Unter einem Laufzeit-Mix wird ein Finanzierungsmodell in der privaten und gewerblichen Immobilienfinanzierung verstanden, bei dem das benötigte Kapital auf verschiedene Darlehenskomponenten aufgeteilt wird. Dabei wird ein Teil des Kredits mit einer festen Zinsbindung und ein weiterer Teil mit einer variablen Verzinsung aufgenommen. Dieses Modell bietet Kreditnehmern den Vorteil, dass nicht für die gesamte Kreditsumme die Kosten für eine langfristige Zinssicherung anfallen. Da langfristige Darlehen in der Regel teurer sind als kurzfristige oder variable Varianten, lassen sich über die gesamte Laufzeit hinweg erhebliche Zinskosten einsparen. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass das allgemeine Zinsniveau nicht massiv ansteigt, da andernfalls die Kosten für den variablen Anteil signifikant zunehmen. Ein gewisses kalkuliertes Risiko ist somit fester Bestandteil eines Laufzeit-Mix.
Strukturelle Besonderheiten und Risiken bei der Anschlussfinanzierung
Wer sich für eine Finanzierung mit einer inhomogenen Laufzeitstruktur entscheidet, sollte wesentliche vertragliche Details beachten. Idealerweise sollte die Option bestehen, bei Fälligkeit des kurzfristigen oder variablen Teils auch das festgeschriebene Darlehen durch eine Sondertilgung abzulösen. Ohne diese Flexibilität kann ein Wechsel zu einem anderen Kreditinstitut erschwert werden, falls nur ein Teil der Finanzierung verlängert werden muss. Eine neue Bank müsste sich in diesem Fall die grundpfandrechtliche Besicherung mit dem bisherigen Institut teilen oder eine nachrangige Eintragung im Grundbuch akzeptieren. Da viele Banken dies ablehnen oder hohe Risikozuschläge verlangen, gerät der Kreditnehmer in eine schwache Verhandlungsposition. Kreditinstitute sind sich dieser Bindungswirkung bewusst und bieten in solchen Situationen oft weniger attraktive Konditionen an.
Empfehlungen zur Tragfähigkeit und Zinssensitivität
Ein Laufzeit-Mix ist grundsätzlich nur dann empfehlenswert, wenn die Finanzierung auch bei steigenden Zinsen tragfähig bleibt, ohne den Kreditnehmer in finanzielle Bedrängnis zu bringen. Um den individuellen Spielraum für Zinsänderungen auszuloten, empfiehlt sich die Berechnung der Zinssensitivität des Kapitaldienstes. Diese Kennzahl gibt präzise an, um welchen Betrag die monatliche Rate steigt, wenn der Marktzins beispielsweise um einen Prozentpunkt zunimmt. Nur wenn diese potenzielle Mehrbelastung dauerhaft aus dem laufenden Einkommen gedeckt werden kann, ist die Wahl eines variablen Zinsanteils innerhalb der Gesamtfinanzierung wirtschaftlich sinnvoll und sicher.
FAQ
Was ist der Hauptvorteil eines Laufzeit-Mix gegenüber einer Volltilger-Finanzierung?
Durch die Einbindung variabler oder kurzfristiger Darlehenskomponenten profitieren Kreditnehmer von den aktuell meist niedrigeren Zinsen am kurzen Ende des Kapitalmarkts. Dies reduziert die durchschnittliche Zinslast der Gesamtfinanzierung im Vergleich zu einer rein langfristigen Zinsbindung erheblich.
Worauf muss man bei der Absicherung im Grundbuch achten?
Es ist wichtig, dass die verschiedenen Darlehensteile so koordiniert sind, dass man bei einer Anschlussfinanzierung nicht an ein einziges Institut gebunden bleibt. Eine ungeschickte Aufteilung der Grundschulden kann den Wechsel zu einer günstigeren Bank erschweren, da Nachrangdarlehen oft teurer sind.
Wann ist ein Laufzeit-Mix für einen Kreditnehmer zu riskant?
Das Modell wird riskant, wenn das Budget des Kreditnehmers so knapp kalkuliert ist, dass bereits geringe Zinserhöhungen beim variablen Anteil nicht mehr aufgefangen werden können. In einem Umfeld stark steigender Zinsen können die Kostenvorteile schnell verloren gehen und die monatliche Belastung untragbar machen.