Das Marktpreisrisiko beschreibt die Gefahr negativer Wertentwicklungen auf dem Immobilienmarkt, welche die wirtschaftlichen Interessen des Eigentümers beeinträchtigen können. Tritt beispielsweise fünf Jahre nach dem Erwerb ein signifikanter Wertverlust ein, muss der Eigentümer bei einem geplanten Verkauf Abschläge gegenüber dem ursprünglichen Kaufpreis akzeptieren. Je nach Ausmaß des Preisverfalls und der Höhe des eingesetzten Eigenkapitals kann es im Extremfall dazu kommen, dass der Veräußerungserlös nicht ausreicht, um die verbliebenen Darlehensschulden vollständig zu tilgen. In einer solchen Situation ist der Verkäufer gezwungen, die Differenz aus anderen Vermögenswerten auszugleichen oder eine unbesicherte Anschlussfinanzierung mit der Bank zu vereinbaren. Scheitern diese Maßnahmen, drohen gerichtliche Mahnverfahren, negative Schufa-Einträge und schlimmstenfalls die Privatinsolvenz.
Ursachen und internationale Beispiele für Preisstürze
Grundsätzlich unterliegt jeder Immobilienkäufer dem Marktpreisrisiko, da künftige Wertentwicklungen niemals mit absoluter Sicherheit vorhersehbar sind. Während sich der deutsche Immobilienmarkt historisch betrachtet als vergleichsweise stabil erwiesen hat und weitgehend von massiven Einbrüchen verschont blieb, zeigten sich in Ländern wie den USA, Großbritannien oder Spanien drastische Verwerfungen. In den Jahren 2007 bis 2009 fielen dort die Preise für Wohnimmobilien teilweise um bis zu 50 Prozent. Ursächlich hierfür war eine spekulative Blasenbildung, begünstigt durch eine expansive Geldpolitik der US-Notenbank sowie fehlerhafte Anreizsysteme innerhalb der Geschäftsbanken. In der Folge verloren zahlreiche Eigentümer ihre Immobilien durch Zwangsverwertungen.
Eigenkapital als Schutzmechanismus
Besonders gravierend sind die Auswirkungen des Marktpreisrisikos für Kreditnehmer, die ihre Immobilie mit einem sehr hohen Fremdkapitalanteil finanziert haben. Eine geringe Tilgungsrate in Kombination mit fallenden Marktpreisen führt schnell zu einer Überschuldung, bei der die Restschuld den aktuellen Verkehrswert des Objekts übersteigt. Eine solide Eigenkapitalbasis gilt daher über alle Marktphasen hinweg als der effektivste Schutz gegen die Folgen von Preisschwankungen. Sie fungiert als Puffer, der sicherstellt, dass die Finanzierung auch in Schwächeperioden stabil bleibt und ein potenzieller Verkauf nicht zwangsläufig in einer finanziellen Katastrophe endet.
FAQ
Was versteht man unter einer sogenannten Unterdeckung bei der Finanzierung?
Eine Unterdeckung tritt ein, wenn der Marktwert der Immobilie unter die noch offene Darlehenssumme fällt, was bei einem Verkauf zu verbleibenden Restschulden führt. Banken können in solchen Fällen zusätzliche Sicherheiten vom Kreditnehmer fordern, um das erhöhte Risiko auszugleichen.
Wie kann man das Marktpreisrisiko vor dem Kauf minimieren?
Der beste Schutz liegt in einer sorgfältigen Standortanalyse und einem konservativ angesetzten Kaufpreis, der sich am tatsächlichen Ertragswert orientiert. Zudem sollte eine Finanzierung so strukturiert sein, dass eine ausreichend hohe Tilgung den Schuldenstand schneller reduziert als potenzielle Marktschwankungen den Wert mindern könnten.
Ist eine 100-Prozent-Finanzierung angesichts des Marktpreisrisikos ratsam?
Vollfinanzierungen sind hochriskant, da bereits geringfügige Preisrückgänge am Markt dazu führen, dass der Kreditnehmer mehr Schulden hat, als die Immobilie wert ist. Fachleute raten daher meist zu einem Eigenkapitalanteil von mindestens 20 Prozent, um eine solide Sicherheitsschwelle gegen Marktschwankungen einzubauen.