Vollfinanzierung

Als Vollfinanzierung wird eine ohne Eigenkapital des Käufers durchgeführte Immobilien-Transaktion bezeichnet, die vollständig durch ein Darlehen gedeckt wird. So werden in der Regel 100 Prozent des Kaufpreises kreditfinanziert. Einige Varianten gehen über dieses Niveau hinaus und finanzieren auch die Erwerbsnebenkosten und Teile des Mobiliars über einen Kredit.

Die Vollfinanzierung ist in Deutschland relativ selten und eher dem angelsächsischen Raum zuzuschreiben. Die gänzlich ohne Eigenmittel realisierte Finanzierung ist mit einigen Besonderheiten verbunden, die sowohl der darlehensgebenden Bank als auch dem Käufer bestimmte Vorgehensmaßnahmen oktroyieren.

Das Ausfallrisiko einer Vollfinanzierung ist im Vergleich zu dem herkömmlicher Baufinanzierungsvarianten deutlich erhöht. Dieser Umstand resultiert zum einen aus den vergleichsweise hohen Belastungen, die der Kreditnehmer zu tragen hat, zum anderen kann im Falle einer (zwangsweisen) Veräußerung der Kreditbetrag nicht durch den Erlös gedeckt werden, was insbesondere für diejenigen Varianten gilt, die mehr als 100 Prozent des Kaufpreises decken. Das erhöhte Adressausfallrisiko stellen die beteiligten Banken dem Kreditnehmer in Gestalt eines höheren Zinssatzes in Rechnung. Weiterhin ist der Verkauf von Volldarlehen deutlich schwieriger als der gewöhnlicher Forderungen, wodurch das finanzierende Geldhaus ein hohes Maß an Inflexibilität riskiert.

Der Kreditnehmer sieht sich bei Vollfinanzierungen einem besonders hohen Zinsänderungsrisiko gegenüber. Durch die hohe Gesamtbelastung führt ein steigender Darlehenszins besonders zu Beginn des Tilgungszeitraums zu erheblichen Belastungen, wodurch sich die Notwendigkeit einer ausreichend langen Zinsbindung ergibt, die wiederum mit weiteren Kosten verbunden ist, die das Darlehen über den Risikoaufschlag hinaus weiter verteuern.

Bei einer eventuellen Veräußerung der Immobilie relativ früh im Darlehenszeitraum gestaltet sich der Verhandlungsspielraum für Besitzer vollfinanzierter Immobilien deutlich geringer als es bei den konservativen Varianten der Fall ist. Der Bedarf für Vollfinanzierungen erwächst meist aus dem Bedürfnis heraus, schnell eine selbstgenutzte Immobilie zu erwerben, ohne im Vorfeld einige Jahre lang Anstrengungen um den Aufbau eines Eigenkapitalstocks vollziehen zu müssen.