Maximalkredit

Als Maximalkredit wird derjenige Kreditbetrag verstanden, der vom Kreditnehmer aus eigener Kraft zu finanzieren ist. Dabei wird das für den Kapitaldienst zur Verfügung stehende monatliche Einkommen mit den Raten für Kredite verschiedener Größenordnungen verglichen. Die Ermittlung des Maximalkredits steht ganz am Anfang der Konzeption einer Immobilienfinanzierung. Der maximal finanzierbare Kreditrahmen ist der Ausgangspunkt der Planungen, weil er festlegt, wie teuer ein Bau- oder Erwerbsvorhaben sein kann.

Wie hoch der Maximalkredit sein kann, richtet sich allerdings nicht nur nach dem Einkommen des angehenden Eigentümers. Auch die Laufzeit des Darlehens und der Zinssatz spielen dabei eine wichtige Rolle. Trivialerweise steigt der maximale Kreditrahmen mit dem Einkommen an, das zur Verfügung steht. Bei der Ermittlung des verfügbaren Einkommens sind vernünftige Maßstäbe anzusetzen, nach denen die Lebenshaltungskosten und die Kosten für die Altersvorsorge bemessen und dann vom Einkommen abgezogen werden. Wird hier ein zu geringer Wert angesetzt – ein sehr häufiger Fehler besonders bei privaten Finanzierungen – besteht die Gefahr, dass im Verlauf der Finanzierung finanzielle Engpässe auftreten. Es sollte deshalb ein angemessener Wert für die regelmäßigen Ausgaben und die private Vorsorge ebenso angesetzt werden wie ein Sicherheitspuffer für unvorhergesehene Ausgaben oder einen Anstieg der Lebenshaltungskosten, der nicht durch einen Anstieg des Einkommens abgedeckt wird.

Auch der Zinssatz ist von großer Bedeutung für die Höhe des Maximalkredits: Je niedriger das Zinsniveau zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme ist, desto größer fällt der finanzielle Spielraum aus. Es sollte bei der Kalkulation allerdings beachtet werden, dass das Zinsniveau steigen kann und dass deshalb eventuelle Anschlussfinanzierungen sehr viel teurer werden können. Deshalb sollte ggf. eine ambitionierte Tilgung erfolgen, damit beim Auslaufen der ersten Zinsbindung auch bei einem deutlich höheren Zinsniveau noch genügend Spielraum vorhanden ist. Zudem kann der finanzielle Spielraum erweitert werden, indem eine längere Laufzeit zugelassen wird. Dies erfordert jedoch entsprechende Anpassungen bei den Maßnahmen zur privaten Altersvorsorge.