Immobilienfinanzierungen, die nicht der Eigennutzung dienen, sondern auf die Vermietung an Dritte abzielen, basieren kalkulatorisch darauf, dass ein wesentlicher Teil der Anschaffungskosten durch Mieteinnahmen gedeckt wird. In Kombination mit steuerlichen Vorteilen ist das Ziel dabei die Erzielung eines Gewinns. Sollte das Objekt jedoch über einen längeren Zeitraum leer stehen oder der Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen, fehlen die kalkulierten Einnahmen, was die finanzielle Planung instabil macht. Dieses Risiko, das mit dem Ausfall fest eingeplanter Mietzahlungen einhergeht, wird als Mietausfallrisiko bezeichnet.
Ursachen und Prävention von Mietausfällen
Mietausfälle lassen sich primär auf zwei Ursachen zurückführen: Leerstand und Zahlungsausfall. Um Leerstände zu vermeiden, sollten Eigentümer die Attraktivität ihres Objekts kontinuierlich sicherstellen und bei Bedarf gezielte Vermarktungsmaßnahmen ergreifen. Zudem ist die Festlegung eines realistischen, marktgerechten Mietpreises essenziell. Zur Vorbeugung von Zahlungsausfällen empfiehlt es sich, bereits vor Abschluss des Mietvertrags die Solvenz potenzieller Mieter zu prüfen. Da dies aus rechtlichen Gründen nur eingeschränkt möglich ist, erweist es sich als vorteilhaft, wenn Mietinteressenten von sich aus eine aktuelle Schufa-Verbraucherauskunft vorlegen.
Konsequenzen für die Wirtschaftlichkeit und Fungibilität
Umfangreiche Mietausfälle gefährden nicht nur die Rentabilität einer Immobilie, sondern können auch eine existenzielle Bedrohung darstellen, falls die Tilgung des Darlehens zwingend auf die laufenden Einnahmen angewiesen ist. In einem solchen Szenario sieht sich der Eigentümer unter Umständen gezwungen, das Objekt kurzfristig zu veräußern. Immobilien mit hohen Leerständen oder Einnahmeausfällen sind bei potenziellen Käufern jedoch wenig gefragt, was den Verkaufspreis sowie die Fungibilität – also die Marktgängigkeit des Objekts – erheblich beeinträchtigt. Da die Miete die fundamentale Basis der Objektrendite bildet, führen sinkende Einnahmen unmittelbar zu einer geringeren Rentabilität. Da zudem auch bei leerstehenden Einheiten laufende Betriebskosten anfallen, können größere Ausfälle die Profitabilität des gesamten Vorhabens bereits nach kurzer Zeit zunichtemachen.
FAQ
Was versteht man unter dem Mietausfallrisiko?
Das Mietausfallrisiko beschreibt die Gefahr, dass die kalkulierten Einnahmen aus einem Mietobjekt aufgrund von Leerstand oder Zahlungsunfähigkeit des Mieters ausbleiben. Dies kann die gesamte Finanzierung einer Immobilie gefährden, da die Mieteinnahmen meist fest für die Deckung der laufenden Kosten und Kreditraten eingeplant sind.
Wie können Vermieter das Risiko von Zahlungsausfällen minimieren?
Eine effektive Maßnahme ist die sorgfältige Prüfung der Bonität potenzieller Mieter vor Unterzeichnung des Mietvertrags. Hierzu können Vermieter um die freiwillige Vorlage einer Schufa-Auskunft bitten oder Gehaltsnachweise anfordern, um die finanzielle Leistungsfähigkeit des Mieters einzuschätzen.
Welche Folgen hat ein dauerhafter Mietausfall für den Objektwert?
Ein dauerhafter Mietausfall senkt die Rendite und mindert damit die Attraktivität der Immobilie für Investoren auf dem Kapitalmarkt. Dies führt in der Regel zu einem niedrigeren Verkaufspreis und erschwert die Veräußerung des Objekts, da die wirtschaftliche Basis für potenzielle Käufer fehlt.