Hypothekendarlehen, die mit einer variablen Verzinsung ausgestattet sind, bergen für den Kreditnehmer ein beachtliches Risiko: Steigt der Zinssatz am Kapitalmarkt an, verteuert sich die Finanzierung. Ein deutlich ansteigendes Niveau wirkt sich insbesondere zu Beginn des Tilgungszeitraumes fatal auf die Belastung durch den Kapitaldienst (darunter wird die Summe aus Zins und Tilgung verstanden, die der Kreditnehmer in Gestalt einer gleich hohen monatlichen Rate an die darlehensgebende Bank entrichten muss) aus, da der Zinsanteil an der Annuität noch sehr hoch ist. Um das Vorhaben nicht durch unbeeinflussbare Entwicklungen am Kapitalmarkt zu gefährden und möglicherweise sogar in wirtschaftliche Schwierigkeiten zu geraten, vereinbaren Kreditnehmer mit ihrer Bank häufig ein so genanntes Zinscap. Dieses begrenzt den Darlehenszinssatz auf ein exakt definiertes Niveau und sichert den Schuldner so vor nicht tragbaren Belastungen ab. Das Cap begrenzt des Zinssatz dabei unabhängig davon, wie sich der Referenzzinssatz entwickelt.

Caps können für einen begrenzten Zeitraum, aber auch für die gesamte Darlehenslaufzeit installiert werden. Die Kosten, die dabei anfallen, richten sich nach der Situation am Kapitalmarkt zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme. Optional kann auch ein unteres Zinscap vereinbart werden: Dieses reduziert die Kosten der oberen Grenze mitunter deutlich. Theoretisch ist es möglich, dass ein Darlehen mit einem oberen sowie einem unteren Cap billiger ist als eines ohne Zinsbegrenzung. Dies hängt mit der Konstruktion zusammen: Die Bank führt für beide Begrenzungen eine Operation am Terminmarkt durch, wobei für eine Geld bezahlt und für die anderen Geld in Empfang genommen wird. Fällt die Prämie für das untere Zinscap höher aus als die für das obere ist eine Kostenreduktion denkbar. In der Praxis ist dies jedoch in der Regel nicht der Fall, weil eine derartige Konstellation am Kapitalmarkt selten ist und Banken darüber hinaus die vereinnahmten Prämien nicht an ihre Kunden weitergeben. Cap-Finanzierungen sind für alle empfehlenswert, die sich gegen zu stark steigende Zinsen absichern wollen, weil sie deutlich steigende Belastungen durch den laufenden Kapitaldienst aus dem zur Verfügung stehenden Budget nicht decken können.

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