnehmern Arbeitslosigkeit zu Einkommenseinbußen führen kann, die nicht vollständig durch Sozialleistungen kompensiert werden, leiden Selbstständige oft unter Auftragsmangel und daraus resultierenden Liquiditätsengpässen. Auch eine allgemeine Überschuldung sowie daraus folgende Mahn- und Pfändungsmaßnahmen durch andere Gläubiger können ursächlich für einen Mietausfall sein.
Präventive Mieterprüfung zur Risikominimierung
Um das Risiko eines Zahlungsausfalls bereits vor dem Abschluss des Mietvertrages zu bewerten, sollten Eigentümer potenzielle Interessenten einer eingehenden Prüfung unterziehen. Hierfür stehen verschiedene Instrumente zur Verfügung. Eine freiwillig vorgelegte Schufa-Verbraucherauskunft gibt beispielsweise Aufschluss über die bisherige Zahlungshistorie. In einer solchen Auskunft sind gerichtliche Mahnbescheide ebenso ersichtlich wie eidesstattliche Versicherungen, laufende Insolvenzverfahren oder notleidende Kredite. Sollten sich derartige Negativmerkmale finden, ist es für Vermieter ratsam, vom Vertragsabschluss abzusehen oder zumindest die Bürgschaft einer nachweislich solventen Person einzufordern. Eine umfassende Mieterprüfung sollte zudem die Verifizierung der Einkommensverhältnisse beinhalten.
Kriterien für eine solide Mieterauswahl
Bei Angestellten ist nicht nur ein ausreichend hohes Nettoeinkommen entscheidend, sondern auch die Stabilität des Beschäftigungsverhältnisses, was idealerweise eine bereits beendete Probezeit voraussetzt. Bei Selbstständigen und Freiberuflern erfolgt der Nachweis der finanziellen Leistungsfähigkeit in der Regel über den letzten Einkommensteuerbescheid des Finanzamtes anstelle einer Lohnabrechnung. Eine sorgfältige Prüfung, bei der die Auswahlkriterien in einem angemessenen Verhältnis zum Standard des Objekts stehen, schützt Eigentümer vor unnötigen wirtschaftlichen Wagnissen. Langfristig lassen sich durch eine konsequente Selektion die zu erwartenden Zahlungsausfälle signifikant reduzieren und die Rentabilität der Immobilie sichern.
FAQ
Welche Informationen liefert eine Schufa-Auskunft dem Vermieter?
Die Schufa-Verbraucherauskunft dokumentiert die finanzielle Zuverlässigkeit eines Mietinteressenten, indem sie Informationen über geplatzte Kredite, Insolvenzverfahren oder gerichtliche Mahnbescheide bereitstellt. Vermieter erhalten dadurch eine fundierte Entscheidungsgrundlage, um die Wahrscheinlichkeit künftiger Zahlungsausfälle besser einschätzen zu können.
Wie weisen Selbstständige ihre Bonität gegenüber dem Vermieter nach?
Da Selbstständige keine monatlichen Gehaltsabrechnungen vorlegen können, dient meist der letzte Einkommensteuerbescheid des Finanzamtes als offizieller Nachweis über die erzielten Einkünfte. Ergänzend können auch betriebswirtschaftliche Auswertungen (BWA) aktueller Perioden herangezogen werden, um die gegenwärtige finanzielle Situation abzubilden.
Wann ist die Forderung nach einer Mietbürgschaft sinnvoll?
Eine Bürgschaft ist immer dann ratsam, wenn der Mietinteressent selbst über kein ausreichendes oder regelmäßiges Einkommen verfügt, wie es häufig bei Studenten oder Auszubildenden der Fall ist. In diesem Fall verpflichtet sich eine solvente dritte Person, meist ein Elternteil, für ausstehende Mietzahlungen und mögliche Schäden am Objekt einzustehen.