Eine Mieterhöhung stellt die Anhebung des Entgelts für eine genutzte Wohneinheit innerhalb eines bestehenden Vertragsverhältnisses dar. Während dies für den Mieter eine finanzielle Mehrbelastung bedeutet, steigert es auf Seiten des Vermieters die Einnahmen und damit die Rentabilität des Objekts. Bei nicht preisgebundenem Wohnraum ist eine solche Anpassung jedoch an strikte gesetzliche Voraussetzungen geknüpft. Bei befristeten Mietverhältnissen, die auf einem fix vereinbarten Mietzins basieren, ist eine Erhöhung grundsätzlich ausgeschlossen. Zudem darf eine Anpassung im Regelfall erst erfolgen, wenn die letzte Mieterhöhung mindestens 15 Monate zurückliegt und die Miete seit mindestens einem Jahr unverändert geblieben ist. Ausnahmen hiervon bestehen lediglich bei Modernisierungsmaßnahmen sowie bei einer signifikanten Steigerung der Betriebs- oder Kapitalkosten.
Gesetzliche Grenzen und die ortsübliche Vergleichsmiete
Der angestrebte Mietzins darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten, wobei als Maßstab hierfür meist ein qualifizierter Mietspiegel herangezogen wird. Zusätzlich ist die sogenannte Kappungsgrenze zu beachten: Innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren darf die Miete – von Modernisierungen abgesehen – um maximal 20 Prozent steigen. Verlangt der Vermieter eine Anpassung an das Marktniveau oder führt er eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung durch, steht dem Mieter ein außerordentliches Kündigungsrecht zu. Wichtig ist hierbei, dass eine Erhöhung infolge baulicher Maßnahmen nur zulässig ist, wenn diese den Wohnwert nachhaltig verbessern oder zur Einsparung von Energie beitragen.
Abgrenzung zur Neuvermietung und formale Anforderungen
Von der Anpassung im laufenden Vertrag ist die Mietpreisgestaltung bei einer Neuvermietung zu unterscheiden. Hier kann die Miete als Differenz zum vorherigen Vertragsverhältnis oft unabhängiger festgelegt werden, wenngleich gesetzliche Regelungen gegen Wucher sowie Bestimmungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt – wie etwa die Mietpreisbremse – Grenzen setzen. Formell muss jede Mieterhöhung dem Mieter schriftlich mitgeteilt werden. Zielt die Erhöhung auf die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete ab, kann der Vermieter die Zustimmung des Mieters einfordern und diese im Falle einer Weigerung gerichtlich einklagen.
FAQ
Wann darf ein Vermieter die Miete frühestens erhöhen?
Eine Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete ist frühestens zulässig, wenn die Miete seit mindestens 12 Monaten unverändert ist. Das eigentliche Erhöhungsverlangen kann zudem erst wirksam werden, wenn die vorangegangene Anpassung mindestens 15 Monate zurückliegt.
Was versteht man unter der Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen?
Die Kappungsgrenze ist eine gesetzliche Regelung, die vorschreibt, dass sich die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent erhöhen darf. In Städten oder Gemeinden mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt kann diese Grenze durch die Landesregierungen auf 15 Prozent abgesenkt werden.
Welche Rechte hat ein Mieter bei einer angekündigten Mieterhöhung?
Der Mieter hat eine Überlegungsfrist, um zu prüfen, ob die Erhöhung rechtmäßig ist und der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht. Sollte die Erhöhung auf einer Modernisierung oder einer starken Anpassung basieren, steht dem Mieter zudem ein außerordentliches Kündigungsrecht zu.