Die Grunderwerbsteuer – laut Duden auch in der Schreibweise Grunderwerbssteuer zulässig – ist eine obligatorische Abgabe beim Kauf von Immobilien, die grundsätzlich vom Käufer zu entrichten ist. Die Höhe der Steuer variiert je nach Bundesland; während sie in Berlin beispielsweise 6,0 % (historisch 4,5 %) beträgt, liegt sie in anderen Teilen der Bundesrepublik teilweise niedriger oder höher, da die Länder die Steuersätze eigenständig festlegen können. Als Bemessungsgrundlage dient in der Regel der notariell beurkundete Kaufpreis des Objektes. Bei Zwangsversteigerungen wird hingegen das Meistgebot herangezogen, welches den Zuschlag erhalten hat. Neben dem reinen Kaufpreis fließen auch weitere Leistungen in die Bemessung ein, die steuerlich als Anschaffungsnebenkosten gelten, wie etwa vom Käufer übernommene Vermessungskosten.
Kritik an der Erhebungspraxis und steuerliche Differenzierung
Die aktuelle Erhebungspraxis steht immer wieder in der Kritik und wurde bereits von richterlicher Seite zur Überprüfung angeregt. Ein zentraler Kritikpunkt ist die unterschiedliche Behandlung von Bestandsimmobilien und Eigenleistungen. Während beim Kauf eines fertigen Objektes der gesamte Endpreis versteuert wird, fällt bei einem Bauherrn, der ein unbebautes Grundstück erwirbt, die Steuer lediglich auf den Bodenwert an – die späteren Baukosten bleiben hingegen unberücksichtigt. Diese Regelung führt dazu, dass Käufer von schlüsselfertigen Neubauten oder Bestandsimmobilien finanziell schlechter gestellt sind als Bauherren. Von der Besteuerung ausgenommen sind lediglich Objekte mit einem Wert unter der Freigrenze von 2.500 Euro sowie Schenkungen, die unter bestimmten Auflagen zur Eigennutzung übertragen werden.
Fiskalische Bedeutung und formale Voraussetzungen
Die Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer, die jährlich in die Milliarden gehen, stehen vollumfänglich den Bundesländern zu. Über die rein fiskalische Bedeutung hinaus ist die Steuerzahlung ein entscheidender formaler Schritt im Kaufprozess: Erst wenn die Steuer entrichtet wurde, stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Diese Bescheinigung ist die zwingende Voraussetzung für die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch. Sollte ein Kaufvertrag rückgängig gemacht werden oder aufgrund rechtlicher Mängel nichtig sein, besteht unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit, die bereits gezahlte Grunderwerbsteuer vom Fiskus zurückzufordern.
FAQ
Wann muss die Grunderwerbsteuer nach dem Immobilienkauf gezahlt werden?
Nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags sendet das Finanzamt dem Käufer einen Steuerbescheid zu. Die Zahlungsfrist beträgt in der Regel einen Monat nach Erhalt dieses Bescheids.
Warum ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung für den Käufer so wichtig?
Ohne dieses Dokument darf das Grundbuchamt den Käufer nicht als neuen Eigentümer in das Grundbuch eintragen. Die Bescheinigung dient dem Nachweis, dass alle steuerlichen Pflichten aus dem Immobilienkauf erfüllt wurden.
Gibt es Möglichkeiten, die Höhe der Grunderwerbsteuer legal zu senken?
Eine Ersparnis ist möglich, indem bewegliche Extras wie Einbauküchen oder Markisen im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden. Da die Steuer nur auf unbewegliche Wirtschaftsgüter anfällt, mindert der Wert des Inventars die steuerliche Bemessungsgrundlage.