Im Kontext von Immobilienfinanzierungen beschreibt der Begriff Negativvermögen eine Situation, in der die ausstehenden Verbindlichkeiten des Kreditnehmers den aktuellen Marktwert des Objektes übersteigen. Sollte die Immobilie in einer solchen Phase veräußert werden, entsteht eine Deckungslücke zwischen dem erzielten Verkaufserlös und dem Rückzahlungsbetrag der Schulden. Da der Immobilienerwerb primär der langfristigen Vermögensbildung dienen sollte, ist ein negatives Vermögen ein höchst unerwünschter Zustand. Dennoch nimmt die Zahl der Finanzierungen, die in diese Schieflage geraten, stetig zu. Die Ursachen hierfür sind meist ein zu geringer Eigenkapitalanteil, bei dem der Wertverlust des Objekts die bisher geleistete Tilgung übersteigt, oder ein signifikanter Rückgang der allgemeinen Marktpreise.
Empfehlungen zur Eigenkapitalquote
Um das Risiko eines Negativvermögens zu minimieren, wird dringend empfohlen, mindestens 10 Prozent der Investitionssumme als Eigenkapital einzubringen und zusätzlich sämtliche Erwerbsnebenkosten aus eigenen Mitteln zu bestreiten. Auch Ausgaben für die Inneneinrichtung sollten nicht über den Immobilienkredit finanziert werden. Eine solide Eigenkapitaldecke muss so bemessen sein, dass das Darlehen selbst bei einem Verkauf nach nur zwei Jahren vollständig getilgt werden kann – unter Berücksichtigung von Abnutzungserscheinungen und Marktschwankungen. Ein Eigenkapitalanteil von lediglich 10 Prozent stellt dabei die absolute Untergrenze dar und ist noch nicht als vollends sicher einzustufen. Wer hingegen eine Vollfinanzierung wählt, sieht sich oft unmittelbar nach dem Einzug mit einem erheblichen Negativvermögen konfrontiert.
Risiken durch Marktkrisen und Immobilienblasen
Besonders häufig tritt das Phänomen des Negativvermögens beim Platzen von Immobilienblasen auf. Ein historisches Beispiel hierfür ist die US-Finanzkrise des Jahres 2008: Zahlreiche private Haushalte hatten Immobilien zu überhöhten Preisen erworben und diese fast vollständig fremdfinanziert. Als die Marktpreise einbrachen, wurde die geringe Eigenkapitalbasis innerhalb kürzester Zeit aufgezehrt. Eigentümer, die in dieser Phase zum Verkauf gezwungen waren, erlitten massive finanzielle Verluste, da der Veräußerungserlös bei weitem nicht zur Tilgung der Restschuld ausreichte.
FAQ
Was versteht man unter dem Begriff „Negative Equity“ bei Immobilien?
Dieser englische Fachbegriff bezeichnet den Zustand des Negativvermögens, bei dem die Restschuld des Darlehens höher ist als der aktuelle Verkehrswert der Immobilie. In einer solchen Situation ist das im Objekt gebundene Reinvermögen rechnerisch unter Null gesunken.
Wie lässt sich ein Negativvermögen aktiv verhindern?
Die effektivste Prävention besteht im Einbringen einer hohen Eigenkapitalquote sowie einer möglichst schnellen Tilgung des Darlehens. Zudem sollte der Kaufpreis des Objektes stets kritisch auf seine Angemessenheit im Vergleich zum Marktumfeld geprüft werden.
Warum ist eine Vollfinanzierung im Hinblick auf das Vermögen riskant?
Bei einer Vollfinanzierung werden keine eigenen Mittel zur Pufferung von Wertschwankungen genutzt, wodurch bereits geringe Preisrückgänge am Markt zu einer Überschuldung führen können. Da zudem die Erwerbsnebenkosten sofort verloren sind, startet der Käufer rechnerisch mit einem Minus in die Finanzierung.